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Eine Gebietsfreistellung führt dazu, dass die bisher geltenden Belegungsbindungen (Einkommens- und Wohnflächenobergrenzen) aufgehoben werden. Gleichzeitig wird teilweise auf die Ausübung des Belegungsrechtes verzichtet.
Durch die Umsetzung der Gebietsfreistellungen beziehungsweise die vorgeschlagenen Belegrechtsverzichte sind keine relevanten geschlechtsspezifischen Auswirkungen zu erwarten.
Wohnungssuchende, die ohne Unterstützung keine geeignete Wohnung finden können, haben weiterhin die Möglichkeit, über die Landeshauptstadt Hannover mit einer adäquaten Wohnung versorgt zu werden. Damit ist unter anderem auch zukünftig die vorrangige Versorgung von schwangeren Frauen und allein stehenden Elternteilen mit Kindern (in der Praxis überwiegend alleinerziehenden Frauen) ohne Einschränkungen möglich, zu der die Kommune unter anderem nach § 5a Satz 3 Wohnungsbindungsgesetz verpflichtet ist.
Wohnungen, die speziell für Menschen mit einer Behinderung gefördert wurden, sind von den Gebietsfreistellungen nur zu einem sehr geringen Teil betroffen. Durch die Gebietsfreistellung wird diese spezielle Bindung nicht aufgehoben. D.h. auch wenn die Wohnung im Einzelfall tatsächlich ohne Einkommens- und Flächenbeschränkung vom Wohnungseigentümer vergeben werden könnte, ist eine Vermietung an Wohnungssuchende ohne Handicap nur möglich, wenn kein schwer behinderter Bewerber gefunden werden kann. Gleiches gilt für die Wohnungen, die speziell für ältere Wohnungssuchende gefördert wurden.
1.) Räumlicher Geltungsbereich
Die Gebietsfreistellungen und Belegrechtsverzichte werden auf Antrag der Wohnungseigentümer erteilt und in Form von öffentlich rechtlichen Verträgen umgesetzt. Sie sollen zukünftig folgende 15 Gebiete umfassen:
Nr. | Gebiete | Vermieter | Anzahl Wohnungen | Belegrechtsverzicht in % | Wohnungen mit Belegrechtsverzichten |
1 | Bemerode | GBH | 308 | 75% | 231 |
2 | Davenstedt | Meravis | 264 | 50% | 132 |
3 | Groß-Buchholz | GBH | 110 | 75% | 83 |
4 | Groß-Buchholz | Gundlach | 444 | 67% | 297 |
5 | Linden-Süd | GBH | 707 | 32% | 226 |
6 | List | Pirelli | 122 | 75% | 92 |
7 | Mühlenberg | Pirelli | 250 | 75% | 188 |
8 | Sahlkamp | Pirelli | 623 | 75% | 467 |
9 | Vahrenheide | GBH | 842 | 60 % | 505 |
10 | Vahrenheide | VASA | 36 | 100% | 36 |
11 | Hainholz | GBH | 42 | 23% | 10 |
12 | Mühlenberg | GAGFAH-NILEG | 216 | 75% | 162 |
| Summe | | 3.964 | | 2.429 |
Nr. | Gebiete | Vermieter | Anzahl Wohnungen | Belegrechtsverzicht in % | Wohnungen mit Belegrechtsverzichten |
13 | Davenstedt | Meravis | 371 | 50% | 186 |
14 | Hainholz | GBH | 424 | 23% | 98 |
15 | Vahrenheide | GBH | 1.322 | 60% | 793 |
| Summe | | 2.117 | | 1.077 |
GBH= Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbH
Pirelli = vorher: Deutsche BauBeCon Wohnen GmbH
meravis= vorher: Reichsbund Wohnungsbau GmbH
Gundlach = Gundlach GmbH & Co Wohnungsunternehmen
VASA = Wohnungsgenossenschaft Vahrenheide Sahlkamp eG
GAGFAH-NILEG = GAGFAH-NILEG Immobiliengruppe
Die jeweiligen Gebiete umfassen die in der Anlage 1 dieser Drucksache aufgeführten Objekte der jeweiligen Eigentümer.
Die GAGFAH / NILEG Immobiliengruppe hat keinen Antrag auf Verlängerung des bisherigen Freistellungsbereiches List (114 Wohnungen) gestellt.
In den übrigen Gebieten hat es gegenüber den bisherigen Vereinbarungen Veränderungen bei den betroffenen Wohnungen und teilweise auch bei dem prozentualen Anteil der Belegrechtsverzichte gegeben. Dieses liegt unter anderem daran, dass Bindungen für Wohnungen komplett weggefallen sind oder Wohnungen an andere Eigentümer verkauft wurden und keinen Bindungen mehr unterliegen.
2.) Gebietsfreistellungen als wohnungspolitisches Instrument
In den 60er und 70er Jahren entstanden auch im Stadtgebiet Hannover zahlreiche Großwohnsiedlungen und andere Wohngebiete mit einem hohen Anteil geförderter Wohnungen um die damalige Wohnungsnot zu lindern. Je nach Art der eingesetzten Mittel hatte diese Förderung unterschiedliche Bindungen zur Folge, die teilweise bis heute andauern. So können die Wohnungen für Haushalte mit einem bestimmten Einkommen vorbehalten sein (z.B. für Inhaber eines „Wohnberechtigungsscheines") oder freiwerdende Wohnungen müssen der Kommune zur Belegung zur Verfügung gestellt werden.
