Drucksache Nr. 3105/2019:
Städtebaulicher Vertrag zum Bebauungsplan Nr. 1264, 1. Änd., - Günther-Wagner-Allee -

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3105/2019 (Originalvorlage)

Beratungsverlauf:

Inhalt der Drucksache:

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Landeshauptstadt HannoverBeschlussdrucksacheBeschlussdrucksache
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3105/2019
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Städtebaulicher Vertrag zum Bebauungsplan Nr. 1264, 1. Änd., - Günther-Wagner-Allee -

Antrag,

dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zum Bebauungsplan Nr. 1264, 1. Änd., - Günther-Wagner-Allee - mit der Gundlach GmbH & Co. KG Bauträger (nachfolgend Gundlach genannt), geschäftsansässig Am Holzgraben 1, 30161 Hannover, zu den in der Begründung aufgeführten, wesentlichen Vertragsbedingungen zuzustimmen.

Berücksichtigung von Gender-Aspekten

Gender-Aspekte werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 1264, 1. Änd., für das sich der Auslegungsbeschluss parallel im Verfahren befindet, eingehend geprüft. Sie gelten entsprechend für den städtebaulichen Vertrag.

Kostentabelle

Ein Ziel und damit wesentlicher Inhalt städtebaulicher Verträge ist es, die Stadt von mit dem Bebauungsplan verbundenen Kosten zu entlasten und diese im Rahmen der rechtlichen Vorgaben weitestgehend auf die Planbegünstigten zu übertragen. Im Hinblick auf das Vertragsgebiet (siehe Anlage 1) und den erforderlichen Aus-/Umbau von angrenzenden Teilbereichen der bestehenden öffentlichen Verkehrsflächen der Straße "Günther-Wagner-Allee" entstehen der Stadt daher keine finanziellen Aufwendungen.

Begründung des Antrages

Innerhalb des Geltungsbereichs zum Bebauungsplan Nr. 1264, 1. Änd. befindet sich ein im Eigentum von Gundlach stehendes Areal (Anlage 1), das bebaut werden soll. Auf den beiden Baufeldern Nord und Süd sollen mehrere achtgeschossige Wohnhäuser mit insgesamt ca. 270 Wohnungen entstehen. Im Einzelnen ist im Baufeld Nord der Bau von zwei ellipsenartigen Gebäudetürmen geplant. Im südlichen Baufeld ist die Errichtung eines Baublocks vorgesehen, an dessen offener Blockseite ein Gebäudeturm vorgelagert wird. Die vorgesehene Bebauung ist nach dem derzeit hier geltenden Planungsrecht nicht möglich.


