Das Amtsgericht Hannover hat im Oktober 2023 ein vorläufiges Insolvenzverfahren gegen die Projekt Ihme-Zentrum GmbH des ehemaligen Großinvestors Lars Windhorst eröffnet. Seitdem liegt die Zukunft des Ihme-Zentrums, das ein Zuhause für viele Hunderte von Menschen ist, in der Schwebe. Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer wie auch Mieterinnen und Mieter sehen einer nach wie vor ungewissen Zukunft entgegen. Innerhalb des letzten Jahres hat sich die Stadtverwaltung jedoch kaum zum Ihme-Zentrum geäußert. Es besteht die berechtigte Sorge, dass die Stadtverwaltung der Landeshauptstadt Hannover ihrer Verantwortung für die städtebauliche Entwicklung dieses riesigen Quartiers nicht in hinreichender Weise gerecht wird. In öffentlicher Sitzung wird stets darauf verwiesen, dass das Ihme-Zentrum ausschließliche Angelegenheit des Oberbürgermeisters sei.

Wir fragen daher die Verwaltung in Person von Oberbürgermeister Belit Onay:

1. Welche Gespräche hat die Stadtverwaltung der Landeshauptstadt Hannover in Person des Oberbürgermeisters oder anderer Verwaltungsangehöriger seit Beginn des vorläufigen Insolvenzverfahrens gegen die Projekt Ihme-Zentrum GmbH mit welchen Personen und Interessengruppen über die Zukunft des Ihme-Zentrums geführt?
2. Welche Maßnahmen hat die Stadtverwaltung bisher ergriffen, um ein von der hannoverschen Stadtgesellschaft und anderen Akteuren mit einem offenkundigen, lokalen Entwicklungsinteresse getragenes Zukunftsmodell für das Ihme-Zentrum zu entwickeln?
3. Welche Umstände müssen aus Sicht der Stadtverwaltung gegeben sein, um das Gebiet des Ihme-Zentrums als förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet im Sinne des BauGB auszuweisen und die hierfür erforderliche Vorbereitende Untersuchung einzuleiten?

Frage 1:

Welche Gespräche hat die Stadtverwaltung der Landeshauptstadt Hannover in Person des Oberbürgermeisters oder anderer Verwaltungsangehöriger seit Beginn des vorläufigen Insolvenzverfahrens gegen die Projekt Ihme-Zentrum GmbH mit welchen Personen und Interessengruppen über die Zukunft des Ihme-Zentrums geführt?

Antwort:

Die Stadtverwaltung ist auf verschiedenen Ebenen in die Bearbeitung des Themenkomplexes Ihme-Zentrum eingebunden. Bereits seit vielen Jahren besteht dazu eine verwaltungsinterne Arbeitsgruppe, die die Aktivitäten fachbereichsübergreifend abstimmt. In diesem Rahmen fanden vor und auch nach Beginn des vorläufigen Insolvenzverfahrens Gespräche mit dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), dem Beirat der WEG, der Geschäftsführung der Projekt IZ Hannover GmbH (PIZ) (vor Bestellung des vorläufigen Insolvenzverwalters) sowie dem vorläufigen Insolvenzverwalter nach dessen Bestellung, Vertreter*innen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung als Fördergeber für die Durchwegung sowie Vertretern des Büros RKW Architektur + als Entwurfsverfasser der Durchwegung statt.

Im Rahmen der Immobilienmessen MIPIM, Expo Real und Real Estate Arena wurden in den Jahren 2023/2024 verschiedene Unternehmen angesprochen, die über entsprechende Projektkompetenzen verfügen und mit Blick auf das Ihme-Zentrum als Investoren bzw. Projektentwickler in Betracht kommen würden. Außerhalb der Messen wurden Unternehmen aus dem hannoverschen Umfeld mit demselben Ziel kontaktiert. Insgesamt wurden in diesem Zeitraum rund ein Dutzend Gespräche geführt, die jedoch aufgrund der Gesamtgemengelage des vorläufigen Insolvenzverfahrens zu keinen konkreten Lösungsansätzen geführt haben.

Frage 2:

Welche Maßnahmen hat die Stadtverwaltung bisher ergriffen, um ein von der hannoverschen Stadtgesellschaft und anderen Akteuren mit einem offenkundigen, lokalen Entwicklungsinteresse getragenes Zukunftsmodell für das Ihme-Zentrum zu entwickeln?

