Drucksache Nr. 1462/2019:

Fortschreibung des Kommunalen Wohnraumförderprogrammes der Landeshauptstadt Hannover

Informationen:

Beratungsverlauf:

Nachrichtlich:

  • Sozialausschuss
  • Stadtbezirksräte 01 - 13

Inhalt der Drucksache:

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Landeshauptstadt HannoverBeschlussdrucksacheBeschlussdrucksache
In den Stadtentwicklungs- und Bauausschuss
In den Ausschuss für Haushalt Finanzen und Rechnungsprüfung
In den Verwaltungsausschuss
In die Ratsversammlung
An den Sozialausschuss (zur Kenntnis)
An die Stadtbezirksräte 01 - 13 (zur Kenntnis)
 
Nr.
Anzahl der Anlagen
Zu TOP
 
1462/2019
2
 
BITTE AUFBEWAHREN - wird nicht noch einmal versandt


Fortschreibung des Kommunalen Wohnraumförderprogrammes der Landeshauptstadt Hannover

Antrag,


der Rat der Landeshauptstadt Hannover möge beschließen:

1. Mit der als Anlage 1 beigefügten Neufassung des Wohnraumförderprogrammes der Landeshauptstadt Hannover als verbindliche Bewilligungsgrundlage für die Förderung der Neuschaffung von Mietwohnungen im Rahmen des preisgünstigen, sozialen Wohnungsbaus in Hannover wird die städtische Förderung fortgeschrieben.

2. Im Rahmen des städtischen Wohnraumförderprogrammes sollen mit den für jeden Haushalt neu anzumeldenden und zu veranschlagenden Haushaltsmitteln in 2019 und 2020 jeweils ca. 400, in 2021 bis zunächst 2023 jährlich ca. 200 neu entstehende Mietwohnungen gefördert werden.

3. Einzelne, nicht ziel- oder finanzrelevante Verfahrensregelungen kann die Verwaltung wie bisher ohne weiteren Ratsbeschluss entsprechend den praktischen Erfordernissen für eine zügige Bewilligung und Baudurchführung anpassen.

4. Über die Entwicklung des Programmes wird die Verwaltung - wie bisher - zweimal im Jahr informieren.

Berücksichtigung von Gender-Aspekten


Die mit dem Wohnraumförderprogramm verfolgten Ziele wirken sich in gleicher Weise auf alle Wohnungssuchende aus. Eine geschlechtsbezogene Bevorzugung oder Benach-
teiligung ist damit nicht verbunden. Durch den vorgesehenen preisgünstigen Wohnungsbau werden allerdings gezielt nur Mietinteressenten mit niedrigen bis mittleren Einkommen gefördert, weil diese es auf dem Wohnungsmarkt immer schwerer haben, sich mit ausreichendem Wohnraum zu tragbaren Mieten zu versorgen.

Besonders gefördert werden auch Wohnungen für Menschen mit Behinderungen, größere Familien und Menschen aus Einrichtungen.

Kostentabelle

Darstellung der zu erwartenden finanziellen Auswirkungen in Euro:
Teilfinanzhaushalt 61 - Investitionstätigkeit
Investitionsmaßnahme  52201901
Sicherung der Wohnungsversorgung
EinzahlungenAuszahlungen
Zuwendungen für Investitionstätigkeit €0.00
Beiträge u.ä. Entgelte für Investitionstätigkeit €0.00
Veräußerung von Sachvermögen €0.00
Veräußerung von Finanzvermögensanlagen €0.00
Sonstige Investitionstätigkeit €0.00
  
  
  
Erwerb von Grundstücken und Gebäuden €0.00
Baumaßnahmen €0.00
Erwerb von bewegl. Sachvermögen €0.00
Erwerb von Finanzvermögensanlagen €0.00
Zuwendungen für Investitionstätigkeit €23,500,000.00
Sonstige Investitionstätigkeit €0.00
  
Saldo Investitionstätigkeit (€23,500,000.00)
€0.00

Teilergebnishaushalt 61 - Investitionstätigkeit
Produkt 52201
Sicherung der Wohnungsversorgung
Angaben pro Jahr
Ordentliche ErträgeOrdentliche Aufwendungen
Zuwendungen und allg. Umlagen €0.00
Sonstige Transfererträge €0.00
Öffentlichrechtl. Entgelte €0.00
Privatrechtl. Entgelte €0.00
Kostenerstattungen €0.00
Auflösung Sonderposten (anteilige Zuwendungen) €0.00
Sonstige ordentl. Erträge €0.00
  
Außerordentliche Erträge €0.00
  
Erträge aus internen Leistungsbeziehungen €0.00
Personalaufwendungen €0.00
Sach- und Dienstleistungen €0.00
Abschreibungen €0.00
Zinsen o.ä. (TH 99) €0.00
Transferaufwendungen €31,000,000.00
Sonstige ordentliche Aufwendungen €0.00
  
