dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrags zum Bebauungsplan Nr. 1914 – Kirchröder Straße / Karl-Wiechert Allee mit der Grünes Viertel Stephansstift GmbH & Co.KG sowie dem Stephansstift (zu) Hannover, beide ansässig Kirchröder Straße 44, 30625 Hannover zu den in der nachfolgenden Begründung genannten wesentlichen Vertragsbedingungen zuzustimmen.

Die Gender-Aspekte sind im Zusammenhang mit der Beschluss-Drs. zum Auslagebeschluss für den Bebauungsplan Nr. 1914 – Kirchröder Straße / Karl-Wiechert Allee, die sich gleichzeitig im Verfahren befindet, eingehend geprüft worden. Sie gelten für den städtebaulichen Vertrag in gleichem Maße.

Aufwendungen der Stadt, die im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans und seiner Realisierung für das Vertragsgebiet (Anlage 1) entstehen, werden dem Investor durch den städtebaulichen Vertrag vollumfänglich auferlegt. Der Stadt entstehen für das Vertragsgebiet soweit keine Kosten.
An dem vorhandenen öffentlichen Straßennetz der äußeren Erschließung, sind von der Stadt folgende Umbaumaßnahmen geplant:
- Verbreiterung Anna-von-Borries-Straße
- Aufweitung / Umgestaltung nördliche Seitenanlage Kirchröder Straße
- Umgestaltung Knoten Anna-von-Borries-Straße / Kirchröder Straße

Diese Umbaumaßnahmen werden durch die Stadt realisiert und können vertraglich nicht der Grünes Viertel Stephansstift GmbH & Co.KG und dem Stephansstift (zu) Hannover auferlegt werden. Bei der Stadt verbleiben hierfür voraussichtlich Kosten in Höhe von ca. 3,2 Mio. €.

Das Stephansstift (zu) Hannover hat die Projektgesellschaft Grünes Viertel Stephansstift GmbH & Co.KG - nachfolgend beide gemeinsam als "Projektträger" genannt – neu gegründet, um die ca. 3 ha große Fläche zwischen Kirchröder Straße, Karl-Wiechert Allee und Anna-von-Börries Straße einer baulichen Entwicklung zuzuführen. Die Grundstücke der denkmalgeschützten Villa, des Diakoniekollegs sowie die Friedhofsfläche sollen im Eigentum des Stephansstifts (zu) Hannover verbleiben, die übrigen Flächen eigentumsrechtlich auf die Grünes Viertel Stephansstift GmbH & Co.KG übertragen werden. Die eigentumsrechtliche Übertragung steht noch aus. Der Projektträger beabsichtigt nach Freilegung der Grundstücke, diese umzustrukturieren und einer neuen Nutzung zuzuführen. Dabei wird das Vertragsgebiet in fünf Baufelder (Anlage 2) aufgeteilt, das durch teils öffentliche, teils private Erschließungsstraßen und zwei private Grün- und Spielplätze gegliedert ist.

Der Projektträger beabsichtigt das Vertragsgebiet mit bis zu IV geschossigen Wohnhäusern inkl. Tiefgaragen, einem mechanischen Parkhaus sowie einem Gebäude mit einem Lebensmittelnahversorger im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen zu bebauen. Nördlich der dekmalgeschützten Villa entsteht zudem ein Gebäudekomplex aus Sport- und Werkstätten, Mensa, Büroeinheiten sowie Wohneinheiten für Studierende bzw. Auszubildende. Im südöstlichen Bereich des Vertragsgebietes entsteht ein Alten- und Pflegezentrum. Insgesamt sollen im Vertragsgebiet ca. 267 Wohnungen für die Allgemeinheit, ca. 18 Wohneinheiten für Studierende bzw. Auszubildende und ca. 120 Betten im Alten- und Pflegeheim entstehen (Bauvorhaben).

Das bestehende Planungsrecht lässt diese Entwicklung des Gebietes nicht zu. Um die Bebauung zu ermöglichen, hat die Stadt daher das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1914 eingeleitet.

