Drucksache Nr. 2264/2020:
Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1826 - Lidl Wülfeler Straße

Inhalt der Drucksache:

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Landeshauptstadt HannoverBeschlussdrucksacheBeschlussdrucksache
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2264/2020
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Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1826 - Lidl Wülfeler Straße

Antrag,

dem Abschluss eines Durchführungsvertrages zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1826 - Lidl Wülfeler Straße - mit der Alpha Immobilienvermietung Vierte GmbH & Co. KG, geschäftsansässig Berliner Chaussee 13, 16559 Liebenwalde (nachfolgend "Vorhabenträgerin") zu den in der Begründung aufgeführten, wesentlichen Vertragsbedingungen zuzustimmen.

Berücksichtigung von Gender-Aspekten

Die Gender-Aspekte wurden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 1826 eingehend geprüft. Sie gelten entsprechend für den Durchführungsvertrag.

Kostentabelle

Der Durchführungsvertrag dient unter anderem dazu, Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans und der Realisierung des Vorhaben- und Erschließungsplans entstehen, der Vorhabenträgerin aufzuerlegen. Der Stadt entstehen insofern keine finanziellen Aufwendungen.

Begründung des Antrages

Auf dem Grundstück Wülfeler Straße 78 der Vorhabenträgerin, die eine Immobiliengesellschaft der Firma Lidl ist, betreibt die Firma Lidl einen im Dezember 2003 errichteten Discountermarkt. Auf dem Grundstück befindet sich ebenfalls ein an die Stadtbäckerei Café Engelke GmbH vermieteter Pavillon, für dessen Errichtung und Nutzung die Stadt eine bis zum Jahr 2025 befristete Baugenehmigung erteilt hat.
Durch die Firma Lidl erfolgt gegenwärtig in vielen Filialen eine Anpassung des Präsentations- und Marktkonzepts. Auch der Standort Wülfeler Straße soll im Zuge einer Neubauplanung erweitert, neu gestaltet und neu organisiert werden. Da das bestehende Planungsrecht die geplanten Entwicklungsmöglichkeiten nicht zulässt, ist eine Änderung des Planungsrechts erforderlich. Hierzu hat die Stadt auf Antrag der Vorhabenträgerin das Verfahren für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1826 eingeleitet.
Zur Regelung der Durchführungsverpflichtung gemäß § 12 Abs. 1 BauGB und der mit der Aufstellung des vorgenannten vorhabenbezogenen Bebauungsplans verbundenen planungsrechtlichen Aspekte, hat sich die Verwaltung mit der Vorhabenträgerin auf folgende wesentliche Inhalte des nach § 12 Abs. 1 BauGB erforderlichen Durchführungsvertrags geeinigt:
  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, nach Abbruch des bestehenden Discountermarktes einen neuen Nahversorgungsmarkt mit bis zu 1.490 m² Verkaufsfläche und bis zu 917 m² Nebenfläche auf dem in ihrem Eigentum stehenden Vorhabengrundstück - in Anlage 1 durchgehend schwarz umrandet dargestellt - zu errichten. Die Umsetzung hat entsprechend den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1826 in seiner endgültigen Fassung, dem Vorhaben- und Erschließungsplan, der Vorhabenbeschreibung, einem dem Vertrag beigefügten Freiflächenplan und gemäß den im Durchführungsvertrag getroffenen Vereinbarungen (nachfolgend insgesamt als "Bauvorhaben" bezeichnet) zu erfolgen. Bezüglich der Verkaufsfläche von 1.490m² gilt, dass aufgrund der Lage direkt an der Betreuungs- und Pflegeeinrichtung des Annastifts die Anforderungen der Menschen mit Behinderungen und Mobilitätsproblemen besonders berücksichtigt werden. Dies war schon im bisherigen Markt der Fall und wird auch bei der Neugestaltung umgesetzt werden. Die Zahl der angebotenen Artikel wird gegenüber dem bestehenden Markt nicht gravierend verändert. Eine höhere Verkaufsfläche ergibt sich aber aufgrund der niedrigeren Regalmaße und weiteren Gangbreiten im Vergleich zu üblichen Lidl-Märkten.
