Drucksache Nr. 2376/2019:
Städtebaulicher Vertrag zum Bebauungsplan Nr. 299, 3. Änd., - In den Sieben Stücken -

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2376/2019 (Originalvorlage)

Beratungsverlauf:

Inhalt der Drucksache:

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Landeshauptstadt HannoverBeschlussdrucksacheBeschlussdrucksache
In den Stadtbezirksrat Buchholz-Kleefeld
In den Stadtentwicklungs- und Bauausschuss
In den Ausschuss für Umweltschutz und Grünflächen
In den Verwaltungsausschuss
 
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2376/2019
1
 

Städtebaulicher Vertrag zum Bebauungsplan Nr. 299, 3. Änd., - In den Sieben Stücken -

Antrag,

dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zum Bebauungsplan Nr. 299, 3. Änd., - In den Sieben Stücken - mit der hanova WOHNEN GmbH unter Einbeziehung der hanova GEWERBE GmbH, beide geschäftsansässig Otto-Brenner-Straße 4, 30159 Hannover, zu den in der Begründung aufgeführten, wesentlichen Vertragsbedingungen zuzustimmen.

Berücksichtigung von Gender-Aspekten

Gender-Aspekte werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 299, 3. Änd., für das sich der Auslegungsbeschluss parallel im Verfahren befindet, eingehend geprüft. Sie gelten entsprechend für den städtebaulichen Vertrag.

Kostentabelle

Ein Ziel und damit wesentlicher Inhalt städtebaulicher Verträge ist es, die Stadt von mit dem Bebauungsplan verbundenen Kosten zu entlasten und diese im Rahmen der rechtlichen Vorgaben weitestgehend auf die Planbegünstigten zu übertragen. Im Hinblick auf das Vertragsgebiet (siehe Anlage 1) und den erforderlichen Aus-/Umbau von angrenzenden Teilbereichen der bestehenden öffentlichen Verkehrsflächen der Straße "In den Sieben Stücken" entstehen der Stadt daher keine finanziellen Aufwendungen.

Begründung des Antrages

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 299, 3. Änd., umfasst ein Areal im Eigentum der hanova WOHNEN GmbH - nachfolgend als "hanova" bezeichnet.
Im westlichen Teil dieses Gesamtareals befand sich der bisherige Geschäftssitz der hanova, der nach erfolgter Verlagerung und anderweitiger Zwischennutzung nunmehr abgebrochen werden soll. Der Standort soll anschließend einer bedarfsgerechten, neuen Bebauung mit viergeschossigen Wohngebäuden mit rd. 160 Wohneinheiten (WE) zugeführt werden.
Dies ist nach dem hier bestehenden Planungsrecht bislang nicht möglich.



Im östlichen Bereich bestehen fünf viergeschossige Gebäudezeilen mit Geschosswohnungen. Diese werden im Zuge einer Nachverdichtung durch Kopfbauten entlang der Podbielskistraße ergänzt. Hier entstehen rd. 80 WE. Diese Bauvorhaben sind bereits genehmigt. Der Bebauungsplan vollzieht diese Entwicklung daher insoweit lediglich nach. Aus rechtlichen Gründen kann daher der östliche Teil des Gesamtareals nicht Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages sein, so dass das Vertragsgebiet nur den aus Anlage 1 ersichtlichen Bereich umfasst.

Die Stadt beabsichtigt, mit dem eingeleiteten Verfahren zum Bebauungsplan Nr. 299, 3. Änd., die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die geplante Wohnnutzung im westlichen Areal zu schaffen, sowie den Bestand und die vorgesehenen Kopfbauten im östlichen Bereich planerisch zu sichern.

