Drucksache Nr. 1448/2019:
Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1865 - Lehrter Straße / Gollstraße -

Informationen:

Beratungsverlauf:

Inhalt der Drucksache:

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Landeshauptstadt HannoverBeschlussdrucksacheBeschlussdrucksache
In den Stadtbezirksrat Misburg-Anderten
In den Stadtentwicklungs- und Bauausschuss
In den Ausschuss für Umweltschutz und Grünflächen
In den Verwaltungsausschuss
 
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1448/2019
1
 

Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1865 - Lehrter Straße / Gollstraße -

Antrag,

dem Abschluss eines Durchführungsvertrages zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.1865 Lehrter Straße / Gollstraße, mit Frau Hanan Rajabo, Neue Wiese 1, 30900 Wedemark, als Trägerin des Vorhabens zu den in der Begründung näher aufgeführten Konditionen zuzustimmen.

Berücksichtigung von Gender-Aspekten

Die Gender-Aspekte werden im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens Nr.1865 eingehend geprüft. Sie gelten für den Durchführungsvertrag in gleichem Maße.

Kostentabelle

Der Durchführungsvertrag dient unter anderem dazu, Aufwendungen die im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes und der Realisierung des Vorhaben- und Erschließungsplanes entstehen, dem Vorhabenträger aufzuerlegen.
Der Stadt entstehen insofern keine finanziellen Aufwendungen.

Begründung des Antrages

Die Vorhabenträgerin hat das in Anlage 1 gekennzeichnete Vertragsgebiet in Hannover-Anderten erworben und beabsichtigt, dort ein Wohnungsbauvorhaben mit fünf Mehrfamilienhäusern inklusive Tiefgarage und Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss des Mehrfamilienhauses auf der Westseite sowie von vier Reihenhäusern im östlichen Bereich des Grundstücks zu realisieren.

Das Vorhaben ist nach § 34 BauGB nicht zulässig und erfordert die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes. Hierzu hat die Stadt auf Antrag der Vorhabenträgerin das Verfahren für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1865 eingeleitet. Zur Regelung der Durchführungsverpflichtung gemäß § 12 Abs. 1 BauGB und der mit der Aufstellung des vorgenannten vorhabenbezogenen Bebauungsplanes verbundenen planungsrechtlichen Aspekte hat sich die Verwaltung mit der Vorhabenträgerin auf folgende wesentliche Inhalte des nach § 12 Abs. 1 BauGB erforderlichen Durchführungsvertrags geeinigt:
  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Durchführung des vorgenannten Bauvorhabens gemäß den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, dem Vorhaben- und Erschließungsplan, der Vorhabenbeschreibung, der Freiflächenplanung und den Vereinbarungen des Durchführungsvertrages.
  • Die Vorhabenträgerin ist verpflichtet, innerhalb von 6 Monaten nach Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1865 einen vollständigen Bauantrag für das o.g. Bauvorhaben zu stellen, innerhalb von 18 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung hierfür mit dem Bau zu beginnen und das Bauvorhaben innerhalb von 36 Monaten nach Baubeginn fertig zu stellen.
  • Das Bauvorhaben ist in Vollklinkerfassade herzustellen. Über die endgültige Klinkerfarbe und -qualität wird vor Baubeginn im Einvernehmen mit der Stadt im Rahmen eines Bemusterungstermins entschieden.
  • Die Vorhabenträgerin ist verpflichtet, die Freiflächen einschließlich Nebenanlagen entsprechend des qualifizierten Freiflächenplans bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens herzustellen. Die Pflanzarbeiten haben spätestens in der auf die Fertigstellung des Bauvorhabens folgenden Pflanzperiode zu erfolgen. Die nicht zur Fällung vorgesehenen Bäume sind während der Bauphase gemäß DIN 18920 gegen Beschädigungen zu schützen. Sollte es dennoch zu einer Beschädigung eines Baumes kommen, hat die Vorhabenträgerin die Stadt zu informieren und die Kosten der Maßnahmen zur Schadensbehebung zu tragen.
  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, für die erforderlichen Bordsteinabsenkungen auf den öffentlichen Gehwegen zur Erschließung des Vorhabengrundstücks Genehmigungen bei der Stadt einzuholen und die Kosten für den Ausbau zu tragen. Kosten für hochbaubedingte Schäden am öffentlichen Straßenraum und an technischen Straßenbauten trägt ebenfalls die Vorhabenträgerin. Alle Arbeiten im öffentlichen Straßenraum müssen material- und ausführungsmäßig dem städtischen Standard entsprechen.
  • Die Sicht- und Lärmschutzwand entlang der Lehrter Straße ist bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens zu erstellen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der dauerhaften Erhaltung ist die Eintragung einer entsprechenden Baulast ins Baulastenverzeichnis vorzulegen.
  • Auf dem Vorhabengrundstück wurden künstliche Auffüllungen gutachterlich nachgewiesen. Die Auffüllungen enthalten in unterschiedlichen Anteilen technogene Fremdbestandteile wie Bauschutt, Asphalt und Schlacken. Die Vorhabenträgerin ist verpflichtet, Erd- und Aushubarbeiten spätestens 2 Wochen vor Beginn der Stadt und der Region Hannover anzuzeigen und erst nach Freigabe mit den Arbeiten zu beginnen. Zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ist die Vorhabenträgerin verpflichtet, im Bereich der Freiflächen einen Bodenaustausch bis mindestens 1 m unter Geländeoberkante auf eigene Kosten vorzunehmen. Sofern im Rahmen der Erdbaumaßnahmen bzw. beim Rückbau der ehemaligen Ölabscheider, Leitungen, Tanks u.ä. Hinweise auf bisher nicht bekannte Boden- und /oder Bodenluftbelastungen festgestellt werden, hat die Vorhabenträgerin die Stadt und die Region umgehend zu informieren. Um eine ordnungsgemäße Separierung und Deklaration von anfallendem Bodenaushub vornehmen zu können, ist das Aushubmaterial in Haufwerke anzulegen, die fachgerecht zu beproben sind. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die Erdarbeiten fachgutachterlich auf eigene Kosten begleiten und dokumentieren zu lassen. Die Dokumentation ist nach Abschluss der Arbeiten unaufgefordert der Stadt und der Region Hannover vorzulegen.
  • Es erfolgte die obligatorische Beratung durch die Klimaschutzleitstelle. Danach verpflichtet sich die Vorhabenträgerin zur Erfüllung folgender Vorgaben:
a) Die Gebäude sind im Niedrigenergiehausstandard Plus zu errichten, d.h. die sogenannten Transmissionswärmeverluste (H‘T) - Wärmeverluste über die Gebäudehülle - fallen um 15% geringer aus als die des Referenzgebäudes gemäß EnEV 2014.