Zur Regelung der sich im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1914 ergebenden städtebaulichen Fragen hat sich die Verwaltung mit dem Projektträger auf einen städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB zu folgenden wesentlichen Vertragsbedingungen geeinigt:

• Der Projektträger verpflichtet sich, das Vertragsgebiet gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 1914 in seiner endgültigen Fassung und den Regelungen des städtebaulichen Vertrags zu entwickeln und strebt hierzu eine Realisierung innerhalb von 84 Monaten nach Bekanntmachung der Satzung zum Bebauungsplan an. Alle Kosten in Zusammenhang mit der Realisierung des Bauvorhabens trägt der Projektträger.

• Für die Gestaltung der Hochbauten und der zugehörigen Freiflächen in den jeweiligen Baufeldern verpflichtet sich der Projektträger jeweils einen mit der Stadt einvernehmlich abzustimmenden Planungswettbewerb nach der Richtlinie für Planungswettbewerbe (RPW) unter Einladung von mindestens vier Planungsteams, bestehend aus je einem Architektur- und je einem Landschaftsarchitekturbüro (nachfolgend „Wettbewerb“) durchzuführen. Für Baufeld 5 beschränkt sich der Wettbewerb jedoch ausschließlich auf die Fassade (Fassadenwettbewerb). Ein Architekturbüro darf sich dabei für maximal zwei Baufelder am Wettbewerb beteiligen.

Der durch die Jury im jeweiligen Wettbewerb mit dem ersten Preis bedachte Entwurf ist vom Projektträger umzusetzen. In begründeten Ausnahmefällen kann im Einvernehmen mit der Stadt auch der zweite Preisträger verbindlich beauftragt werden. Abweichungen zwischen dem jeweiligen Wettbewerbsbeitrag und der Planung zu den Bauantragsunterlagen sind mit der Stadt im Einvernehmen abzustimmen.

• Der Projektträger verpflichtet sich, in dem Wettbewerbsverfahren für den Lebensmittelnahversorger folgende zusätzlichen Anforderungen verbindlich zu berücksichtigen:

a) die Kfz-Stellplätze auf dem Parkplatz sind entsprechend des Gebäudeinfrastrukturmobilitäts-Gesetzes (GEIG) auszustatten;
b) die notwendige Anzahl von Fahrradabstellplätzen gemäß § 48 NBauO auf eigene Kosten zu errichten. Dabei müssen die Fahrradbügel gut einsehbar sein und einen ausreichenden Seitenabstand von mind. 120 cm haben. Es sind nur Fahrradbügel „Modell Hannover“ bzw. in Abstimmung mit der Stadt adäquate Fabrikate in hochwertiger Qualität zu verwenden. Die Hälfte der Fahrradabstellbügel ist zu überdachen. Die Fahrradabstellplätze müssen spätestens bei Inbetriebnahme des Lebensmittelnahversorgers hergestellt sein;
c) eine eigenständige energetische Beratung unter Einbeziehung des Betreibers im Zuge der konkretisierenden Objektplanung vor Durchführung des o. a. Wettbewerbsverfahrens bei der städtischen Klimaschutzleitstelle vorzunehmen;
d) die Stellplatzanlage durch ein Baumraster zu gliedern (je 4 Stellplätze ein Baum), wobei Lage und Qualität der Bäume im Vorfeld mit der Stadt abzustimmen sind;
e) eine Fremdnutzung der Stellplätze nach 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr durch geeignete Baumaßnahmen zu verhindern;

f) die Anlieferzeit sowie sonstige Be- und Entladevorgänge ausschließlich auf den Zeitraum zwischen 6 Uhr und 22:00 Uhr zu beschränken. Die Lage der Anlieferzone ergibt sich aus dem Wettbewerbsverfahren und muss in ihrer Ausgestaltung gesunde Wohnverhältnisse in den darüber liegenden Wohnungen gewährleisten;

g) für Einkaufswagen, die sich außerhalb des Gebäudes befinden, Einhausungen vorzuhalten. Zudem sind die Einkaufswagen mit lärmarmen Rollen zu versehen.