Zur Regelung der sich im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 299, 3. Änd., in Bezug auf den westlichen Teil des Gesamtareals (Anlage 1) ergebenden städtebaulichen Fragen, erfolgte eine Einigung auf die nachfolgenden, wesentlichen Inhalte eines städtebaulichen Vertrages nach § 11 BauGB:
  • Die hanova ist Eigentümerin nahezu aller innerhalb des Vertragsgebietes (Anlage 1) gelegenen Flächen. Eine für die Umsetzung des Bebauungskonzeptes erforderliche ca. 54 m² große Fläche des heutigen Virchowweges erwirbt die hanova mit gesondertem Kaufvertrag von der Stadt.
  • Nach Abbruch und ordnungsgemäßer Beseitigung der vorhandenen Baulichkeiten wird die hanova im Vertragsgebiet (Anlage 1) eine Bebauung mit viergeschossigen Wohngebäuden mit ca. 160 WE realisieren. Grundlage ist dabei das städtebauliche Konzept des Büros MORPHO-LOGIC Architekten und Stadtplanung, München, das seinen Niederschlag im Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 299, 3. Änd., findet. Die hanova trägt dabei alle Kosten, die mit der Realisierung des Bauvorhabens im Zusammenhang stehen.
  • Hinsichtlich der architektonischen Gestaltung der Hochbauten ist die hanova verpflichtet, die aus einem vorangegangenen Architekturwettbewerb als Sieger hervorgegangenen Entwürfe zu realisieren. Dabei wurde das Vertragsgebiet (Anlage 1) in drei Baufelder (A, B, C bzw. Süd, Mitte und Nord) unterteilt. Im Einzelnen wurden folgende Büros prämiert:


  • a) Baufeld A (Süd) – Büro gruppeomp Architekten, Hannover,

    b) Baufeld B (Mitte) – Büro Westphal Architekten, Hannover und

    c) Baufeld C (Nord) – Büro MORPHO-LOGIC, München.

  • Bezüglich der Gestaltung der Außenfassade setzt der Bebauungsplan unglasierte Vollsteinklinker in einem definierten Farbspektrum fest. Die konkrete Ausgestaltung je Baufeld wird vor Baubeginn zwischen Stadt und hanova einvernehmlich abgestimmt. Sie ist dann verbindlich umzusetzen.
  • Die hanvoa strebt die Realisierung des gesamten Bauvorhabens innerhalb von 60 Monaten nach Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses zum Bebauungsplan an.

  • Die hanova verpflichtet sich, für mindestens 30% der konkret zur Errichtung vorgesehenen Wohneinheiten, einen vollständigen und prüffähigen Antrag auf Förderung von sozialem Mietwohnraum bei der zuständigen Wohnraumförderstelle einzureichen. Für 50% davon soll, für mindestens 30% der Wohnungen muss dabei verpflichtend ein Antrag nach dem Programmteil B (Förderung für Mieter*innen mit niedrigem Einkommen und mit städtischen Belegrechten) des am 19.09.2013 (Beschluss-Drucksache Nr. 1724/2013) vom Rat beschlossenen Kommunalen Wohnraumförderprogramm für Mietwohnungen gestellt werden. Maßgeblich ist jeweils die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltende Fassung der jeweiligen Förderbestimmungen. Im Falle einer Förderzusage besteht die Verpflichtung, die geförderten Wohnungen jeweils zu errichten und zu vermieten. Soweit trotz vertragsgemäßer Antragstellung keine Förderung gewährt wird, gilt die jeweilige Verpflichtung als erfüllt. Anträge auf Förderung müssen spätestens mit der Einreichung des jeweils ersten Bauantrages je Baufeld vorgelegt werden. Die Einhaltung dieser Verpflichtung wird mittels Vertragsstrafe abgesichert.
  • Nach Maßgabe des am 26.01.2017 zu Drucksache Nr. 1928/2016 beschlossenen städtischen Infrastrukturkostenkonzeptes löst das Bauvorhaben im Vertragsgebiet (Anlage 1) folgenden zusätzlichen Infrastrukturbedarf in Bezug auf die Kindertagesstättenversorgung (Krippen- und Kindergartenplätze) aus:


  • a) 21 Kindergartenplätze für über 3-jährige (Ü3) und
    b) 8 Krippenplätze für unter 3-jährige (U3).

    Nach dem Infrastrukturkostenkonzept repräsentieren diese Betreuungsplätze Folgekosten bzw. Leistungen in Höhe von 1,03 Mio. €.

