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dem Abschluss eines Durchführungsvertrages zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1841 - Huberstraße - mit der Wohnungsgenossenschaft Kleefeld-Buchholz eG (nachfolgend Vorhabenträgerin genannt), zu den in der Begründung aufgeführten wesentlichen Vertragsbedingungen zuzustimmen.
Der Durchführungsvertrag dient unter anderem dazu, Aufwendungen der Stadt, die im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans und seiner Realisierung entstehen, vollumfänglich der Vorhabenträgerin aufzugeben. Insofern entstehen keine finanziellen Auswirkungen für die Stadt Hannover.
Die Vorhabenträgerin beabsichtigt eine bauliche Nachverdichtung im Innenraum der bestehenden Wohnanlage Huberstraße 2 - 6 / Albrechtsstraße 26 - 32 (nachfolgend als Vorhabengrundstück bezeichnet und in der Anlage 1 fett umrandet). Auf der zurzeit unbebauten Fläche im südwestlichen Bereich des Grundstücks sollen zwei Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage errichtet werden. Insgesamt sollen 26 Wohnungen entstehen, je Gebäude sind 13 Wohnungen in unterschiedlicher Größe und unterschiedlichem Zuschnitt vorgesehen. Das Bauvorhaben basiert auf der Planung des Architekturbüros Anne Peters. Die geplante Bebauung ist nach dem derzeit hier geltenden Bebauungsplan Nr. 1394, der für die geplante Baufläche eine nicht überbaubare Grundstücksfläche festsetzt, nicht möglich.
Das Bauvorhaben erfordert daher die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans. Der Verwaltungsausschuss der Stadt hat dazu auf Antrag der Vorhabenträgerin am 15.12.16 mit Beschluss-Drs. Nr. 2135/2016 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 1841 - Huberstraße - beschlossen.
Zur Regelung der Durchführungsverpflichtung gemäß § 12 Abs. 1 BauGB und der mit der Aufstellung des vorgenannten vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1841 verbundenen planungsrechtlichen Aspekte hat sich die Verwaltung mit der Vorhabenträgerin auf die folgenden wesentlichen Inhalte des erforderlichen Durchführungsvertrages geeinigt:
- Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Durchführung des o.g. Bauvorhabens gemäß dem Vorhaben- und Erschließungsplan, der dazugehörigen Vorhabenbeschreibung und entsprechend den Regelungen des Durchführungsvertrages. Die Vorhabenträgerin ist verpflichtet, innerhalb von 6 Monaten nach Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1841 einen vollständigen Bauantrag für das Bauvorhaben zu stellen, innerhalb von 12 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung mit dem Bau zu beginnen und das Bauvorhaben innerhalb von 24 Monaten nach Baubeginn fertigzustellen.
- Die Vorhabenträgerin ist verpflichtet, die Freiflächengestaltung entsprechend dem Vorhaben- und Erschließungsplan umzusetzen, wobei gestalterische Anpassungen im Rahmen der Ausführungsplanung bei der inneren Erschließung, der Fahrradabstellanlage sowie der Kleinkinderspielflächen im Einvernehmen mit der Stadt möglich sind.
- Auf dem Vorhabengrundstück befinden sich diverse Bäume und Gehölze, die der Baumschutzsatzung der Stadt unterliegen und für die Errichtung des Bauvorhabens teilweise gefällt werden müssen. Hierfür ist eine Fällgenehmigung des städtischen Fachbereichs Umwelt und Stadtgrün erforderlich. Diese regelt die Einzelheiten der Fällung und die erforderlichen Ersatzpflanzungen. Schon jetzt wird festgelegt, dass 14 Bäume auf dem Vorhabengrundstück und weitere 15 Bäume auf im Eigentum der Vorhabenträgerin im näheren Umfeld des Vorhabengrundstücks stehenden Flächen gepflanzt werden. Die darüber hinaus erforderlichen Ersatzpflanzungen werden durch Ersatzzahlung abgelöst. Vor dem Vorliegen der Fällgenehmigung darf mit der Fällung nicht begonnen werden.
- Im Rahmen des Bauvorhabens verpflichtet sich die Vorhabenträgerin für mindestens 25 % der Wohneinheiten des Vorhabengrundstücks einen vollständigen und prüffähigen Antrag auf Förderung nach dem Kommunalen Wohnraumförderprogramm der Landeshauptstadt Hannover für Mietwohnungen in der dann aktuellen Fassung zu stellen. Im Falle einer Förderzusage ist die Vorhabenträgerin verpflichtet, die geförderten Wohnungen der/den Fördervereinbarungen entsprechend zu errichten und zu vermieten. Der Förderantrag muss spätestens mit Einreichung des Bauantrags für das Bauvorhaben bei der Stadt eingehen. Die Umsetzung ist mittels Vertragsstrafe besichert.