  • Die Vorhabenträgerin trägt, soweit nicht abweichend geregelt, alle Kosten im Zusammenhang mit der Realisierung des Bauvorhabens.
  • Innerhalb von acht Monaten nach der öffentlichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1826 hat die Vorhabenträgerin den vollständigen Bauantrag vorzulegen, innerhalb von 12 Monaten nach Bekanntgabe der Baugenehmigung mit dem Bau zu beginnen und das Bauvorhaben innerhalb von 24 Monaten nach Baubeginn fertigzustellen.
  • Nach den üblichen städtischen Vertragsstandards werden die vorgenannten Fristen im Falle von Widerspruchs- oder Klageverfahren Dritter gegen Baugenehmigung oder Bebauungsplan gehemmt.
  • Nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1826 ist die Fassade des Nahversorgungsmarktes in hellem Klinker im Farbspektrum "Beige-Grau-Sand" auszuführen. Über die endgültige Klinkerfarbe und -qualität wird spätestens nach Rohbaufertigstellung und vor Beginn von Klinkerarbeiten im Einvernehmen mit der Stadt im Rahmen einer von der Vorhabenträgerin zu organisierenden Bemusterung entschieden.
  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, nicht über das in der dem Vertrag beigefügten Bau- und Vorhabenbeschreibung näher beschriebene Werbekonzept bzw. die dort in Anzahl und Dimensionierung beschriebenen Werbeanlagen hinauszugehen. Die konkrete Ausführung sowie die konkreten Standorte bzw. die hierfür vorgesehenen Flächen der einzelnen Werbeanlagen sind auf Verlangen der Stadt im Vorfeld einer Realisierung einvernehmlich abzustimmen. Fremdwerbung sowie Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht sind nicht zulässig. Die Vorhabenträgerin hat vertraglich sicherzustellen, dass auch etwaige Mieter*innen etc. das Werbekonzept einhalten, was gegenüber der Stadt nachzuweisen ist.
  • Die Einkaufswagenbox und damit auch die gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan als deren Rückwand vorgesehene Lärmschutzwand wird die Vorhabenträgerin unter Beachtung der sich aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 1826 ergebenden Vorgaben zum Schallschutz in einer vollverglasten Ausführung errichten.
  • Die Vorhabenträgerin ist gegenüber der Stadt für die Einhaltung der sich aus dem Bebauungsplan Nr. 1826 ergebenden sog. Lärmschutzmaßnahme - dies umfasst die Einschränkung der Nutzung von sieben Stellplätzen am östlichen Rand der Stellplatzanlage des Nahversorgers, sofern ein Ladenbetrieb bis 22:00 Uhr beantragt werden sollte - verantwortlich. Sie hat vertraglich sicherzustellen, dass auch etwaige Mieter*innen etc. diese Lärmschutzmaßnahme einhalten, was gegenüber der Stadt dann nachzuweisen ist.
  • Die Vorhabenträgerin sagt zu, die Stellplatzanlage des Nahversorgungsmarktes zunächst auch außerhalb der Betriebszeiten nicht durch ein Tor oder eine Schranke zu verschließen. Zur Abmilderung der Stellplatzsituation in der Umgebung sollen die Anwohner*innen die Stellplatzanlage außerhalb der Betriebszeiten auf ihre Gefahr hin nutzen können.