b) Die Wärmeversorgung der Gebäude ist direkt oder indirekt über ein Nahwärmenetz durch eine Versorgungsanlage mit Kraft-Wärme-Kopplung (Blockkraftheizwerk) sicherzustellen. Wird nachgewiesen, dass eine Wärmeversorgung mittels Kraft-Wärme-Kopplung nicht wirtschaftlich ist, sind die Gebäude durch eine zentrale Heizungsanlage, deren Emissionswerte nicht höher als die von Gas-Brennwert-Anlagen sind, mit Wärme zu versorgen. Ausgenommen hiervon sind automatisch beschickte Biomasse-Heizkessel (z.B. Pelletkessel), welche die Emissionsgrenzwerte des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrollen (BAFA) einhalten.


Bei dem Einbau von Wärmepumpen sind die Anforderungen auf Grundlage der geltenden Förderrichtlinien des BAFA, Stand vom 11.3.2015, einzuhalten.
Die Wärmeversorgung der Reihenhäuser erfolgt über Einzel-Gas-Brennwert-Anlagen.

c) Die für Stromgewinnung aus Photovoltaik (PV) geeigneten Dachflächen der Gebäude werden statisch so ausgelegt, dass eine Belegung mit Photovoltaikmodulen möglich ist. Leerrohre/Dach-/Deckendurchführungen sind zu einem geeigneten Ort für die Wechselrichter (z.B. im Keller / in der Tiefgarage) vorzusehen.
Die Einhaltung der Vorgaben ist von der Vorhabenträgerin nachzuweisen

  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, 10 % der Stellplätze mit Ladepunkten für Elektrofahrzeuge auszustatten und darüber hinaus 30 % der zu errichtenden Fahrradabstellplätze mit Lademöglichkeiten zum Aufladen von Elektrofahrrädern auszurüsten. Alle nicht mit Ladepunkten ausgestatten Stellplätze und alle nicht mit Lademöglichkeiten ausgerüsteten Fahrradabstellplätze sind für eine spätere Nachrüstung mit geeigneten Stromzuleitungen und Netzwerkkabeln oder Leerrohren vorab auszurüsten.
  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, auf eigene Kosten mindestens 118 Fahrradabstellplätze für den Wohnungsbau und 6 Fahrradabstellplätze für die gewerblichen Einheiten herzustellen. Diese müssen folgende Vorgaben erfüllen:

  • a. 90% der Fahrradabstellplätze sind gesichert und beleuchtet, vorzugsweise ebenerdig im Gebäude, gebäudenah als ebenerdige Stellplätze oder entsprechend in Tiefgaragen unterzubringen.

    b. 10% der Fahrradabstellplätze sind in Hauseingangsnähe als gut einsehbare Besucherstellplätze mit Fahrradanlehnbügeln herzustellen.

    c. alle Fahrradabstellplätze müssen jeweils eine komfortable Unterbringung sowie eine barrierefreie Zugänglichkeit insbesondere auch bei einer Nutzung von Pedelecs, E-Bikes und Lastenfahrrädern ermöglichen.

