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Der Durchführungsvertrag dient unter anderem dazu, Aufwendungen der Stadt, die im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans und seiner Realisierung entstehen, vollumfänglich der Vorhabenträgerin aufzugeben. Insofern entstehen keine finanziellen Auswirkungen für die Stadt Hannover.
Die Vorhabenträgerin beabsichtigt eine bauliche Nachverdichtung der bestehenden Wohnanlage Schweriner Straße 9 - 15 (nachfolgend als Vorhabengrundstück bezeichnet und in der Anlage 1 fett umrandet). Auf der zurzeit unbebauten Fläche im westlichen Bereich der Bestandsgebäude soll ein weiteres Mehrfamilienhaus errichtet werden. In dem dreigeschossigen Wohnhaus zuzüglich Staffelgeschoss sollen 10 überwiegend kleinere Wohnungen entstehen. Das Bauvorhaben basiert auf der Planung des Architekturbüros Anne Peters. Die geplante Bebauung ist nach dem derzeit hier geltenden Bebauungsplan Nr. 380, der für die geplante Baufläche eine nicht überbaubare Grundstücksfläche festsetzt, nicht möglich.
Das Bauvorhaben erfordert daher die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans. Der Verwaltungsausschuss der Stadt hat dazu auf Antrag der Vorhabenträgerin am 16.02.17 mit Beschluss-Drs. Nr. 2136/2016 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 1842 - Westlich Schweriner Straße - beschlossen.
Zur Regelung der Durchführungsverpflichtung gemäß § 12 Abs. 1 BauGB und der mit der Aufstellung des vorgenannten vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1842 verbundenen planungsrechtlichen Aspekte hat sich die Verwaltung mit der Vorhabenträgerin auf die folgenden wesentlichen Inhalte des erforderlichen Durchführungsvertrages geeinigt:
- Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Durchführung des o.g. Bauvorhabens gemäß dem Vorhaben- und Erschließungsplan, der dazugehörigen Vorhabenbeschreibung und entsprechend den Regelungen des Durchführungsvertrages. Die Vorhabenträgerin ist verpflichtet, innerhalb von 6 Monaten nach Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1842 einen vollständigen Bauantrag für das Bauvorhaben zu stellen, innerhalb von 12 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung mit dem Bau zu beginnen und das Bauvorhaben innerhalb von 24 Monaten nach Baubeginn fertigzustellen.
- Die Vorhabenträgerin ist verpflichtet, die Freiflächengestaltung entsprechend dem Vorhaben- und Erschließungsplan umzusetzen, wobei gestalterische Anpassungen im Rahmen der Ausführungsplanung bei der inneren Erschließung, der Stellplatzanlage für Autos und Fahrräder sowie der Kleinkinderspielfläche im Einvernehmen mit der Stadt möglich sind.
- Auf dem Vorhabengrundstück befinden sich mehrere Bäume und Gehölze, die der Baumschutzsatzung der Stadt unterliegen und für die Errichtung des Bauvorhabens teilweise gefällt werden müssen. Hierfür ist eine Fällgenehmigung des städtischen Fachbereichs Umwelt und Stadtgrün erforderlich. Diese regelt die Einzelheiten der Fällung und Ersatzpflanzung. Aufgrund der Feuerwehraufstellfläche, des Zufahrts- und Hausvorbereichs und des sich so ergebenden Zuschnitts der Freiflächen ist die erforderliche Ersatzpflanzung auf dem Vorhabengrundstück nicht möglich und wird durch eine Ersatzzahlung nach Maßgabe der Fällgenehmigung abgelöst. Vor dem Vorliegen der Fällgenehmigung darf mit der Fällung nicht begonnen werden.
- Die auf dem Vorhabengrundstück zu erhaltenden acht Bäume sind nach den einschlägigen Vorschriften im Zuge der Baumaßnahmen zu schützen. Erforderliche Schutzmaßnahmen sind mit der Stadt einvernehmlich abzustimmen. Sollten dennoch Schäden auftreten, obliegen Schadensbeseitigung und/oder Ersatzpflanzung der Vorhabenträgerin auf eigene Kosten.
- Im Rahmen des Bauvorhabens verpflichtet sich die Vorhabenträgerin für mindestens 25 % der Wohneinheiten des Vorhabengrundstücks einen vollständigen und prüffähigen Antrag auf Förderung nach dem Kommunalen Wohnraumförderprogramm der Landeshauptstadt Hannover für Mietwohnungen in der dann aktuellen Fassung zu stellen. Im Falle einer Förderzusage ist die Vorhabenträgerin verpflichtet, die geförderten Wohnungen der/den Fördervereinbarungen entsprechend zu errichten und zu vermieten. Der Förderantrag muss spätestens mit Einreichung des Bauantrags für das Bauvorhaben bei der Stadt eingehen. Die Umsetzung ist mittels Vertragsstrafe besichert.