Saldo ordentliches Ergebnis (€31,000,000.00)
Außerordentliche Aufwendungen €0.00
Saldo außerordentliches Ergebnis €0.00
Aufwendungen aus internen Leistungsbeziehungen €0.00
Saldo aus internen Leistungsbeziehungen €0.00
Saldo gesamt (€31,000,000.00)
Für die Fortschreibung des Programms bis 2023 werden an Baukostenzuschüssen bis 2025 weitere ca. 23,5 Mio. € ausgezahlt, insgesamt somit ca. 62,75 Mio. €. Der Mittelabfluss verteilt sich dabei entsprechend dem Baufortschritt auf mehrere Jahre und ist durch die im Haushalt 2019/20 und in der Finanzplanung bis 2023 bereits veranschlagten jeweils 7 Mio. € jährlich sowie entsprechende Verpflichtungsermächtigungen für die Folgejahre abgesichert.

An Aufwendungszuschüssen ergeben sich bei einer Laufzeit von durchschnittlich 15 Jahren im Teilergebnishaushalt weitere Zuschussbeträge von ca. 31,0 Mio. €, insgesamt somit ca. 71,25 Mio. €. Zur Deckung der jeweiligen Jahresbeträge dienen die für 2019/2020 bereits beschlossenen Haushaltsansätze von 6,52 Mio. € bzw. 6,5 Mio. €. Die Ansätze für die Folgejahre würden voraussichtlich - zumindest bis 2028 - ähnlich ausfallen.

Begründung des Antrages


Wohnraumförderung für bezahlbaren Wohnraum

Hannover wächst und angemessener und auch bezahlbarer Wohnraum ist knapp geworden. Besonders im preisgünstigen Segment ist der hannoversche Wohnungsmarkt sehr angespannt. Eine Entspannung kann kurz- und mittelfristig nur durch eine Erhöhung des Angebotes an – preiswerten – Wohnungen erreicht werden.

Im Rahmen des Wohnkonzeptes 2025 (Drucksache-Nr. 0840/2013) hat der städtische Rat schon 2013 – als Ergänzung zum Landesprogramm – ein städtisches Programm zur Förderung der Neuschaffung von Wohnungen für Bezieher*innen niedriger bis mittlerer Einkommen, teilweise mit städtischen Belegrechten, beschlossen (Drucksache-Nr. 1724/2013). Zudem wurden über die Wohnbauflächeninitiative, die ebenfalls Bestandteil des Wohnkonzeptes 2025 ist, seit her Baurechte für ca. 10.000 neue Wohnungen geschaffen. Im Rahmen dieser Baurechtsschaffung werden die Investor*innen in der Regel über einen städtebaulichen Vertrag u.a. verpflichtet, mindestens 25%, inzwischen 30%, der neu entstehenden Wohnungen im geförderten Wohnungsbau zu erstellen („Sozialquote“).

Für die Wohnraumförderung zuständig sind in erster Linie die Bundesländer. Das Niedersächsische Wohnraumförderprogramm sieht jedoch nur eine reine Darlehens-
förderung vor. Zudem sind die bisherigen Förderbeträge bei steigenden Baukosten und höheren Grundstückspreisen - wie in Hannover - nicht (mehr) auskömmlich, so dass ohne die städtische Ergänzungsförderung in Hannover vermutlich nach wie vor kaum nennenswerter sozialer Mietwohnungsneubau stattfinden würde. Die kombinierte Zuschussförderung des städtischen Programmes mit einmaligen Baukostenzuschüssen und mehrjährigen laufenden Aufwendungszuschüssen stellt ein attraktives Förderangebot dar, das bisher gut angenommen wird.

Bisheriges städtisches Wohnraumförderprogramm

Mit dem bisherigen Förderprogramm und den dafür vorgesehenen – bereits mehrmals aufgestockten – Haushaltsmitteln können bis 2020 mit den derzeitigen Förderkonditionen je nach Verteilung auf die Programmteile bis zu ca. 1.900 Wohnungen gefördert werden, davon gut die Hälfte mit städtischen Belegrechten. Unter Berücksichtigung der bereits bewilligten Anträge und den Verpflichtungen aus bereits abgeschlossenen städtebaulichen Verträgen wäre das Förderprogramm mit den bisherigen Ansätzen bis 2020 weitgehend belegt.

Will die Stadt Hannover vor dem Hintergrund des stetig abschmelzenden Bestandes an Sozialwohnungen bzw. städtischen Belegrechten sowie des erhöhten Wohnungsbedarfes für die noch immer steigende Zahl wohnungssuchender Haushalte weiterhin Anreize zur Schaffung zusätzlichen Mietwohnraumes bieten, müssen mehr Wohnungen als bisher geplant gefördert werden können.