- Die Vorhabenträgerin hat sich zur energetischen Ausgestaltung des Bauvorhabens durch die Klimaschutzleitstelle beim städtischen Fachbereich Umwelt und Stadtgrün beraten lassen. Die Vorhabenträgerin ist verpflichtet, folgende Vorgaben zu erfüllen und dies gegenüber der Stadt spätestens 6 Monate nach Gebäudebezug nachzuweisen:
a) Die Gebäude sind mindestens im KfW-Effizienzhaus-55-Standard gemäß der Definition und den Berechnungsvorgaben der Kreditanstalt für Wiederaufbau, Frankfurt (KfW) zu errichten. Unbeschadet weiterer Anforderungen seitens der KfW heißt das,
- dass die Werte für die Transmissionswärmeverluste (HT‘) wenigstens um 30% und
- dass der Jahresprimärenergiebedarf wenigstens um 45%
unter den Werten des Referenzgebäudes gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) liegen müssen.
b) Die Gebäude sind über ein Blockheizkraftwerk zu versorgen.
c) Die Dachflächen der Gebäude sind statisch so auszulegen, dass eine Belegung mit Photovoltaikmodulen möglich ist. Leerrohre sind zu einem geeigneten Ort für die Wechselrichter vorzusehen (z.B. Keller/Tiefgarage).
d) Für die Einspeisung des PV-Stromes sowie für das Mieterstrom-Modell sind jeweils Zählerplätze in der Stromverteilung erforderlich. Diese zwei Zählerplätze sind in den Gebäuden vorzuhalten.
- Das Bauvorhaben mit 26 Wohneinheiten löst hinsichtlich der Kindertagesstättenversorgung nach dem vom Rat zu Drs.-Nr. 1928/2016 am 26.01.17 beschlossenen städtischen Infrastrukturkonzept folgenden zusätzlichen Bedarf aus, der in bestehenden Einrichtungen nicht gedeckt werden kann:
· 3 Kindergartenplätze für Kinder über 3 Jahre (Ü3) und
· 1 Krippenplatz für Kinder unter 3 Jahre (U3).
Nach dem Infrastrukturkostenkonzept sind die der Stadt hierfür anfallenden Kosten von der Vorhabenträgerin zu ersetzen. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich demgemäß, spätestens 6 Monate nach der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1841 eine Ablösezahlung in Höhe von 103.231,58 € zu leisten, wobei der dem Infrastrukturkostenkonzept entsprechende zehnprozentige Nachlass bei Ablösung berücksichtigt wurde. Die Zahlungsverpflichtung wird bis dahin durch Bürgschaft gesichert.
Die Vorhabenträgerin wird die außerhalb des Vorhabengrundstücks liegende Zuwegung, die erforderlich ist, um den Zu- und Abgangsverkehr von Rettungsfahrzeugen zur Feuerwehraufstellfläche auf dem Vorhabengrundstück sicherzustellen, auf eigene Kosten herrichten und dauerhaft unterhalten. Die Zuwegung wird durch Eintragung einer entsprechenden Dienstbarkeit und/oder Baulast gesichert.
- Im Rahmen des geplanten Bauvorhabens wurde das Vorhabengrundstück auf Bodenbelastungen untersucht. Mindestens im Bereich des Baufeldes wurden künstliche Auffüllungen zwischen 1,30 m bis 1,70 m unter der Geländeoberkante vorgefunden. Diese müssen für das Bauvorhaben beseitigt werden. Nach den Auskofferungsarbeiten für die geplante Tiefgarage verpflichtet sich die Vorhabenträgerin zur Untersuchung der Freiflächen des Vorhabengrundstücks, wobei Art und Maß der Untersuchung im Vorfeld mit der Stadt abzustimmen sind. Die Vorhabenträgerin ist weiterhin verpflichtet, die Erdarbeiten im Rahmen des Bauvorhabens fachgutachterlich begleiten und dokumentieren zu lassen.
Bodenbelastungen wird sie auf eigene Kosten und nach einvernehmlicher Abstimmung mit der Stadt bzw. der Region Hannover - soweit erforderlich - beseitigen lassen und die sonstigen notwendigen Maßnahmen umsetzen. Die Vorhabenträgerin ist zudem verpflichtet, die Tiefbauarbeiten auf dem Vorhabengrundstück kampfmitteltechnisch begleiten und freigeben zu lassen. Für die Beseitigung vorhandener Kampfmittel gelten die gesetzlichen Bestimmungen.
Neben den oben genannten Punkten enthält der Vertrag noch die erforderlichen allgemeinen Regelungen (insbesondere Übernahme der Planungskosten durch die Vorhabenträgerin, Bestimmungen für den Fall der Veräußerung des Grundstücks/Rechtsnachfolge einschließlich Vertragsstrafe bei Verstoß hiergegen, Folgen bei wesentlichen Abweichungen des rechtskräftigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1841 von dem Entwurf, der dem Vertrag zugrunde liegt, Ausschluss von Schadensersatzansprüchen - insbesondere bei Verzögerungen, Aufhebung oder Feststellung der Nichtigkeit des v.g. Bebauungsplanes im Rahmen eines Rechtsbehelfsverfahrens -).