    Zwischen den Vertragsparteien besteht Einvernehmen, dass die vorbenannte Bedarfe an Betreuungsplätzen durch entsprechenden Ausbau der im südlichen Teil des unmittelbar benachbarten "Wohnquartiers Oststadtkrankenhaus" (auch "Buchholzer Grün" - siehe Bebauungsplan Nr. 1761) neu vorgesehenen Kindertagesstätte zu einer 5-gruppigen Einrichtung gedeckt werden.
    Da das Grundstück für diese Kindertagesstätte zwischenzeitlich im Eigentum der hanova GEWERBE GmbH steht, verpflichtet sich diese demgemäß vertraglich zur entsprechenden Realisierung.

    Dabei ist eine entsprechende Einrichtung bis spätestens zur Fertigstellung des Bauvorhabens im Vertragsgebiet (Anlage 1) betriebsfertig herzustellen. Sie wird anschließend für mindestens 25 Jahre betrieben.
    Der Nutzungszweck wird durch Eintragung einer entsprechenden Dienstbarkeit zu Gunsten der Stadt im Grundbuch des Grundstücks, auf dem die Einrichtung entsteht, gesichert.
    Eine Schließung der Einrichtung bzw. Reduzierung der Kapazität bedarf der Zustimmung der Stadt.
    Ferner ist die Einrichtung verpflichtend zu versichern. Im Schadensfall darf die Versicherungssumme ausschließlich zur Reparatur bzw. zur Wiedererrichtung verwendet werden.
  • Das Bauvorhaben löst auf Grundlage der Drucksache Nr. 1775/2009 einen Bedarf an Spielplatzfläche für größere Kinder über 6 Jahre von rd. 938 m² Spielfläche mit dazugehörigen Geräten aus. Kompensiert wird dies durch Aufwertung des unmittelbar nordöstlich an das Bebauungsplangebiet angrenzenden Spiel- und Bolzplatzes an der Podbielskistraße. Unter Zugrundelegung der üblichen städtischen Kostenansätze ergeben sich Kosten hierfür in Höhe von 140.700,- €. Die hanova zahlt einen entsprechenden Ablösebetrag an die Stadt. Dieser ist von der Stadt für Aufwertungsmaßnahmen am o.g. Spielplatz zu verwenden.

  • Die hanova hat sich zur energetischen Ausgestaltung des Bauvorhabens durch die Klimaschutzleitstelle beim städtischen Fachbereich Umwelt und Stadtgrün beraten lassen. Die bei dem Beratungsgespräch getroffenen energetischen Festlegungen sind bei der Durchführung des Bauvorhabens verbindlich. Danach ist die hanova verpflichtet, folgende Vorgaben zu erfüllen und dies nachzuweisen:


  • a) Die Gebäude sind im Niedrigenergiehausstandard Plus zu errichten, d.h. die sogenannten Transmissionswärmeverluste (Wärmeverluste über die Gebäudehülle) fallen um 15% geringer aus als die des Referenzgebäudes gemäß EnEV. Hinsichtlich des Primärenergiebedarfs gilt die EnEV.

    b) Der überwiegende Heiz- und Warmwasserwärmebedarf wird über Fernwärme gedeckt.

    c) Die hanova verpflichtet sich, die für Stromgewinnung aus Photovoltaik (PV) geeigneten Dachflächen der Gebäude statisch so auszulegen, dass eine Belegung mit Photovoltaikmodulen möglich ist. Leerrohre bzw. Dach- und Deckendurchführungen sind zu einem geeigneten Ort für die Wechselrichter (z.B. im Keller/in der Tiefgarage) vorzusehen.


  • Die hanova ist verpflichtet, die Freiflächen in den jeweiligen Baufeldern auf Basis eines zur Anlage zum städtebaulichen Vertrag genommenen Außenanlagenplans herzustellen. Dies muss bis zur Bezugsfertigkeit der Gebäude im jeweiligen Baufeld erfolgen. Anpflanzungen sind spätestens in der auf die Bezugsfertigkeit der jeweiligen Gebäude im jeweiligen Baufeld folgenden Pflanzperiode vorzunehmen.
  • Im Vertragsgebiet (Anlage 1) sind diverse Bäume und Gehölze vorhanden, die der Baumschutzsatzung der Stadt unterliegen. Für die Umsetzung des Bauvorhabens müssen diese teilweise gefällt werden. Die Einzelheiten der Fällung und der dann erforderlichen Ersatzpflanzungen regelt die entsprechende Fällgenehmigung. Im Übrigen sind nicht zu fällende Bäume nach den einschlägigen Bestimmungen gegen jegliche Beeinträchtigungen durch den Baubetrieb zu schützen. Entsprechende Maßnahmen sind im Vorfeld mit der Stadt abzustimmen. Bei dennoch auftretenden Schäden werden Maßnahmen zur Beseitigung festgelegt, die umgehend von der hanova auf eigene Kosten umzusetzen sind.
  • Die Müllentsorgung auf den Baufeldern Süd und Mitte erfolgt über sogenannte Unterflur-Abfallbehälter, die im privaten Grundstücksbereich untergebracht werden. Bei etwaigen Lieferverzögerungen ist durch die hanova in Abstimmung mit der Stadt eine temporäre Müllentsorgung sicherzustellen.