  • In diesem Zusammenhang verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, auch wenn sie keinen eigenen Ladenbetrieb bis 22:00 Uhr beantragt, ausdrücklich zur Umsetzung der o. a. sog. Lärmschutzmaßnahme (Einschränkung der Nutzung von sieben Stellplätzen am östlichen Rand des Vorhabengrundstücks bspw. durch Beschilderung oder andere organisatorische und technische Maßnahmen). Sie hat auch hier vertraglich sicherzustellen, dass etwaige Mieter etc. diese Lärmschutzmaßnahme einhalten, was gegenüber der Stadt dann nachzuweisen ist.
    Ausdrücklich wird vereinbart, dass Ausgestaltung und Ausübung des Hausrechts einschließlich einer Bewirtschaftung der dem neuen Nahversorgungsmarkt zugehörigen Stellplatzanlage, Angelegenheit der Vorhabenträgerin ist. Dazu gehört auch die Möglichkeit der Vorhabenträgerin, die Nutzungsdauer der dort abgestellten Pkw während der Betriebszeiten vorzugeben, deren Einhaltung zu kontrollieren und Verstöße dagegen zu sanktionieren. Sollte die Vorhabenträgerin feststellen und nachweisen, dass Anwohner*innen oder Dritte die außerhalb der Betriebszeiten bestehende tatsächliche Nutzungsmöglichkeit missbrauchen, so ist sie an ihre Zusage, die Stellplatzanlage außerhalb der Betriebszeiten zunächst nicht durch Tor oder Schranke zu verschließen, nicht mehr gebunden. Die Vorhabenträgerin ist dann berechtigt, nachträglich eine Schrankenanlage zu installieren, deren Gestaltung im Vorfeld ihrer Errichtung einvernehmlich mit der Stadt abzustimmen ist. Soweit von der Vorhabenträgerin kein Ladenbetrieb bis 22:00 Uhr beantragt wurde, entfällt dann auch die Pflicht zur Umsetzung der o. a. Lärmschutzmaßnahme.
  • Die Vorhabenträgerin ist verpflichtet, bei der Umsetzung des Bauvorhabens folgende Vorgaben zur Bauweise und zur Wärmeversorgung des Gebäudes zu erfüllen und anschließend gegenüber der Stadt zu belegen:


  • a) Das Gebäude ist mindestens im Niedrigenergiehausstandard Plus zu errichten, d.h. die Höchstwerte der Mittelwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten (gemittelte U-Werte) der Bauteile nach Anlage 2, Tabelle 2 der Energieeinsparverordnung werden um mindestens 15 % unterschritten. Das EEWärmeG muss zuvor erfüllt sein.