Die Stadt beabsichtigt, mit dem eingeleiteten Verfahren zum Bebauungsplan Nr. 1264, 1. Änd., die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Neubebauung zu schaffen. Zur Regelung der sich im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes ergebenden städtebaulichen Fragen, erfolgte eine Einigung auf die nachfolgenden, wesentlichen Inhalte eines städtebaulichen Vertrages nach § 11 BauGB:
  • Gundlach ist Eigentümerin der in Anlage 1 innerhalb des Vertragsgebiets bezeichneten Baufelder Nord und Süd und wird dort eine Bebauung mit achtgeschossigen Wohngebäuden mit ca. 270 WE realisieren. Grundlage sind die nach dem städtebaulich-hochbaulichen Werkstattverfahren erarbeiteten städtebaulichen Entwürfe der Architekturbüros Fink + Jocher für das Baufeld Süd sowie ksg architekten und stadtplaner gmbh für das Baufeld Nord des neuen Wohnquartiers, die ihren Niederschlag im Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 1264, 1. Änd., finden. Gundlach trägt dabei alle Kosten, die mit der Realisierung des Bauvorhabens im Zusammenhang stehen.
  • Bezüglich der Gestaltung der Außenfassade sieht der Bebauungsplan unglasierte Vormauerziegel in einem definierten Farbspektrum vor. Die konkrete Ausgestaltung je Baufeld wird vor Baubeginn zwischen Stadt und Gundlach einvernehmlich abgestimmt. Sie ist dann verbindlich umzusetzen.
  • Gundlach strebt die Realisierung des gesamten Bauvorhabens innerhalb von 48 Monaten nach Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses zum Bebauungsplan an.
  • Gundlach verpflichtet sich, für mindestens 25% der konkret zur Errichtung vorgesehenen Wohneinheiten, einen vollständigen und prüffähigen Antrag auf Förderung von sozialem Mietwohnraum bei der zuständigen Wohnraumförderstelle einzureichen. An der Quote wird festgehalten, da das Gesamtverfahren aufgrund grundstücksbezogener und entwicklungsbedingter Komplexität vergleichsweise frühzeitig eingeleitet wurde und Gundlach eine entsprechende Planungssicherheit benötigt. Für 50% davon soll, für mindestens 30% der Wohnungen muss dabei verpflichtend ein Antrag nach dem Programmteil B (Förderung für Mieter*innen mit niedrigem Einkommen und mit städtischen Belegrechten) des am 19.09.2013 (Beschluss-Drucksache Nr. 1724/2013) vom Rat beschlossenen und durch Beschluss vom 26.09.2019 fortgeschriebenen Kommunalen Wohnraumförderprogramm für Mietwohnungen gestellt werden. Maßgeblich ist jeweils die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltende Fassung der jeweiligen Förderbestimmungen. Im Falle einer Förderzusage besteht die Verpflichtung, die geförderten Wohnungen im Baufeld Süd zu errichten und zu vermieten. Soweit trotz vertragsgemäßer Antragstellung keine Förderung gewährt wird, gilt die Verpflichtung als erfüllt. Der Antrag auf Förderung muss spätestens mit der Einreichung des ersten Bauantrages im Baufeld Süd vorgelegt werden. Die Einhaltung dieser Verpflichtung wird mittels Vertragsstrafe abgesichert.
  • Nach Maßgabe des am 26.01.2017 zu Drucksache Nr. 1928/2016 beschlossenen städtischen Infrastrukturkostenkonzeptes löst das Bauvorhaben im Vertragsgebiet (Anlage 1) unter Berücksichtigung der benachbarten Kindertagesstätte folgenden zusätzlichen Infrastrukturbedarf in Bezug auf die Kindertagesstättenversorgung (Krippen- und Kindergartenplätze) aus:


  • a) 24 Kindergartenplätze für über 3-jährige (Ü3) und
    b) 4 Krippenplätze für unter 3-jährige (U3).

    Nach dem Infrastrukturkostenkonzept repräsentieren diese Betreuungsplätze Folgekosten bzw. Leistungen in Höhe von 920.000,- €.


    Zwischen den Vertragsparteien besteht Einvernehmen, dass Gundlach die vorbenannten Bedarfe an Betreuungsplätzen durch Errichtung einer Kindertagesstätte im Baufeld Süd des Vertragsgebietes (Anlage 1) verpflichtend decken und dort eine 2-gruppige Einrichtung realisieren wird.

    Dabei ist diese Einrichtung bis spätestens zur Fertigstellung des Bauvorhabens im Vertragsgebiet (Anlage 1) betriebsfertig herzustellen. Sie wird anschließend für mindestens 25 Jahre betrieben.
    Der Nutzungszweck wird durch Eintragung einer entsprechenden Dienstbarkeit zu Gunsten der Stadt im Grundbuch des Grundstücks, auf dem die Einrichtung entsteht, gesichert.
    Eine Schließung der Einrichtung bzw. Reduzierung der Kapazität bedarf der Zustimmung der Stadt.
    Ferner ist die Einrichtung verpflichtend zu versichern. Im Schadensfall darf die Versicherungssumme ausschließlich zur Reparatur bzw. zur Wiedererrichtung verwendet werden.
  • Gundlach hat sich zur energetischen Ausgestaltung des Bauvorhabens durch die Klimaschutzleitstelle beim städtischen Fachbereich Umwelt und Stadtgrün beraten lassen. Die bei dem Beratungsgespräch getroffenen energetischen Festlegungen sind bei der Durchführung des Bauvorhabens verbindlich. Danach ist Gundlach verpflichtet, folgende Vorgaben zu erfüllen und dies nachzuweisen:


  • a) Die Gebäude sind im Niedrigenergiehausstandard Plus zu errichten, d.h. die Wärmeverluste über die Gebäudehülle fallen um 15% geringer aus als die des Referenzgebäudes gemäß EnEV. Hinsichtlich des Primärenergiebedarfs gilt die EnEV.

    b) Die zu errichtenden Gebäude werden überwiegend an Fernwärme angeschlossen; die Trinkwarmwasserbereitstellung erfolgt durch Fernwärme.

    c) Gundlach verpflichtet sich, die für Stromgewinnung aus Photovoltaik (PV) geeigneten Dachflächen der Gebäude statisch so auszulegen, dass eine Belegung mit Photovoltaikmodulen möglich ist. Leerrohre bzw. Dach- und Deckendurchführungen sind zu einem geeigneten Ort für die Wechselrichter (z.B. im Keller/in der Tiefgarage) vorzusehen.