Hinzu kommt, dass die Durchsetzung der „Sozialklausel“ nur aufrechterhalten werden kann, wenn genügend Fördermittel zur Verfügung stehen, durch die der Bau von Sozialwoh-
nungen für die Eigentümer*innen trotz geringerer Eingangsmieten erst wirtschaftlich wird.

Durch die Fortschreibung des Programms könnten im Zeitraum von 2019 bis 2023 jährlich ca. 100 Wohnungen mehr und damit insgesamt ab Beginn der Förderung ca. 2.400 Wohnungen bis 2023 gefördert werden.

Abnehmende Wirtschaftlichkeit des Sozialen Wohnungsneubaus

Bei den Gesprächen mit der Wohnungswirtschaft im Rahmen der Hannoverschen Wohnungsbauoffensive 2016 (DS 1525/2016) kam von dort jedoch der Hinweis, die Erfüllung der Zusage, bis 2020 jährlich durchschnittlich mindestens ca. 1.000 neue Wohnungen (davon mindestens 25% gefördert) zu bauen, müsse bei den weiter steigenden Herstellungskosten zwischenzeitlich hinterfragt werden. Die sich bei Ausschreibungen ergebenden Kosten ließen eine wirtschaftliche Neubaufinanzierung mit den derzeitigen Fördermöglichkeiten und -konditionen von Land, Region und Stadt kaum noch zu. Bei weiter steigenden Baupreisen und den hohen Grundstückskosten in der Stadt könne kaum noch Sozialwohnungsneubau stattfinden.

Musterberechnungen der Investitions- und Förderbank Niedersachsen – NBank – haben dies bestätigt. Es steht zu befürchten, dass auch ein Teil der im städtischen Programm bereits eingeplanten Wohnungen, für die schon städtebauliche Verträge bestehen, mangels ausreichender Rentabilität kurz- bis mittelfristig gar nicht oder nicht mit preisgünstigen Mieten realisiert werden.

Aufstockung der bisherigen Programme notwendig

Neben der Aufstockung der Wohnungsanzahl um ca. 100 Wohnungen jährlich sollen daher auch die Förderbeträge pro Wohnung angehoben werden, um die derzeitigen Eingangs-
mieten halten zu können (je nach Programmteil zurzeit 5,60 € - städtische Belegrechte -, 6,50 € bzw. 7,00 €). Zu befürchten ist allerdings, dass bei einer Fortschreibung des Landesförderprogrammes aufgrund von Forderungen aus der Wohnungswirtschaft u.a. auch die Eingangsmieten angehoben werden. Die neue Fassung des städtischen Pro-
grammes begrenzt die Eingangsmieten daher auf ein sozialverträgliches Maß (höchstens 5,80 €, 6,50 € und 7,20 €).

Umstellung der Aufwendungszuschüsse auf degressive Zahlungen

Gleichzeitig sollen die Aufwendungszuschüsse von linearer jährlicher Zahlung auf de-
gressiv, mit höheren Anfangsbeträgen, umgestellt werden, da in den ersten 15 Jahren die Liquiditätsprobleme der Wohnungsunternehmen am größten sind. Die Beträge sollen sich wie folgt ändern:

Programmteil B (niedrige Einkommen – Belegrecht) mit einem Anteil von ca. 50% der Wohnungen:
Baukostenzuschuss pauschal 25.000 €/WE (bisher durchschnittlich 18.000 €)
Aufwendungszuschuss 5,00 €/m² degressiv (durchschnittlich 3,00 €) Laufzeit 15 Jahre/ Abbau alle 3 Jahre (bisher 1,70 €/m² linear)

Ergänzungsförderung für Wohnungen ab 100 m² für 7 und mehr Personen oder für Wohnungs-
suchende, die zurzeit in Einrichtungen leben 3.000 €/WE

Programmteil C (niedrige/mittlere Einkommen) mit einem Anteil von ca. 30% der Wohnungen:
Baukostenzuschuss pauschal 20.000 €/WE (bisher 15.000 €)
Aufwendungszuschuss 4,00 €/m² degressiv (durchschnittlich 2,40 €)
Laufzeit 15 Jahre/ Abbau alle 3 Jahre (bisher 1,00 €/m² linear)

Programmteil D (mittlere Einkommen) mit einem Anteil von ca. 20% der Wohnungen:
Baukostenzuschuss neu 10.000 €/WE
Aufwendungszuschuss 3,00 €/m² degressiv (durchschnittlich 2,02 €)
Laufzeit 10 Jahre/ Abbau ab 4. Jahr jährlich (bisher 2,00 € degressiv = Ø 1,30 €/m²).