    b) Die Deckung des Heizenergiebedarfs hat zu mindestens 95% aus der zurückgewonnenen Abwärme der Kühlanlagen zu erfolgen.
  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die Freiflächen des Vorhabengrundstücks (Anlage 1) entsprechend dem zum Durchführungsvertrag genommenen Vorhaben- und Erschließungsplan und dem zusätzlichen Freiflächenplan herzustellen. Dies hat - soweit nicht anderweitig geregelt - bis zum Abschluss des Bauvorhabens zu erfolgen. Anpflanzungen sind spätestens in der darauffolgenden Pflanzperiode vorzunehmen.
  • In dem Bereich des Vorhabengrundstücks, auf dem sich gegenwärtig der bis zum Jahre 2025 befristet errichtete Backpavillon bzw. Backshop befindet, ist die Vorhabenträgerin unbeschadet bauordnungsrechtlicher Vorgaben vertraglich verpflichtet, innerhalb von längstens 18 Monaten nach Erlöschen der befristeten Baugenehmigung den Backpavillon zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen. In diesem Bereich sind dann die Freianlagen gemäß Freiflächenplan herzustellen und die dort vorgesehenen Anpflanzungen vorzunehmen. Erforderlichenfalls könnte die Stadt eine Ersatzvornahme durchführen, was bürgschaftlich gesichert ist.
  • Mit dem Bauvorhaben erfolgt eine zusätzliche Versiegelung, was einen zusätzlichen Ausgleich erfordert. Dieser erfolgt einerseits durch die im Bebauungsplan festgesetzte Dachbegrünung und darüber hinaus durch die verbindliche Umsetzung des Freiflächenplans. Im Hinblick auf die Anwuchs- und Entwicklungspflege sind entsprechende Abnahmeregelungen vertraglich vereinbart.
  • Soweit durch das Bauvorhaben vorhandene Bäume oder Gehölze gefällt bzw. entfernt werden müssen, ist der Vorhabenträgerin bekannt, dass hierfür ggf. eine Fällgenehmigung nach der städtischen Baumschutzsatzung erforderlich ist. Diese regelt die Einzelheiten der Fällung. Erforderliche Ersatzpflanzungen werden über die vorbenannten Maßnahmen zum Ausgleich abgedeckt.
  • Im Zuge der Umsetzung des Bauvorhabens und der Herstellung der Freianlagen sind Bäume und Gehölze auf dem Vorhabengrundstück und in angrenzenden Bereichen, soweit sie nicht im Rahmen des Bauvorhabens beseitigt werden müssen, in Abstimmung mit der Stadt nach den einschlägigen DIN-Normen und städtischen Richtlinien zu schützen. Schutzmaßnahmen sind vor Beginn jeglicher Bauarbeiten sowie vor Beginn der eigentlichen Baustelleneinrichtung im Einvernehmen mit der Stadt fertigzustellen. Sollten trotz Schutzmaßnahmen Beschädigungen auftreten, ist die Stadt unverzüglich zu benachrichtigen, damit durch sie im Rahmen eines gemeinsamen Ortstermins die erforderlichen Maßnahmen zur Schadensbeseitigung und erforderlichenfalls Ersatz festgelegt werden können. Die Vorhabenträgerin ist verpflichtet, die festgelegten Maßnahmen umgehend umzusetzen und die anfallenden Kosten zu tragen.
  • Für das Vertragsgebiet (in Anlage 1 schwarz gestrichelt gekennzeichnet) liegen bislang keine Hinweise auf Bodenbelastungen vor. Sollten solche im Zuge von Baumaßnahmen gefunden werden, ist die Vorhabenträgerin verpflichtet, mit den zuständigen Stellen von Stadt und Region Hannover, die notwendigen Maßnahmen zur weiteren Untersuchung und erforderlichenfalls ordnungsgemäßen Beseitigung einvernehmlich abzustimmen und auf eigene Kosten umzusetzen. Im Vertragsgebiet können Kampfmittel nicht ausgeschlossen werden. Das Bauvorhaben ist durch die Vorhabenträgerin durch entsprechende Fachfirmen für Kampfmittelbeseitigung begleiten zu lassen.
  • Die Erschließung des Vorhabengrundstücks (Anlage 1) ist Bestandteil eines Gesamtentwicklungskonzeptes des Planungsbüros Stadt Land Fluss, Berlin, das wiederum Niederschlag im angrenzenden, bereits in Kraft getretenen Bebauungsplan Nr. 1806 - Wohnquartier Annastift - gefunden hat. Demgemäß erfolgt die alleinige Zufahrt zum Vorhabengrundstück über den östlich an dieses angrenzenden, sich aus dem Bebauungsplan Nr. 1806 ergebenden Knotenpunkt Wülfeler Straße / Zufahrt Vitalquartier Hannover-Seelhorst und die sich daran anschließende Verkehrsfläche der Hannelore-Kunze-Straße.

  • Der überwiegende Teil der entsprechend im Bebauungsplan Nr. 1806 festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen wird im Zuge der Realisierung des sog. Vitalquartiers Hannover-Seelhorst auf Grundlage eines bestehenden Erschließungsvertrags durch den dortigen Erschließungsträger hergestellt. Lediglich der Ausbau des Knotenpunkts Wülfeler Straße / Hannelore-Kunze-Straße wird von der Stadt durchgeführt.
    Leistungsfähigkeit und Verkehrssicherheit des Knotenpunkts erfordern u. a. eine Signalisierung sowie die Schaffung von Fußgängerfurten nebst Aufweitung der Fuß- und Radwege an der Wülfeler Straße und bedingen eine partielle Neuordnung privater Flächen an der Ost- bzw. Südseite des Vertragsgebietes (Anlage 1). Zur Abwicklung u. a. der Kunden- und Anlieferverkehre für das Bauvorhaben der Vorhabenträgerin ist zudem ein besonderer Ausbaustandard in Teilbereichen der zukünftigen öffentlichen Verkehrsflächen erforderlich.