  • Für das Baufeld Nord wird seitens hanova ein oberirdischer Müllcontainer-Bereich in der Nordwestecke des Baufeldes geschaffen.
  • Im gesamten Vertragsgebiet (Anlage 1) bestehen flächenhafte Auffüllungen unterschiedlicher Mächtigkeiten. Die hanova verpflichtet sich, Erd- und Aushubarbeiten spätestens zwei Wochen vor dem geplanten Beginn bei den zuständigen Stellen von Stadt und Region Hannover anzuzeigen. Vor einer Freigabe durch den städtischen Fachbereich darf mit den Arbeiten nicht begonnen werden. Sämtliche Erdarbeiten im Rahmen des Bauvorhabens sind fachgutachterlich zu begleiten, um eine ordnungsgemäße Separierung und Deklaration von anfallendem Bodenaushub vornehmen zu können. Hierzu sind entsprechende Haufwerke anzulegen und fachgerecht zu beproben. Verwertung bzw. Entsorgung des Materials hat auf Grundlage der Deklarationsanalysen zu erfolgen. Die abfallrechtlichen Anforderungen sind zu beachten und mit der Region Hannover als Untere Abfallbehörde abzustimmen. Sämtliche Bodenbewegungen sind nachvollziehbar vom begleitenden Fachbüro zu dokumentieren. Die Dokumentation ist den zuständigen Stellen von Stadt und Region Hannover nach Abschluss der Arbeiten vorzulegen. Die hanova trägt alle anfallenden Kosten.


  • Im Bereich eines bestehenden Parkplatzes am Virchowweg ergaben nutzungsbezogene Untersuchungen eine deutliche Überschreitung u. a. der Bodenwerte für die Bauleitplanung. Die hanova hat in zugänglichen und nicht mit Bewuchs versehenen Teilbereichen dieser Flächen erforderliche Sanierungsmaßnahmen in Abstimmung mit der Stadt und unter fachgutachterlicher Begleitung bereits jetzt durchgeführt. Soweit im Zuge der Realisierung des Bauvorhabens in die verbliebenen Teilbereiche eingegriffen wird, erfolgt deren Sanierung durch hanova unter Beachtung der vorgenannten Verpflichtungen. Neu einzubauendes Bodenmaterial muss den Lieferbedingungen der Stadt entsprechen.
  • Die hanova ist verpflichtet, mindestens einen oberirdischen PKW-Stellplatz im Baufeld Mitte für eine Anmietung durch Car-Sharing-Betreiber zu marktüblichen Konditionen vorzuhalten und der Stadt nachzuweisen, dass die im Stadtgebiet Hannover tätigen Anbieter von Car-Sharing innerhalb von 2 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung hierüber informiert wurden. Innerhalb von 6 Monaten nach erfolgter Fertigstellung des Bauvorhabens ist den Car-Sharing-Betreibern ein verbindliches Mietvertragsangebot für den Car-Sharing-Stellplatz zu unterbreiten. Sollte innerhalb von 3 Monaten nach Unterbreitung des Angebots kein entsprechender Mietvertrag zustande kommen, entfällt die Verpflichtung der hanova.
  • Die hanova ist verpflichtet, auf eigene Kosten pro 40 m² Geschossfläche des Bauvorhabens mindestens einen Fahrradabstellplatz herzustellen.