• Im Rahmen der geplanten Umnutzung des Vertragsgebietes zu Wohnen erfolgte im Jahr 2018 eine orientierende Untersuchung. Das Gutachten hat gezeigt, dass in einigen Bereichen, insbesondere für die damals noch nicht festgelegten Spielplatzflächen weitere Untersuchungen gemäß dem Mindestuntersuchungsprogramm (MUP) der Stadt notwendig sind. Der Projektträger ist verpflichtet, auf eigene Kosten diese weiteren Bodenuntersuchungen in Auftrag zu geben, die Ergebnisse in ein Bodenmanagementkonzept einarbeiten zu lassen und dieses mit der Stadt und Region abzustimmen, bevor mit Erd- und Aushubarbeiten begonnen wird. Veränderungen im Bodenmanagementkonzept jeglicher Art sind bei Bekanntwerden der Stadt anzuzeigen.

• Die Stadt überträgt dem Projektträger im Rahmen eines Erschließungsvertrages, der wesentlicher Bestandteil des städtebaulichen Vertrages ist, die Herstellung der öffentlichen Erschließung des Vertragsgebietes. Die Umsetzung der verkehrlichen Erschließungsmaßnahmen erfolgt gemäß den Standards der Stadt. Der Projektträger trägt sämtliche Kosten der Erschließung. Die Erfüllung der durch den Projektträger übernommenen öffentlichen Erschließungsverpflichtungen wird durch Sicherheitsleistungen abgesichert.

• Für die Gestaltung der privaten Freiflächen ist der dem städtebaulichen Vertrag beigefügte Freianlagenplan verbindlich umzusetzen. Die Pflanzmaßnahmen sind spätestens in der auf die Fertigstellung des Bauvorhabens folgenden Pflanzperiode vorzunehmen. Nach Umsetzung der Pflanzmaßnahmen lädt der Projektträger die Stadt zu einem gemeinsamen Abnahmetermin ein. Dabei festgestellte Mängel sind vom Projektträger unverzüglich zu beheben. Die Pflanzverpflichtungen gelten jedoch erst dann als erfüllt, wenn die Bäume / Gehölze endgültig angewachsen sind. Hierzu lädt der Projektträger nach Ablauf von zwei Jahren die Stadt erneut zu einem Abnahmetermin ein.

• Im Vertragsgebiet befinden sich Bäume und Gehölze, die der Baumschutzsatzung der Stadt unterliegen. Für die Errichtung des Bauvorhabens müssen diese teilweise gefällt werden. Dem Projektträger ist bekannt, dass hierfür eine Fällgenehmigung des städtischen Fachbereichs Umwelt und Stadtgrün erforderlich ist. Diese regelt die Einzelheiten der Fällung und die erforderlichen Ersatzpflanzungen. Vor dem Vorliegen der Fällgenehmigung darf mit der Fällung nicht begonnen werden.

• Das Bauvorhaben löst nach Maßgabe der Drucksache 1775/2009 und unter Berücksichtigung der aktuellen städtischen Standards einen rechnerischen Bedarf von rd. 1.566 m² an Spielfläche für größere Kinder über 6 Jahre aus. Der Projektträger verpflichtet sich, diesen Bedarf durch die Schaffung zweier privater Spielplätze mit öffentlicher Nutzung auf dem Vertragsgebiet nachzukommen.