    Zwischen Vorhabenträgerin und Stadt besteht Einvernehmen, dass für das Bauvorhaben die nachfolgend näher spezifizierten Erschließungsmaßnahmen ursächlich sind:

    a) Herstellung der östlich und südlich an das Vorhabengrundstück (Anlage 1) angrenzenden Gehwegflächen,

    b) Herstellung der ausschließlich aus der Zufahrts- und Anliefersituation zum Vorhabengrundstück resultierenden verbreiterten Fahrbahn,

    c) Herstellung der Lichtsignalanlage für Fußgänger Wülfeler Straße West,

    d) Furtmarkierung Wülfeler Straße West,

    e) Bordsteinabsenkungen Furt West,

    f) Rückbau der bislang bestehenden Kundenzufahrt zum Lidl-Markt Wülfeler Straße und

    g) Einbau taktiler Elemente.



    Für die Umsetzung dieser Maßnahmen durch die Stadt bzw. den Erschließungsträger leistet die Vorhabenträgerin einen auf Basis der städtischen Standards ermittelten einmaligen pauschalen Ablösebetrag in Höhe von 160.000,- €. Dieser Betrag ist innerhalb von drei Monaten nach öffentlicher Bekanntmachung der Satzung über den Bebauungsplan Nr. 1826 an die Stadt zu zahlen. Eine Verzugszinsenregelung und eine bürgschaftliche Sicherung sind vereinbart.

    Die Stadt ist verpflichtet, den Ablösebetrag zweckentsprechend zu verwenden. Ferner verpflichtet sich die Stadt, auch mit dem Erschließungsträger des Vitalquartiers Hannover-Seelhorst zu vereinbaren, dass bis zur Aufnahme des Ladenbetriebs des neuen Nahversorgungsmarktes durch die Vorhabenträgerin, der neue Zufahrtsbereich mindestens im Ausbaustandard einer asphaltierten Straße (ggf. ohne abschließende Deckschicht) hergestellt ist. Etwaige anschließende Sperrungen sind auf ein Mindestmaß zu reduzieren. Der endgültige Ausbau erfolgt bis zum Ablauf von längstens 32 Monaten, gerechnet ab Bekanntgabe der Baugenehmigung für das Bauvorhaben der Vorhabenträgerin. Genaue Termine werden zwischen Stadt und Vorhabenträgerin einvernehmlich abgestimmt.

    Damit die Erschließungsmaßnahmen wie beschrieben umgesetzt werden können, wird die Vorhabenträgerin die hierfür erforderliche Fläche aus ihrem Grundstück (siehe Anlage 1, dort zu ersehen aus dem Unterschied zwischen Vorhabengrundstück und Vertragsgebiet) unentgeltlich, kosten-, lasten- und hypothekenfrei auf die Stadt übertragen. Rechte der Stadt wegen Sachmängeln jeglicher Art sind regelmäßig, soweit rechtlich zulässig, ausgeschlossen. Hierüber wird längstens drei Monate nach öffentlicher Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ein gesonderter Übertragungsvertrag geschlossen, dessen Kosten die Vorhabenträgerin trägt.
  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, mindestens einen der vorgesehenen Pkw-Stellplätze mit einer Ladeeinrichtung für Elektrofahrzeuge auszustatten. Voraussichtlich wird die von der Vorhabenträgerin vorgesehene Ladeeinrichtung zwei Stellplätze versorgen können. Darüber hinaus sind mindestens 20% der errichteten Pkw-Stellplätze mindestens mit Leerrohren für eine zukünftige Nachrüstung zu versehen.
  • Bis zur Inbetriebnahme des Bauvorhabens hat die Vorhabenträgerin nach dem Bebauungsplan mindestens 20 Fahrradabstellplätze herzustellen. Diese müssen darüber hinaus die Anforderungen des Gremienbeschlusses Nr. 1909/2010 N1 erfüllen:


