Die SPD-Fraktion im Bezirksrat Nord hatte zur Umnutzung von Wohnraum bereits in der Sitzung vom 20.11.2017 eine Anfrage gestellt. Hierzu hatte die Verwaltung mit Drs. 15-2706/2017 F1 trotz der dargelegten Belege (!) behauptet, ihr lägen keine Erkenntnisse über eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor. Auch wenn es ein neues Zweckentfremdungsverbot geben sollte, bliebe die Problematik bestehen, ein lediglich zeitweises Wohnen vom Dauerwohnen rechtssicher abzugrenzen. Mit dem o.g. Gesetz vom 27.03.2019 hat das Land die Rechtsgrundlage für ein Einschreiten gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum geschaffen. Gleichzeitig hat sich – wie den einschlägigen Websites zu entnehmen ist - die Situation in der Nordstadt noch einmal deutlich verschärft, obwohl erfreulicherweise neuer Wohnraum im Stadtteil nicht zuletzt auch durch Hanova-Wohnen geschaffen worden ist. Notwendig ist jetzt die schnelle Umsetzung des Gesetzes in Hannover durch eine entsprechende Satzung, um u.U. jahrelange Verzögerungen zu vermeiden.
Hierzu fragen wir die Verwaltung:

Vorbemerkung:
Das vom Niedersächsischen Landtag beschlossene Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (NZwEWG) ist am 04.04.2019 in Kraft getreten. Es stellt allerdings keine unmittelbare Eingriffsgrundlage dar, sondern ermächtigt die Kommunen zum Erlass eigener kommunaler Satzungen für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Erst nach Rechtskraft einer solchen Satzung ist die Rechtsgrundlage für kommunales Handeln bzgl. möglicher Genehmigungspflicht bei einer Zweckentfremdung von Wohnraum gegeben.

Eine solche Satzung besteht in Hannover derzeit nicht. Ob, wann, für welches Gebiet und in welchem Umfang eine Satzung erlassen wird, hat der Rat der Stadt zu entscheiden. Dabei muss die Notwendigkeit für den Erlass einer solchen Satzung im obengenannten Sinn nachgewiesen und begründet werden.

Neben den rechtlichen Grundlagen kann eine Genehmigungspflicht aber nur Wirkung erzielen, wenn zu ihrer Umsetzung die hierfür notwendigen personellen Kapazitäten wie auch notwendige Sachmittel zur Verfügung stehen. Diese fallen an durch Genehmigungs- und Kontrollverfahren, für Auskünfte und Beratungen, zur Bearbeitung der Anzeigen durch Dritte sowie zur Überprüfung von Sachverhalten vor Ort und für die Verfahren der Gebührenerhebung sowie für Anordnungs- und Bußgeldverfahren. Außerdem ist zu erwarten, dass es zu einer relevanten Anzahl von Gerichtsverfahren kommen wird, die personelle Kapazitäten binden und Kosten verursachen werden.

Vor der Beschlussfassung über eine Zweckentfremdungssatzung durch den Rat der Landeshauptstadt Hannover ist daher abzuwägen, in welchem Umfang die Wohnungsüberwachung stattfinden und Haushaltsmittel für Personal- und Sachkosten bereitgestellt werden sollen. Nur bei entsprechenden Rahmenbedingungen kann mit dem Instrument Zweckentfremdungssatzung für den hannoverschen Wohnungsmarkt eine Wirkung erzielt werden. Wie groß diese tatsächlich sein wird, kann zurzeit mangels verlässlicher Daten nicht abgeschätzt werden. Mietpreisbeschränkungen lassen sich mit einer Zweckentfremdungsatzung nicht erreichen.
Vor diesem Hintergrund beantwortet die Verwaltung die Anfrage wie folgt:

Antwort zu Frage 1:
Der Verwaltung liegen zur Zweckentfremdung von Wohnraum zurzeit keine verlässlichen Zahlen vor. Eine hierfür notwendige systematische Erhebung von Sachverhalten vor Ort ist nicht erfolgt, da die Verwaltung bisher ohne rechtliche Grundlagen keine Möglichkeit hat, gegen Verstöße vorzugehen.

Antwort zu Frage 2 :
Auch bei Bestehen eines grundsätzlichen Zweckentfremdungsverbots bleibt die Problematik bestehen, eine rechtssichere Abgrenzung des lediglich zeitweisen Wohnens (erlaubt sind bis zu 12 Wochen im Kalenderjahr) vom Dauerwohnen vorzunehmen. Dies bedarf der Einzelfallprüfung vor Ort.
Generell dürfen zudem bis zu 50 Prozent einer Wohnung genehmigungsfrei untervermietet werden, sofern dazu eine Eigentümererlaubnis vorliegt. Außerdem gilt für rechtmäßige Nutzungen vor dem 01.01.2019 sowie bestehende Verträge ein Bestandsschutz.

Antwort zu Frage 3:
Siehe Ausführungen in der Vorbemerkung!