Drucksache Nr. 1863/2014:
Wohnbauflächeninitiative
Städtebaulicher Vertrag zum Bebauungsplan Nr. 1770 – Sackmannstraße

Informationen:

Inhalt der Drucksache:

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Landeshauptstadt HannoverBeschlussdrucksacheBeschlussdrucksache
In die Kommission Sanierung Limmer
In den Stadtbezirksrat Linden-Limmer
In den Ausschuss für Umweltschutz und Grünflächen
In den Stadtentwicklungs- und Bauausschuss
In den Verwaltungsausschuss
 
Nr.
Anzahl der Anlagen
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1863/2014
1
 

Wohnbauflächeninitiative
Städtebaulicher Vertrag zum Bebauungsplan Nr. 1770 – Sackmannstraße

Antrag,


dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zum Bebauungsplan Nr. 1770 - Sackmannstraße - mit der Spar- und Bauverein eG, Arndtstr. 5, 30167 Hannover - nachfolgend "Spar- und Bauverein" genannt - zu den in der nachfolgenden Begründung näher aufgeführten wesentlichen Vertragsbedingungen zuzustimmen.

Berücksichtigung von Gender-Aspekten


Die Gender-Aspekte sind in Zusammenhang mit der Beschluss-Drs. zur Auslegung des Bebauungsplan Nr. 1770, die sich gleichzeitig im Verfahren befindet, eingehend geprüft worden. Sie gelten für den städtebaulichen Vertrag in gleichem Maße. Hierauf wird daher verwiesen.

Kostentabelle


Der städtebauliche Vertrag dient u.a. dazu, Aufwendungen der Stadt, die im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans und seiner Realisierung entstehen, vollumfänglich dem Spar- und Bauverein aufzuerlegen. Der Stadt entstehen daher keine Kosten.

Begründung des Antrages

Der Spar- und Bauverein ist Eigentümer eines zwischen Sackmannstraße, Große Straße und Stockhardtweg gelegenen Grundstückes in Limmer (im beigefügten Lageplan Anlage 1 umrandet und mit „A“ bezeichnet), sowie des nördlich davon gelegenen Grundstückes Sackmannstr. 36 A – H, 30, 40, dessen in Anlage 1 mit „B“ bezeichnete Teilfläche in das Vertragsgebiet einbezogen ist.

Der Spar- und Bauverein will das in Anlage 1 umrandete, bisher unbebaute Grundstück „A“ mit 2- bis 3-geschossigen Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 45 Wohneinheiten als Mietwohnungen bebauen. Davon sollen 5 Wohneinheiten in dem in Anlage 1 mit „A1“ bezeichneten Teilbereich errichtet werden, die übrigen 40 Wohneinheiten in dem mit „A2“ bezeichneten Teilbereich. Von diesen 40 Wohneinheiten wiederum sollen 80 % als Altenwohnungen für ältere Menschen über 55 Jahre errichtet werden. Die in Anlage 1 mit "B" bezeichnete Fläche dient der Unterbringung der für das Bauvorhaben erforderlichen Kfz-Einstellplätze.

Die o.g. Bebauung ist nach dem derzeitigen Stand des Planungsrechts hier nicht möglich und erfordert daher einen neuen Bebauungsplan. Die Stadt hat hierfür das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1770 eingeleitet.