  • a) Mindestens die Hälfte der benötigten Fahrradabstellplätze sind als Fahrradanlehnbügel in überdachten Fahrradabstellanlagen unterzubringen;

    b) diese müssen in der Nähe der Eingänge liegen und

    c) gut einsehbar sein;

    d) die Fahrradanlehnbügel müssen einen ausreichenden Seitenabstand aufweisen; sie dienen dann jeweils als Fahrradabstellplatz für zwei Fahrräder.

  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die im Vorhaben- und Erschließungsplan vorgesehene Fläche für die Aufstellung von Wertstoffcontainern spätestens mit Fertigstellung des Bauvorhabens unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. Sie befestigt sie bis dahin auf eigene Kosten und gewährleistet deren Erreichbarkeit und kostenfreie Nutzbarkeit. Die Wertstoffcontainer selbst werden auf dieser Fläche nach rechtzeitiger Ankündigung gegenüber der Vorhabenträgerin vom Abfallwirtschaftsbetrieb bzw. deren Beauftragten aufgestellt. Die Vorhabenträgerin gewährleistet, dass die Allgemeinheit die Container zum kostenfreien Einwurf der jeweiligen Wertstoffe nutzen kann. Ferner gestattet die Vorhabenträgerin, dass die Wertstoffcontainer nach vorher vereinbartem Leerungsturnus über den Parkplatz des neuen Nahversorgungsmarktes kostenfrei angefahren und entleert werden. Die Vorhabenträgerin stellt insoweit sicher, dass der Parkplatz diesbezüglich für die erforderlichen Lastklassen ausgelegt ist. Eine Nutzung durch die Allgemeinheit ist schon aus Gründen des Lärmschutzes ausschließlich während der Ladenöffnungszeiten des neuen Nahversorgungsmarktes möglich und zulässig. Es steht der Vorhabenträgerin unter Berufung auf das Hausrecht frei, den Zugang zu den Containern für Zeiten außerhalb der Ladenöffnungszeiten zu erschweren oder zu verschließen. Etwaige bauliche Maßnahmen (z. B. Einhausung/Einzäunung) sind im Vorfeld mit der Stadt einvernehmlich abzustimmen. Der Standplatz der Wertstoffcontainer und die vorbenannten Nutzungsrechte werden von und auf Kosten der Vorhabenträgerin mittels Dienstbarkeit für die Stadt bzw. die Allgemeinheit gesichert. Bei nachgewiesener und dauerhafter Aufgabe des Geschäftsbetriebs auf dem Vorhabengrundstück (Anlage 1) verpflichtet sich die Stadt, auf Anforderung der Vorhabenträgerin, die sämtliche diesbezüglichen Kosten trägt, eine Löschungsbewilligung in grundbuchgerechter Form zu erteilen.
Neben den genannten Punkten enthält der Vertrag noch die erforderlichen allgemeinen Regelungen (insbesondere städtebauliche Grundlagen, Bestimmungen für den Fall der Veräußerung des Grundstücks/Rechtsnachfolge einschließlich Vertragsstrafe bei Verstoß hiergegen, Ausschluss von Schadenersatzansprüchen - insbesondere bei Verzögerungen, Aufhebung oder Feststellung der Nichtigkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1826 im Rahmen eines Rechtsbehelfsverfahrens).

Die mit der Vorhabenträgerin vereinbarten Konditionen sind insgesamt und im Einzelnen angemessen und als Voraussetzung und Folge des geplanten Bauvorhabens ursächlich.

61.16 
Hannover / Sep 25, 2020