Drucksache Nr. 15-3183/2019 F1:
Antwort der Verwaltung auf die
Anfrage Wirksamkeit einer sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung)
Sitzung des Stadtbezirksrates Nord am 16.12.2019
TOP 7.2.1.

Inhalt der Drucksache:

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Landeshauptstadt Hannover
An den Stadtbezirksrat Nord (zur Kenntnis)
 
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15-3183/2019 F1
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Antwort der Verwaltung auf die
Anfrage Wirksamkeit einer sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung)
Sitzung des Stadtbezirksrates Nord am 16.12.2019
TOP 7.2.1.

Bei Vorhandensein einer sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) räumt § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB der jeweiligen Kommune ein Vorkaufsrecht für Grundstücke ein, die im Bereich dieser Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 BauGB liegen.

Auch werden im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) bestimmte, ggf. den Mietpreis steigernde Modernisierungsmaßnahmen unter Genehmigungsvorbehalt gestellt.

Dazu fragen wir die Verwaltung:


1. Vorausgesetzt es hätte zum damaligen Zeitpunkt eine (soziale) Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) mit Geltungsbereich einschließlich des genannten Geländes gegeben: Hätte aufgrund der oben genannten Regelung ein Vorkaufsrecht der Stadt Hannover für das sog. BUMKE-Gelände bestanden, als es vom Voreigentümer auf die Theo Gerlach Wohnungsbau-Unternehmen GmbH & Co. KG überging?

2. Welche Modernisierungsmaßnahmen an Bestands-Wohngebäuden fallen im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) unter Genehmigungsvorbehalt?

3. Nach welchen Kriterien würde bei Geltung einer sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) die Genehmigung solcher genehmigungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen geprüft und anschließend erteilt, bzw. versagt?

Antwort zu Frage 1:

Gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB besteht ein allgemeines gemeindliches Vorkaufsrecht an Grundstücken im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung i.S. von § 172 BauGB, um spekulative Grundstücksgeschäfte zu verhindern und so das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung - den Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung - zu gewährleisten.

Bei bestehender sozialer Erhaltungssatzung hätte dieses gemeindliche Vorkaufsrecht für das sog. Bumke-Gelände daher zwar prinzipiell bestanden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann aber nach § 27 BauGB durch den Käufer abgewendet werden. Hierzu muss er sich - bezogen auf das zu kaufende Grundstück - vertraglich zur Erfüllung der Ziele und Zwecke der sozialen Erhaltungssatzung verpflichten. Wäre der Käufer damals - bei angenommen bestehender sozialer Erhaltungssatzung - also vertragliche Verpflichtungen bezüglich der zukünftigen Nutzung des Grundstückes eingegangen, die der Erfüllung der Ziele der sozialen Erhaltungssatzung gedient hätten, wäre das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht zum Tragen gekommen.

Antwort zu Frage 2:

Nach § 172 BauGB Abs.1 Satz 1 Nr. 2 BauGB unterliegen in einem Erhaltungssatzungsgebiet der Rückbau (Abbruch und Teilabbruch), die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einem generellen Genehmigungsvorbehalt, auch solche, die nach Niedersächsischer Bauordnung genehmigungsfrei sind. Es bestehen gemäß § 172 Abs. 4 BauGB eine Reihe von gesetzlichen Tatbeständen, in denen eine Genehmigung der Maßnahmen zu erteilen ist. So beispielsweise dann, wenn die Maßnahme der Herstellung des Wohnmindeststandards oder den Mindestanforderungen der EnEV dient (§172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 und 1a BauGB).

Im Umkehrschluss sind solche Maßnahmen abzulehnen oder zu verhandeln, die sich in nicht erwünschter Weise auf die Zusammensetzung der Bewohnerschaft auswirken können. Hierzu gehören z.B. Modernisierungsmaßnahmen mit denen der zeitgemäße Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung im Gebiet unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen wesentlich überschritten wird.

Antwort zu Frage 3:

Bei der Bearbeitung von Anträgen in einem Gebiet mit sozialer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nutzen fast alle Städte, die dieses städtebauliche Instrument anwenden, eine auf das jeweilige Gebiet zugeschnittene Kriterien-Liste, die als Negativliste bei den Genehmigungsverfahren dient. Hier sind alle baulichen Maßnahmen aufgelistet, die den zeitgemäßen Ausstattungsstandard wesentlich überschreiten oder eine Nutzungsänderung darstellen und daher nicht genehmigt werden. Solche Listen würden im Fall einer beschlossenen Satzung auch in Hannover zur Anwendung kommen.