Zur Regelung der sich im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1770 ergebenden städtebaulichen Fragen erfolgte mit dem Spar- und Bauverein eine Einigung auf einen städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB zu den nachfolgend aufgeführten wesentlichen Vertragsbedingungen:
  • Der Spar- und Bauverein verpflichtet sich, die im Bebauungsplan Nr. 1770 als mit verschiedenen Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastend dargestellten Flächen, entsprechend den Festlegungen des Bebauungsplans der Allgemeinheit, der Stadt und den Anwohnern zur Verfügung zu stellen. Soweit Gehrechte vorgesehen sind, stehen diese Flächen auch für die Benutzung mit Fahrrädern zur Verfügung. Die v.g. Rechte sind auf Kosten des Spar- und Bauvereins als Dienstbarkeiten im Grundbuch einzutragen.
  • Die im Vertragsgebiet geplanten 13 nicht auf Altenwohnen beschränkten Mietwohnungen lösen einen Bedarf von zwei Kita-Plätzen für Kinder über 3 (Ü3) und einen Kita-Platz für Kinder unter 3 Jahren (U3) aus, der in bestehenden Einrichtungen nicht gedeckt werden kann. Die anteilig ermittelten investiven Kosten nach den Standards für städtische Kitas betragen hierfür nach Abzug der Zuschüsse von Region Hannover und vom Land Niedersachsen rd. 87.400,- €. Der Spar- und Bauverein übernimmt diese Kosten als Ablösebetrag. Die Zahlung ist fällig mit Fertigstellung der o.g. 13 Wohneinheiten. Sie ist jedoch weiterhin abhängig von einem nach der aktuellen Rechtsprechung vom Rat zu beschließenden Infrastruktur-Konzept, das die Verwaltung derzeit für das kommunale Beschlussfassungsverfahren vorbereitet. Sollte dieses nicht bis zum 30.06.2017 zustande kommen, entfällt die Zahlungsverpflichtung. Soweit im endgültigen Infrastruktur-Konzept Rabatte für eine Ablösung vorgesehen sind, werden diese bei der Zahlung berücksichtigt. Die Zahlungsverpflichtung wird durch Bürgschaft abgesichert, es sei denn, der Spar- und Bauverein entschließt sich, den Ablösebetrag bereits vor Vertragsabschluss zahlen.
  • Mit dem Bauvorhaben sind Eingriffe in Natur und Landschaft verbunden, die teilweise durch Neupflanzungen im Vertragsgebiet und teilweise durch Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Vertragsgebiets kompensiert werden sollen. Im Vertragsgebiet ist hierfür ein als Anlage zum Vertrag gehörender, abgestimmter Freiflächenplan hinsichtlich der Anzahl, der Standorte, der Qualität und der Art der dort dargestellten Neupflanzungen von Bäumen und Gehölzen verbindlich. Die Kosten hierfür trägt der Spar- und Bauverein. Der darüber hinaus erforderliche Ausgleich erfolgt über das "Ökokonto" der Stadt (siehe Beschluss-Drs. 850/2008) durch ein bereits als Sukzessionsfläche hergestelltes städtisches Grundstück in Vinnhorst. Die Kosten hierfür in Höhe von 22.000,- € (einschließlich Bodenwert) zahlt der Spar- und Bauverein als Ablösebetrag vor Abschluss des städtebaulichen Vertrags.
  • Für die zur Realisierung des Bauvorhabens im Vertragsgebiet zu beseitigenden Bäume gilt die Baumschutzsatzung. Die Ersatzpflanzungen hierfür sind im o.g. Freiflächenplan bereits berücksichtigt.
  • Der Spar- und Bauverein ist verpflichtet, die im Bebauungsplanentwurf dargestellte Hecke an der Ostseite des Vertragsgebietes zu pflanzen bzw. zu erhalten.
  • Für das Vertragsgebiet ist im Jahre 2012 eine Bodenuntersuchung durchgeführt worden. Diese hat für einen Teilbereich eine Überschreitung des Bodenwertes für die Bauleitplanung für Wohngebiete für Benzo(a)pyren ergeben. Der Spar- und Bauverein ist verpflichtet, das Auffüllungsmaterial in diesem Bereich bis maximal 1 m Tiefe zu entfernen und in den nicht überbauten Bereichen durch unbedenkliches Material zu ersetzen. Die Auskofferungsarbeiten sind dabei in Abstimmung mit der Stadt und unter fachgutachterlicher Begleitung durchzuführen und zu dokumentieren.
  • Der Spar- und Bauverein hat sich von der Klimaschutzleitstelle zur energetischen Ausgestaltung des Bauvorhabens beraten lassen. Die geplanten Gebäude sind wenigstens in Niedrigenergie-Bauweise-Plus (2014) zu errichten. Sie sind mit Fernwärme zu beheizen, außer die Stadtwerke Hannover AG bieten hier keinen Anschluss ans Fernwärmenetz an oder nur zu ungünstigeren Konditionen als bei vergleichbaren Objekten im übrigen Versorgungsgebiet. In diesen Fällen ist die Wärmeversorgung direkt oder über ein Nahwärmenetz durch eine Versorgungsanlage mit Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) sicherzustellen.
  • Der Spar- und Bauverein ist verpflichtet, für mindestens 10 % der zu errichtenden Wohneinheiten im Miet-Geschosswohnungsbau (d.h. mindestens 5 Wohneinheiten) einen Antrag auf Förderung nach dem aktuellen Wohnraumförderprogramm der Stadt zu stellen und diese bei einer Förderung den Förderbestimmungen entsprechend - ggf. auch im Wege der mittelbaren Belegung in der Nachbarschaft - herzustellen.
  • Da das Vertragsgebiet im Sanierungsgebiet Limmer liegt, sind bei Beendigung der Sanierung ggf. Ausgleichsbeträge von den dann im Grundbuch eingetragenen Eigentümern zu zahlen. Die Leistungen des Spar- und Bauvereins aufgrund dieses städtebaulichen Vertrags werden hierauf angerechnet. Sollten diese den Ausgleichsbetrag überschreiten, ist eine Erstattung jedoch ausgeschlossen.
  • Da aufgrund der Bodenverhältnisse die Versickerung von Niederschlagswasser auf dem Grundstück nicht zu empfehlen ist, gilt für das Vertragsgebiet nach der Abwassersatzung der Stadt eine Abflussbeschränkung von 40 l/sek*ha. Darüber hinausgehende Abwassermengen sind im Vertragsgebiet zu speichern und verzögert in das öffentliche Regenwasser-Kanalnetz einzuleiten. Im übrigen gelten die einschlägigen abwasserrechtlichen Bestimmungen und Satzungen der Stadt.
    • Der Spar- und Bauverein muss vor Vertragsabschluss nachweisen, dass er einem Anbieter von Car-Sharing einen Stellplatz im Vertragsgebiet zur Anmietung zu marktüblichen Konditionen angeboten hat. Wenn innerhalb von 12 Monaten nach dem Angebot aus Gründen, die nicht vom Spar- und Bauverein zu vertreten sind, kein Car-Sharing-Betreiber das Angebot angenommen hat, gilt die Verpflichtung als erledigt.

Neben den oben genannten Punkten enthält der Vertrag noch die erforderlichen allgemeinen Regelungen (insbesondere Übernahme der Planungskosten durch den Investor, Bestimmungen für den Fall der Veräußerung des Grundstücks/Rechtsnachfolge einschließlich Vertragsstrafe bei Verstoß hiergegen, Folgen bei wesentlichen Abweichungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 1770 von dem Entwurf, der dem Vertrag zugrunde liegt, Ausschluss von Schadensersatzansprüchen - insbesondere bei Verzögerungen, Aufhebung oder Feststellung der Nichtigkeit des Bebauungsplanes Nr. 1770 im Rahmen eines Rechtsbehelfsverfahrens -).

Die mit dem Spar- und Bauverein vereinbarten Vertragskonditionen sind insgesamt und im Einzelnen angemessen und als Voraussetzung bzw. Folge des geplanten Bauvorhabens ursächlich.
61.16 
Hannover / Sep 4, 2014