  • Diese müssen folgende Vorgaben erfüllen:

    a) 90% der Fahrradabstellplätze sind gesichert und beleuchtet, vorzugsweise ebenerdig im Gebäude, ansonsten gebäudenah, als ebenerdige, überdachte Stellplätze oder entsprechend in Tiefgaragen unterzubringen.

    b) 10% der Fahrradabstellplätze sind in Hauseingangsnähe als gut einsehbare Besucherstellplätze mit Fahrradanlehnbügeln herzustellen.

    c) Alle Fahrradabstellplätze müssen jeweils eine komfortable Unterbringung sowie eine barrierefreie Zugänglichkeit, insbesondere auch bei einer Nutzung von Pedelecs, E-Bikes und Lastenfahrrädern, ermöglichen.

    Die Fahrradabstellplätze müssen spätestens bei Fertigstellung des Bauvorhabens hergestellt sein.

  • Die hanova verpflichtet sich, im Rahmen des Bauvorhabens mindestens 10% der konkret zur Errichtung vorgesehenen Pkw-Stellplätze mit Ladepunkten für Elektrofahrzeuge auszustatten. Alle übrigen Stellplätze sind für eine spätere Nachrüstung mit geeigneten Stromzuleitungen und Netzwerkkabeln oder Leerrohren vorab auszurüsten. Von den im Rahmen des Bauvorhabens errichteten Fahrradabstellplätzen sind 15% mit Lademöglichkeiten zum Aufladen von Elektrofahrrädern auszurüsten. Den Bewohner*innen/Mieter*innen ist die Nutzung der Ladeinfrastruktur aktiv anzubieten.
  • Für die Erschließung, für die Schaffung notwendiger Feuerwehraufstellflächen und für die Anfahrbarkeit der o. a. Unterflur-Abfallbehälter ist der Aus- und Umbau von an das Vertragsgebiet (Anlage 1) angrenzenden Teilbereichen der bestehenden öffentlichen Verkehrsflächen der Straße "In den Sieben Stücken" erforderlich. Die hanova verpflichtet sich zur Planung und Herstellung der erforderlichen Maßnahmen auf eigene Rechnung und eigene Kosten. Umfasst sind hiervon auch die Anschlussarbeiten an bestehende städtische Erschließungsanlagen. Die entsprechende Konkretisierung erfolgt im Zuge der weiteren, von der Stadt zu genehmigenden Ausbauplanung. Die üblichen städtischen Standards sind einzuhalten.

  • Hinsichtlich der im Bebauungsplan Nr. 299, 3. Änd., vorgesehenen, mit Dienstbarkeiten zu belastenden Flächen (z. B. Gehrechte, Leitungsrechte), ist die hanova verpflichtet, deren Eintragung innerhalb von 6 Monaten nach Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses auf eigene Kosten beim Grundbuchamt zu veranlassen. Soweit Dienstbarkeiten zugunsten der Allgemeinheit bzw. der Stadt vorgesehen sind, obliegen Herstellung und Unterhaltung der Dienstbarkeitsflächen dem jeweiligen Grundstückseigentümer.
Neben den oben genannten Punkten enthält der Vertrag noch die erforderlichen allgemeinen Regelungen (insbesondere Übernahme der Planungskosten, Bestimmungen für den Fall der Veräußerung des Grundstücks/Rechtsnachfolge einschließlich Vertragsstrafe bei Verstoß hiergegen, Folgen bei wesentlichen Abweichungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 299, 3. Änd., von dem Entwurf, der dem Vertrag zugrunde liegt, Ausschluss von Schadensersatzansprüchen - insbesondere bei Verzögerungen, Aufhebung oder Feststellung der Nichtigkeit des v.g. Bebauungsplanes im Rahmen eines Rechtsbehelfsverfahrens).

Die vereinbarten Vertragskonditionen sind insgesamt und im Einzelnen angemessen und als Voraussetzung bzw. Folge des geplanten Bauvorhabens ursächlich.
Insoweit Leistung des städtebaulichen Vertrages auf eigene Veranlassung anstelle von hanova durch hanova GEWERBE zu erbringen sind, erfolgt ein im Lichte der Angemessenheit etwa erforderlicher Lastenausgleich durch eigenständige Regelungen zwischen den beiden Unternehmen.
61.16 
Hannover / Sep 5, 2019