    Die Fahrradabstellplätze müssen spätestens mit Bezug des Vorhabens hergestellt sein.
  • Ferner verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, mindestens zwei PKW-Stellplätze für eine Anmietung durch Car-Sharing-Betreiber zu marktüblichen Konditionen vorzuhalten. Es ist der Stadt nachzuweisen, dass drei von im Stadtgebiet Hannover tätigen Anbietern von Carsharing innerhalb von 2 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung hierüber informiert wurden. Innerhalb von 6 Monaten nach erfolgter Fertigstellung des Bauvorhabens ist drei Carsharing-Betreibern ein verbindliches Mietvertragsangebot für den Carsharing-Stellplatz zu unterbreiten. Sollte innerhalb von 3 Monaten nach Unterbreitung des Angebots kein entsprechender Mietvertrag zustande kommen, entfällt die Verpflichtung der Vorhabenträgerin.
  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, im Rahmen des Bauvorhabens für mindestens 14 Wohneinheiten einen vollständigen und prüffähigen Antrag auf Förderung von sozialem Mietwohnraum bei der zuständigen Wohnraumförderstelle einzureichen. Für 50% davon soll, für mindestens für 30% der Wohnungen muss dabei verpflichtend ein Antrag nach Programmteil B (Förderung für Mieter mit niedrigen Einkommen und mit städtischen Belegrechten) des am 19.09.2013 (Beschlussdrucksache Nr. 1724/2013) vom Rat beschlossenen Kommunalen Wohnraumförderprogramm für Mietwohnungen gestellt werden. Maßgeblich ist jeweils die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltende Fassung. Im Falle einer Förderzusage besteht die Verpflichtung, die geförderten Wohnungen jeweils zu errichten und zu vermieten. Soweit trotz vertragsgemäßer Antragstellung keine Förderung gewährt wird, gilt die jeweilige Verpflichtung als erfüllt. Anträge auf Förderung sind vier Monate nach Einreichung des Bauantrages spätestens aber zwei Monate nach Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses vorzulegen. Soweit die Vorhabenträgerin dem nicht nachkommt, ist die Stadt zur Festsetzung einer Vertragsstrafe berechtigt.
  • Das Bauvorhaben löst hinsichtlich der Kindertagesstättenversorgung nach dem vom Rat zu Drs.-Nr. 1928/2016 am 26.01.2017 beschlossenen städtischen Infrastrukturkostenkonzept einen zusätzlichen Bedarf für zwei Kindergartenplätze für Kinder über 3 Jahre und einen Krippenplatz für Kinder unter 3 Jahren aus. Nach dem Infrastrukturkostenkonzept sind die der Stadt hierfür anfallenden Kosten von der Vorhabenträgerin zu ersetzen. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich demgemäß, spätestens 12 Monate nach der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1865 eine Ablösezahlung in Höhe von 73.811,32 € zu leisten, wobei der Zahlbetrag auf Grund einer rückwirkenden Erhöhung der Förderrichtlinien durch die Region Hannover eventuell noch einer Anpassung bedarf. Die Zahlungsverpflichtung wird durch Bürgschaft gesichert.
  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich für Flächen, die im Bebauungsplan Nr. 1865 als mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastend dargestellt sind, entsprechende Nutzungsrechte zugunsten der Stadt grundbuchrechtlich einzuräumen.

Neben den oben genannten Punkten enthält der Vertrag noch die erforderlichen allgemeinen Regelungen (insbesondere Übernahme der Planungskosten, Bestimmungen für den Fall der Veräußerung des Grundstücks/Rechtsnachfolge einschließlich Vertragsstrafe bei Verstoß hiergegen, Folgen bei wesentlichen Abweichungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 1865 von dem Entwurf, der dem Vertrag zugrunde liegt, Ausschluss von Schadensersatzansprüchen - insbesondere bei Verzögerungen, Aufhebung oder Feststellung der Nichtigkeit des v.g. Bebauungsplanes im Rahmen eines Rechtsbehelfsverfahrens).

Die mit der Vorhabenträgerin vereinbarten Vertragskonditionen sind insgesamt und im Einzelnen angemessen und als Voraussetzung bzw. Folge des geplanten Bauvorhabens ursächlich.
61.16 
Hannover / May 23, 2019