- Die Vorhabenträgerin hat sich zur energetischen Ausgestaltung des Bauvorhabens durch die Klimaschutzleitstelle beim städtischen Fachbereich Umwelt und Stadtgrün beraten lassen. Die Vorhabenträgerin ist verpflichtet, folgende Vorgaben zu erfüllen und dies gegenüber der Stadt spätestens 6 Monate nach Gebäudebezug nachzuweisen:
a) Das Gebäude ist im KfW-Effizienzhaus-55-Standard gemäß der Definition und den Berechnungsvorgaben der Kreditanstalt für Wiederaufbau, Frankfurt (KfW) zu errichten. Unbeschadet weiterer Anforderungen seitens der KfW heißt das,
- dass die Werte für die Transmissionswärmeverluste (HT‘) wenigstens um 30% und
- dass der Jahresprimärenergiebedarf wenigstens um 45%
unter den Werten des Referenzgebäudes gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) liegen müssen.
b) Das Gebäude ist an die Fernwärme anzuschließen und der Wärmebedarf für Warmwasser und die Raumheizung sind überwiegend über Fernwärme zu decken.
c) Die Dachflächen des Gebäudes sind statisch so auszulegen, dass eine Belegung mit Photovoltaikmodulen möglich ist. Leerrohre sind zu einem geeigneten Ort für die Wechselrichter vorzusehen (z.B. Keller).
d) Für die Einspeisung des PV-Stromes sowie für das Mieterstrom-Modell sind jeweils Zählerplätze in der Stromverteilung erforderlich. Diese zwei Zählerplätze sind in dem Gebäude vorzuhalten.
- Das Bauvorhaben mit 10 Wohneinheiten löst hinsichtlich der Kindertagesstättenversorgung nach dem vom Rat zu Drs.-Nr. 1928/2016 am 26.01.17 beschlossenen städtischen Infrastrukturkonzept folgenden zusätzlichen Bedarf aus, der in bestehenden Einrichtungen nicht gedeckt werden kann:
· 1 Kindergartenplatz für Kinder über 3 Jahre (Ü3) und
· 1 Krippenplatz für Kinder unter 3 Jahre (U3).
Nach dem Infrastrukturkostenkonzept sind die der Stadt hierfür anfallenden Kosten von der Vorhabenträgerin zu ersetzen. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich demgemäß, spätestens 6 Monate nach der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1842 eine Ablösezahlung in Höhe von 51.607,55 € zu leisten, wobei der dem Infrastrukturkostenkonzept entsprechende zehnprozentige Nachlass bei Ablösung berücksichtigt wurde. Die Zahlungsverpflichtung wird durch Bürgschaft gesichert.
Bei dem geplanten Bauvorhaben wurden im Rahmen einer Untersuchung keine Hinweise auf Bodenbelastungen auf dem Vorhabengrundstück gefunden. Ungeachtet dessen verpflichtet sich die Vorhabenträgerin im Zuge der Auskofferungsarbeiten die Bodenentnahmen und - bewegungen fachgutachterlich begleiten zu lassen. Dies schließt auch die Freiflächen des Vorhabengrundstücks ein. Die Auswahl des Gutachters erfolgt in Abstimmung mit der Stadt. Die Vorhabenträgerin ist weiterhin verpflichtet, die Erdarbeiten im Rahmen des Bauvorhabens dokumentieren zu lassen. Ergeben sich aus der Untersuchung weitere Anforderungen an das Bauvorhaben, sind diese mit der Stadt und der Region Hannover abzustimmen und von der Vorhabenträgerin entsprechend umzusetzen. Sämtliche Maßnahmen erfolgen auf Kosten der Vorhabenträgerin.
Neben den oben genannten Punkten enthält der Vertrag noch die erforderlichen allgemeinen Regelungen (insbesondere Übernahme der Planungskosten durch die Vorhabenträgerin, Bestimmungen für den Fall der Veräußerung des Grundstücks/Rechtsnachfolge einschließlich Vertragsstrafe bei Verstoß hiergegen, Folgen bei wesentlichen Abweichungen des rechtskräftigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1842 von dem Entwurf, der dem Vertrag zugrunde liegt, Ausschluss von Schadensersatzansprüchen - insbesondere bei Verzögerungen, Aufhebung oder Feststellung der Nichtigkeit des v.g. Bebauungsplanes im Rahmen eines Rechtsbehelfsverfahrens -).
Beschlussdrucksache