• Nach Maßgabe des am 26.01.2017 zu Drucksache Nr. 1928/2016 beschlossenen städtischen Infrastrukturkostenkonzeptes löst das Bauvorhaben folgenden zusätzlichen Infrastrukturbedarf in Bezug auf die Kindertagesstättenversorgung (Krippen- und Kindergartenplätze) aus:

• Der Projektträger hat sich zur energetischen Ausgestaltung des Bauvorhabens durch die Klimaschutzleitstelle beim städtischen Fachbereich Umwelt und Stadtgrün beraten lassen. Die bei dem Beratungsgespräch getroffenen energetischen Festlegungen sind bei der Durchführung des Bauvorhabens verbindlich. Danach ist der Projektträger verpflichtet, folgende Vorgaben zu erfüllen und diese nachzuweisen:

• Der Projektträger verpflichtet sich, die Leitungsinfrastruktur für die Kfz-Stellplätze entsprechend des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes herzustellen. Den Bewohner*innen/Mieter*innen ist die Ladeinfrastruktur aktiv anzubieten. Zudem verpflichtet sich der Projektträger mindestens 15 % der vorgesehenen Fahrradabstellplätze für Wohn- und Nichtwohngebäuden mit Lademöglichkeiten für Elektrofahrräder auszurüsten.

• Der Projektträger verpflichtet sich auf eigene Kosten pro 40 m² Geschossfläche (ohne Keller und Tiefgaragen) des Bauvorhabens, mit Ausnahme des Lebensmittelnahversorgers und des Alten- und Pflegezentrums, mindestens einen Fahrradstellplatz herzustellen. Dabei müssen folgende Vorgaben erfüllt werden:



a. 90% der Fahrradabstellplätze sind gesichert und beleuchtet, vorzugsweise ebenerdig im Gebäude, ansonsten gebäudenah als ebenerdige und überdachte Stellplätze oder in Tiefgaragen unterzubringen;

b. 10 % der Fahrradabstellplätze sind in Hauseingangsnähe als gut einsehbare Besucherstellplätze mit Fahrradanlehnbügel herzustellen;

c. alle Fahrradabstellplätze müssen jeweils eine komfortable Unterbringung sowie barrierefreie Zugänglichkeit insbesondere bei der Nutzung von Pedelecs, E-Bikes und Lastenfahrräder ermöglichen.
Zudem verpflichtet sich der Projektträger für den Lebensmittelnahversorger mindestens 40 und für das Alten- und Pflegezentrum mindestens 12 überdachte Besucherstellplätze mit Fahrradanlehnbügel in Hauseingangsnähe herzustellen. Es sind Fahrradbügel Modell „Hannover“ oder in gleichwertiger Qualität zu verwenden.

Die Fahrradabstellplätze müssen spätestens bei Bezugsfertigkeit der jeweiligen Gebäude des Bauvorhabens hergestellt sein.

• Der Projektträger ist verpflichtet, im Vertragsgebiet mindestens zwei Pkw- Stellplätze für eine Anmietung durch Car-Sharing-Betreiber zu marktüblichen Konditionen vorzuhalten und die im Stadtgebiet Hannover tätigen Anbieter innerhalb von 2 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung darüber zu informieren und innerhalb von 6 Monaten nach Fertigstellung des Bauvorhabens diesen ein verbindliches Angebot zu unterbreiten. Die Verpflichtung für den einzelnen Stellplatz entfällt, soweit innerhalb von 3 Monaten nach Unterbreitung des Angebotes aus nicht vom Projektträger zu vertretenden Gründen kein entsprechender Mietvertrag zustande kommen sollte.

• Der Projektträger verpflichtet sich für mindestens 30% der jeweils konkret zur Errichtung vorgesehenen Wohneinheiten mit Ausnahme des Alten- und Pflegezentrums, einen vollständigen und prüffähigen Antrag auf Förderung von sozialem Mietwohnraum bei der zuständigen Wohnraumförderstelle einzureichen. Für 50% davon soll, für mindestens 30% der Wohnungen muss dabei verpflichtend ein Antrag nach dem Programmteil B (Förderung für Mieter*innen mit niedrigem Einkommen und mit städtischen Belegrechten) des am 19.09.2013 (Beschluss-Drucksache Nr. 1724/2013) vom Rat der Stadt beschlossenen Kommunalen Wohnraumförderprogramm für Mietwohnungen gestellt werden. Maßgeblich ist jeweils die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltende Fassung der jeweiligen Förderbestimmungen.