  • Gundlach ist verpflichtet, die Freiflächen in den jeweiligen Baufeldern auf Basis eines zur Anlage zum städtebaulichen Vertrag genommenen Freiflächenplans herzustellen. Dies muss bis zur Bezugsfertigkeit der Gebäude im jeweiligen Baufeld erfolgen. Anpflanzungen sind spätestens in der auf die Bezugsfertigkeit der jeweiligen Gebäude im jeweiligen Baufeld folgenden Pflanzperiode vorzunehmen.
  • Vorhandene Bäume und Gehölze auf dem an der nördlichen Grenze des Vertragsgebietes (Anlage 1) benachbarten städtischen Grundstücks sind nach den einschlägigen Bestimmungen gegen jegliche Beeinträchtigungen durch den Baubetrieb zu schützen. Entsprechende Maßnahmen sind im Vorfeld mit der Stadt abzustimmen. Bei dennoch auftretenden Schäden werden Maßnahmen zur Beseitigung und ggf. zum Ersatz festgelegt, die umgehend von Gundlach auf eigene Kosten umzusetzen sind.







  • Im Vertragsgebiet (Anlage 1) bestehen flächenhafte Auffüllungen unterschiedlicher Mächtigkeiten die nach den einschlägigen Abfallbeseitigungsvorgaben zu behandeln sind. Gundlach verpflichtet sich, Erd- und Aushubarbeiten spätestens zwei Wochen vor dem geplanten Beginn bei den zuständigen Stellen von Stadt und Region Hannover anzuzeigen. Vor einer Freigabe durch den städtischen Fachbereich darf mit den Arbeiten nicht begonnen werden. Sämtliche Erdarbeiten im Rahmen des Bauvorhabens sind fachgutachterlich zu begleiten, um eine ordnungsgemäße Separierung und Deklaration von anfallendem Bodenaushub vornehmen zu können. Hierzu sind entsprechende Haufwerke anzulegen und fachgerecht zu beproben. Verwertung bzw. Entsorgung des Materials hat auf Grundlage der Deklarationsanalysen zu erfolgen. Die abfallrechtlichen Anforderungen sind zu beachten und mit der Region Hannover als Untere Abfallbehörde abzustimmen. Sämtliche Bodenbewegungen sind nachvollziehbar vom begleitenden Fachbüro zu dokumentieren. Die Dokumentation ist den zuständigen Stellen von Stadt und Region Hannover nach Abschluss der Arbeiten vorzulegen.


  • Sofern in Randbereichen des Vertragsgebietes (Anlage 1) Restbelastungen vorgefunden werden, ist der oberste Meter gegen unbelasteten Boden (Mutterboden) auszutauschen.

    Im Bereich zukünftiger Freiflächen bzw. am Standort der zu errichtenden Kindertagesstätte im Baufeld Süd sind im oberen Meter die ökologischen Standards beim Bauen im kommunalen Einflussbereich der Stadt einzuhalten. Neu einzubauendes Bodenmaterial muss den Lieferbedingungen der Stadt entsprechen.

    Gundlach trägt alle diesbezüglich anfallenden Kosten.
  • Gundlach ist verpflichtet, mindestens vier oberirdische PKW-Stellplätze im Baufeld Süd für eine Anmietung durch Car-Sharing-Betreiber zu marktüblichen Konditionen vorzuhalten und der Stadt nachzuweisen, dass die im Stadtgebiet Hannover tätigen Anbieter von Car-Sharing innerhalb von 2 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung hierüber informiert wurden. Innerhalb von 6 Monaten nach erfolgter Fertigstellung des Bauvorhabens ist den Car-Sharing-Betreibern ein verbindliches Mietvertragsangebot für den Car-Sharing-Stellplatz zu unterbreiten. Sollte innerhalb von 3 Monaten nach Unterbreitung des Angebots aus von Gundlach nicht zu vertretenden Gründen kein entsprechender Mietvertrag zustande kommen, entfällt die Verpflichtung.
  • Gundlach ist verpflichtet, im Baufeld Süd auf eigene Kosten pro 40 m² Geschossfläche des Bauvorhabens mindestens einen Fahrradabstellplatz herzustellen. Im Baufeld Nord sind durch Gundlach aufgrund des eingeschränkten Grundstückszuschnitts und der besonderen Gebäudeausgestaltung 132 Fahrradabstellplätze verpflichtend herzustellen. Alle Fahrradabstellplätze müssen folgende Vorgaben erfüllen:


  • a) 90% der Fahrradabstellplätze sind gesichert und beleuchtet, vorzugsweise ebenerdig im Gebäude, ansonsten gebäudenah, als ebenerdige, überdachte Stellplätze oder entsprechend in Tiefgaragen unterzubringen.

    b) 10% der Fahrradabstellplätze sind in Hauseingangsnähe als gut einsehbare Besucherstellplätze mit Fahrradanlehnbügeln herzustellen.

    c) Alle Fahrradabstellplätze müssen jeweils eine komfortable Unterbringung sowie eine barrierefreie Zugänglichkeit, insbesondere auch bei einer Nutzung von Pedelecs, E-Bikes und Lastenfahrrädern, ermöglichen.

    Die Fahrradabstellplätze müssen spätestens bei Fertigstellung des Bauvorhabens hergestellt sein.

  • Gundlach verpflichtet sich, im Rahmen des Bauvorhabens mindestens 10% der konkret zur Errichtung vorgesehenen Pkw-Stellplätze mit Ladepunkten für Elektrofahrzeuge auszustatten. Alle übrigen Stellplätze sind für eine spätere Nachrüstung - sofern dies schon möglich ist - mit geeigneten Stromzuleitungen und Netzwerkkabeln, mindestens aber mit Leerrohren vorab auszurüsten. Von den im Rahmen des Bauvorhabens errichteten Fahrradabstellplätzen sind 15% mit Lademöglichkeiten zum Aufladen von Elektrofahrrädern auszurüsten. Den Bewohner*innen/Mieter*innen ist die Nutzung der Ladeinfrastruktur aktiv anzubieten.
  • Zur Schaffung notwendiger Feuerwehraufstellflächen ist der Aus- und Umbau von an das Vertragsgebiet (Anlage 1) angrenzenden Teilbereichen der bestehenden öffentlichen Verkehrsflächen der Straße "Günther-Wagner-Allee" erforderlich. Die Aus- und Umbaumaßnahmen werden nach Ausgestaltung des Brandschutzkonzeptes von der Stadt beauftragt und abgenommen. Gundlach verpflichtet sich zur Übernahme aller hierfür erforderlichen und anfallenden Kosten bis zur vom Fachbereich Tiefbau prognostizierten Höhe von 83.000,- €.

  • Hinsichtlich der im Bebauungsplan Nr. 1264, 1. Änd., vorgesehenen, mit Dienstbarkeiten zu belastenden Flächen (z. B. Geh- und Fahrrechte, Leitungsrechte), ist Gundlach verpflichtet, deren Eintragung innerhalb von 6 Monaten nach Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses auf eigene Kosten beim Grundbuchamt zu veranlassen. Soweit Dienstbarkeiten zugunsten der Allgemeinheit bzw. der Stadt vorgesehen sind, obliegen Herstellung und Unterhaltung der Dienstbarkeitsflächen dem jeweiligen Grundstückseigentümer.
Neben den oben genannten Punkten enthält der Vertrag noch die erforderlichen allgemeinen Regelungen (insbesondere Übernahme der Planungskosten, Bestimmungen für den Fall der Veräußerung des Grundstücks/Rechtsnachfolge einschließlich Vertragsstrafe bei Verstoß hiergegen, Folgen bei wesentlichen Abweichungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 1264, 1. Änd., von dem Entwurf, der dem Vertrag zugrunde liegt, Ausschluss von Schadensersatzansprüchen - insbesondere bei Verzögerungen, Aufhebung oder Feststellung der Nichtigkeit des v.g. Bebauungsplanes im Rahmen eines Rechtsbehelfsverfahrens).

Die vereinbarten Vertragskonditionen sind insgesamt und im Einzelnen angemessen und als Voraussetzung bzw. Folge des geplanten Bauvorhabens ursächlich.

61.16 
Hannover / Nov 26, 2019