Weitere wesentliche Programmänderungen

Verschiebungen bei der Anzahl der geförderten Wohnungen je Programmteil sind im Rahmen der vorhandenen Haushaltsmittel möglich. Die Belegrechtsquote von min-
destens 50% sollte aber weitgehend eingehalten werden. Dazu wird neu festgelegt, dass wenigstens 50% der geförderten Wohnungen mit Belegrechten sein sollen, aber mindestens 30% Belegrechtswohnungen sein müssen. Bei der Auswahl der zu fördern-
den Objekte haben Vorhaben, an denen die Stadt ein besonderes Interesse hat, Vorrang (z. B. Sanierungsgebiet, städtebauliche Gesichtspunkte, Wohnungen für besondere Personengruppen).

Da die Größe einer Wohnung erheblichen Einfluss auf die monatliche Gesamtbe-
lastung durch Miete und Nebenkosten hat, sollen die für eine städtische Förderung zulässigen Wohnungsgrößen, die sich nach der Personenzahl des Mieterhaushaltes richten, möglichst um durchschnittlich 5 m² verringert werden. Erfahrungsgemäß können im Neubau kompakte, funktionelle Grundrisse auch mit geringerer Wohnfläche realisiert werden.

Eine mittelbare Belegung für einen Teil der Neubauwohnungen soll im Einzelfall weiterhin möglich bleiben. Das heißt, die Bindungen aus der Förderung werden auf (in etwa) gleichwertige Wohnungen aus dem hannoverschen Bestand der Antragsteller*innen übertragen und die Neubauten sind frei. Insbesondere für Belegrechtswohnungen eröffnet sich dadurch für die Stadt u.a. die Möglichkeit, Wohnungen in Quartieren belegen zu können, in denen es keine Belegrechtswohnungen (mehr) gibt und die möglicherweise wohnflächen- und mietmäßig günstiger für die von ihr zu versorgenden Personenkreise sind. Die Zahl der als Ausgleich zu bringenden Bestandswohnungen wird von mindestens 1,5 auf 2 Wohnungen erhöht, die Miete muss mindestens 0,30 € je m² Wohnfläche monatlich unter der jeweils gültigen Eingangsmiete liegen.

Verhältnis zum Landesprogramm und zum Förderprogramm der Region

Das Wohnraumförderprogramm des Landes Niedersachsen und das Förderprogramm der Region Hannover sind mit dem städtischen Programm weitgehend kompatibel.

Im Rahmen des Landesbündnisses für bezahlbares Wohnen in Niedersachsen wurde von der Wohnungswirtschaft auch auf Landesebene eine Verbesserung der dortigen Förderung gefordert und vom Land grundsätzlich zugesagt. Wann und in welchem Umfang diese aber tatsächlich kommt, ist offen. Es wurde allerdings eine Rückwirkung zum 01.01.2019 signalisiert. Wahrscheinlich wird es aber bei der – von einigen Investorengruppen als unattraktiv abgelehnten – Darlehensförderung bleiben.

Wenn ohne Verzögerungen möglichst kurzfristig weiterhin zusätzliche Wohnungen auf den Markt kommen sollen, ist ein zeitnahes Handeln zumindest der Stadt erforderlich. Mit der Fortschreibung des städtischen Förderprogrammes könnten die Mittel für eine größere Anzahl von preisgünstigen Wohnungen kurzfristig bewilligt sowie ihre langfristige Renta-
bilität und damit auch ihre Realisierung gesichert werden, während die Belastung für den städtischen Haushalt auf mehrere Haushaltsjahre verteilt wird. Für 2019 und 2020 sind die entsprechenden Mittel im Haushalt eingestellt.

Für den Zeitraum 2024 – 2026 können nach derzeitigem Stand noch ca. 80-100 Wohneinheiten jährlich gefördert werden, die aus dem bereits beschlossenen Investitionsmemorandum finanziert werden.

Abzuwarten bleibt, wie sich die Bau- und Finanzierungskosten in der Praxis bei den konkreten Bauvorhaben tatsächlich darstellen. Landesmittel und Fördermittel der Region Hannover werden berücksichtigt. Gegebenenfalls muss das Programm weiter angepasst werden. Bei Erhöhung der Förderbeträge des Landes wird die Verwaltung wie bisher eine Verringerung der städtischen Förderung prüfen, um Überfinanzierungen zu vermeiden.

Kleinere Programmanpassungen und Bericht der Verwaltung

Soweit keine ziel- oder finanzrelevanten Regelungen betroffen sind, soll die Verwaltung - wie bisher - das Förderprogramm ohne weiteren Ratsbeschluss entsprechend den praktischen Erfordernissen anpassen können, um eine zügige Bewilligung, Baudurchführung und Entlastung des Wohnungsmarktes sicherzustellen.
Die Verwaltung wird weiterhin zweimal im Jahr über die Entwicklung des städtischen Förderprogrammes berichten.
61.4 
Hannover / May 24, 2019