Im Falle einer Förderzusage besteht die Verpflichtung, die geförderten Wohnungen zu errichten und zu vermieten. Soweit trotz vertragsgemäßer Antragstellung keine Förderung gewährt wird, gilt die Verpflichtung als erfüllt. Bei einer teilweisen Förderung gilt diese für den entsprechenden Anteil. Anträge auf Förderung müssen vor Einreichung des ersten Bauantrags für das Bauvorhaben vorgelegt werden. Die Einhaltung dieser Verpflichtung wird mittels Vertragsstrafe abgesichert.

• Dem Projektträger ist bewusst, dass für die Errichtung von Anlagen, die das Erscheinungsbild der denkmalgeschützten Villa beeinflussen, eine denkmalrechtliche Genehmigung erforderlich ist. Sollten bei Erdarbeiten mögliche archäologische Funde zu Tage treten, sind diese unverzüglich der Stadt oder dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalschutz anzuzeigen.

• Der Projektträger verpflichtet sich, die im Bebauungsplan Nr. 1914 festgesetzten öffentlichen Flächen (z. B. öffentliche Verkehrsflächen) unentgeltlich, lasten- und hypothekenfrei sowie kostenlos innerhalb von sechs Monaten nach Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses an die Stadt zu übertragen.

• Flächen, die im Bebauungsplan als mit Dienstbarkeiten zu belastend dargestellt sind, sind den jeweils vorgesehenen Berechtigten zur Verfügung zu stellen. Entsprechende Dienstbarkeiten sind im jeweiligen Grundbuch einzutragen.


• Es besteht Einigkeit zwischen den Vertragsparteien, dass die Verpflichtung des Projektträgers zur Stellung von Sicherheitsleistungen durch das Stephansstift (zu) Hannover erfolgt. Die durch die Stiftung geprägte Struktur findet bei der Stellung von Sicherheiten dabei Berücksichtigung, dass anstelle der ansonsten obligatorischen Bürgschaft, ein verpfändetes, insolvenzfestes Anlagekonto in entsprechender Höhe als Sicherheit zu stellen ist.

• Der vorgesehene städtebauliche Vertrag enthält die bei der Stadt obligatorische Verpflichtung, alle vertraglichen Verpflichtungen und Bindungen etwaigen Rechtsnachfolgenden mit der Maßgabe zur Weitergabe aufzuerlegen. Jegliche Veräußerung oder sonstige Übertragung von Rechten und Pflichten bedarf der vorherigen Zustimmung der Stadt. Eine Übertragung der sich aus dem Erschließungsvertrag ergebenden Pflicht kann nur einheitlich und im Ganzen vorgenommen werden. Die Stadt darf ihre Zustimmung nur verweigern, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass die Erfüllung der vertraglichen Pflichten nicht gesichert ist.

Neben den oben genannten Punkten enthält der Vertrag noch die erforderlichen allgemeinen Regelungen (insbesondere Übernahme der Planungskosten, Bestimmungen für den Fall der Veräußerung des Grundstücks/Rechtsnachfolge einschließlich Vertragsstrafe bei Verstoß hiergegen, Verwendung von Planunterlagen, Salvatorische Klausel, Folgen bei wesentlichen Abweichungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 1914 vom Entwurf, der dem Vertrag zugrunde liegt, Sicherheitsleistungen, Ausschluss von Schadensersatzansprüchen - insbesondere bei Verzögerungen, Aufhebung oder Feststellung der Nichtigkeit des v.g. Bebauungsplanes im Rahmen eines Rechtsbehelfsverfahrens -).

Die mit dem Projektträger vereinbarten Vertragskonditionen sind insgesamt und im Einzelnen angemessen und als Voraussetzung bzw. Folge des geplanten Bauvorhabens ursächlich.