Antwort:

Die Stadtverwaltung hat – wie oben beschrieben – Kontakt zu potenziellen Investoren und Projektentwicklern aufgenommen, um die Bereitschaft für ein entsprechendes Engagement auszuloten. Als Grundlage für entsprechende Gespräche hat die Verwaltung eine eigene grobe Einschätzung zur Wirtschaftlichkeit des PIZ-Immobilieneigentums entwickelt. Im Ergebnis ist davon auszugehen, dass – abhängig vom Kaufpreis der Immobilie – ein tragfähiges Geschäftsmodell auch bei einer begrenzten Ertragserwartung für die Vermietung der Sockelgeschosse grundsätzlich möglich erscheint.

Grundsätzlich lässt sich in den geführten Gesprächen feststellen, dass das laufende vorläufige Insolvenzverfahren mit zeitgleich eingeleitetem Zwangsversteigerungsverfahren nicht geeignet ist, ernsthaftes Interesse bei potentiellen Investor*innen zu wecken. Potentielle Interessent*innen wurden im Rahmen der Möglichkeiten an den vorläufigen Insolvenzverwalter vermittelt, der derzeit als Ansprechpartner zur Verfügung steht.

Mit Vertreter*innen der Zukunftswerkstatt gab es einen Austausch zu den Ansätzen der von dort verfassten Denkschrift. Allerdings werden die dort vertretenen Einschätzungen zu rechtlichen Handlungsmöglichkeiten der LHH von der Stadtverwaltung in weiten Teilen nicht geteilt.

Aktuell ist aufgrund des vorläufigen Insolvenzverfahrens und den auf dem PIZ-Sondereigentum lastenden Grundschulden eine freihändige Veräußerung nicht möglich. Daneben ist die Eigentumskonstruktion auf Grundlage des Wohnungseigentumsrechts ein großes Hemmnis für die Entwicklung eines tragfähigen Geschäftsmodells für die Sockelgeschosse. Die Verwaltung hat sich daher mit der Frage befasst, ob Möglichkeiten bestehen, dieses Hemmnis zu beseitigen oder dessen Auswirkungen zu begrenzen, um eine Projektentwicklung dadurch zu erleichtern. Greifbare Handlungsansätze konnten zu diesem Komplex bisher nicht entwickelt werden.

Frage 3:

Welche Umstände müssen aus Sicht der Stadtverwaltung gegeben sein, um das Gebiet des Ihme-Zentrums als förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet im Sinne des BauGB auszuweisen und die hierfür erforderliche Vorbereitende Untersuchung einzuleiten?

Antwort:

Insgesamt wird das besondere Städtebaurecht von dem Grundgedanken getragen, dass bauliche Maßnahmen grundsätzlich von den betroffenen Eigentümer*innen durchzuführen sind. Für die Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen (VU) gem. §141 Baugesetzbuch (BauGB), die die Grundlage für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen gem. §§ 136 – 164 BauGB bilden, ist neben der Frage, ob ein städtebaulicher Missstand vorliegt, auch die Durchführbarkeit einer etwaigen Sanierung in den Blick zu nehmen. Dafür sind die Beteiligung und die Bereitschaft zur Mitwirkung der Eigentümer*innen eine entscheidende Voraussetzung.

Nicht zuletzt aufgrund der komplizierten Eigentümer*innenstruktur und der fehlenden Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer*innen sind in der Vergangenheit die Maßnahmen, die mit Fördermitteln aus dem Städtebauförderprogramm „Stadtumbau-West“ sowie aus dem EFRE-Programm finanziert worden wären gescheitert.

Die Ausweisung eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ist also erst möglich, wenn ein konsistentes Entwicklungsvorhaben vorliegt, und es sichere Investitionszusagen für eine Sanierung durch mögliche Investoren sowie eine verlässliche und arbeitsfähige Organisationsform der Eigentümerschaft gibt. Ferner müsste die Grenze eines ggf. räumlich anzupassenden Geltungsbereichs so gewählt werden, dass nicht von einer Einzelmaßnahme gesprochen werden kann und das Förderziel nicht auf das Eigentum eines einzelnen Eigentümers zugeschnitten ist.

Aufgrund der unverändert komplexen Eigentumsverhältnisse ist es weiterhin nicht möglich, ein umfassendes Sanierungskonzept für das gesamte Ihme-Zentrum zu entwickeln, das in einem absehbaren Zeitraum umsetzbar ist. Darüber hinaus ist die Finanzierung der noch zu definierenden Sanierungsziele ungewiss. Die Festlegung eines Sanierungsgebiets dürfte daher bereits deshalb unzulässig sein, weil die Voraussetzung für eine zügige Sanierung, die in der Regel nicht länger als 15 Jahre dauert, nicht erfüllt werden kann.

Außerdem bieten weder die im Jahr 2022 novellierte Städtebauförderungsrichtlinie noch das derzeitige finanzielle Defizit der Städtebauförderung eine positive Perspektive für eine mögliche Aufnahme des Ihme-Zentrums in die Städtebauförderung.