Der Wohnungsmarkt ist heute in weiten Teilen entspannt. Trotzdem haben viele Wohnungssuchende auf Grund des geringen Einkommens oder der Familiengröße Probleme, eine angemessene Wohnung zu finden. Ein Teil dieser Haushalte ist zusätzlich auf Grund persönlicher Probleme auf Hilfen angewiesen.
Belegungsbindungen sind daher gewollt und wohnungspolitisch notwendig, um die Versorgung der Personen mit angemessenem Wohnraum zu unterstützen, die hierzu allein nicht in der Lage sind. Es hat sich aber gezeigt, dass die Konzentration von geförderten Wohnungen (und damit auch die Konzentration von Haushalten mit einem geringen Einkommen und / oder persönlichen Problemen) die Entwicklung eines Wohnquartiers negativ beeinflussen kann. Aus wohnungspolitischer Sicht gibt es unterschiedliche Ansätze, mit diesem Thema umzugehen. Eine Möglichkeit ist, für besonders belastete Gebiete eine so genannte Gebietsfreistellung zu erteilen. Die Gebietsfreistellung bietet die Möglichkeit, abgegrenzte Quartiere, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, teilweise von den bestehenden Bindungen freizustellen. Ziel ist dabei eine Stabilisierung der Mieterschaft zu erreichen, der weiteren sozialen Entmischung der Gebiete zu begegnen und die Abwanderung von stabilisierenden Haushalten zu stoppen.
3.) Gebietsfreistellungen im Stadtgebiet Hannover
Mit dem Land Niedersachsen wurde im Frühjahr 1998 vereinbart, dass eine Gebietsfreistellung dann erteilt werden kann, wenn die Verhinderung oder Beseitigung von einseitigen Bevölkerungsstrukturen in der Wohnungsbelegung nur durch eine Freistellung des Gebietes und nicht nur durch die Freistellung von einzelnen Wohnungen möglich ist. Die Gebietsfreistellung soll Bestandteil eines Gesamtkonzeptes sein und andere Beiträge zur Stabilisierung der Quartiere (auch von den Eigentümern der Wohnungen) beinhalten.
Seit 1999 wurden die Gebietsfreistellungen kontinuierlich weiterentwickelt und verändert.
Für einzelne Bereiche, die aus rechtlichen Gründen nicht in eine Gebietsfreistellung aufgenommen werden konnten, wurden so genannte Belegrechtsvereinbarungen getroffen. Damit waren auch diese Wohnungsbestände teilweise von den Eigentümern frei vermietbar.
4.) Zukünftige Gebietsfreistellungen und Belegrechtsvereinbarungen
Es hat sich gezeigt, dass eine nachhaltige Umkehr des Strukturwandels noch nicht erkennbar ist. Dieses wäre bei der Komplexität des Themas aber auch eine zu hohe Erwartung gewesen. Allerdings hat sich die Situation in einigen Quartieren erkennbar stabilisiert.
Gleichwohl machen auch die Auswertungen und Berichte der Wohnungsunternehmen deutlich, dass die Gebietsfreistellungen für bestimmte Bereiche weiterhin ein geeignetes Instrument sind, um negative Entwicklungen in strukturschwachen Wohnquartieren mittelfristig aufzufangen und langfristig positiv zu verändern.
Aus diesen Gründen hält die Verwaltung eine Verlängerung der Gebietsfreistellungen und Belegrechtsvereinbarungen für sinnvoll und notwendig.
Der Umfang und die räumliche Begrenzung der Gebiete orientieren sich an den gewonnenen Erfahrungen und wurden gemeinsam mit den Wohnungseigentümern festgelegt. Bei der Formulierung der Verträge werden für jedes Gebiet Maßnahmen festgelegt, die von den Vermietern zur Stabilisierung des Gebietes geleistet oder in Zukunft erbracht werden sollen. Diese Leistungen betreffen zum Beispiel bauliche Maßnahmen (Umgestaltung von Eingangsbereichen und Treppenhäusern), Maßnahmen im Wohnumfeld, die Bereitstellung von Gemeinschaftsräumen, aber auch Aktivitäten zur besseren und wohngebietsnahen Beratung und Betreuung der Mieterinnen und Mieter.
Auf die Ausübung des der Landeshauptstadt Hannover zustehenden Belegungsrechtes soll in den Gebieten ganz oder teilweise verzichtet werden, um die Wirkung der Freistellung von den Belegungsbindungen noch zu erhöhen. Dabei wird von der Annahme ausgegangen, dass Vermieter andere Möglichkeiten haben, stabilisierendere Mieterinnen und Mieter für diese Objekte zu gewinnen, als es der Verwaltung möglich ist. Der Umfang der Belegrechtsverzichte wurde individuell für die einzelnen Gebiete festgelegt und orientierte sich unter anderem an dem Bedarf an Wohnungen mit Belegungsbindungen zur Versorgung von Wohnungssuchenden in dem jeweiligen Gebiet und an der Anzahl der Belegrechte im jeweiligen Stadtteil.
