Drucksache Nr. 1154/2004:



Gebietsfreistellung Ihmezentrum

Inhalt der Drucksache:

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Landeshauptstadt HannoverBeschlussdrucksacheBeschlussdrucksache
In den Stadtentwicklungs- und Bauausschuss
In den Sozialausschuss
In den Verwaltungsausschuss
In die Ratsversammlung
An den Stadtbezirksrat Linden-Limmer (zur Kenntnis)
 
Nr.
Anzahl der Anlagen
Zu TOP
 
1154/2004
1
 




Gebietsfreistellung Ihmezentrum

Antrag,


die Verwaltung möge für die 164 Wohnungen im Ihmezentrum, die zur Zeit unter Zwangs- verwaltung stehen, eine Gebietsfreistellung gemäß § 7 des Wohnungsbindungsgesetzes in Verbindung mit § 30 Absatz 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) erteilen.

Die Gebietsfreistellung soll unverzüglich nach dem Beschluss des Rates der Landeshauptstadt Hannover erteilt werden und den gesamten verbleibenden Zeitraum der noch bestehenden Belegungsbindung umfassen.

Berücksichtigung von Gender-Aspekten


Durch die mit der Gebietsfreistellung verbundenen Vermietungserleichterungen im Ihmezentrum sind keine relevanten geschlechtsspezifischen Auswirkungen zu erwarten.

Die Freistellung führt dazu, dass Wohnungssuchende – unabhängig von bisher bestehenden Einkommensgrenzen und anderen Zugangsvoraussetzungen für geförderte Wohnungen – in dem Freistellungsgebiet Wohnungen anmieten können.

Wohnungssuchende, die ohne Unterstützung keine geeignete Wohnung finden können, haben weiterhin die Möglichkeit, über die Landeshauptstadt Hannover mit einer adäquaten Wohnung versorgt zu werden. Damit ist unter anderem auch zukünftig die vorrangige Versorgung von schwangeren Frauen und allein stehenden Elternteilen mit Kindern (in der Praxis überwiegend alleinerziehenden Frauen) ohne Einschränkungen möglich, zu der die Kommune unter anderem nach § 5a Satz 3 Wohnungsbindungsgesetz verpflichtet ist.

Kostentabelle


(Haushaltsstelle 1.6210.263000.9)

Die Erteilung einer Gebietsfreistellung führte bis Ende 2003 dazu, dass in dem Freistellungsgebiet keine sogenannte Fehlbelegungsabgabe mehr erhoben werden konnte. Die Mieterinnen und Mieter im Ihmezentrum haben in den letzten Jahren keine Fehlbelegungsabgabe geleistet, da die rechtlich mögliche Kostenmiete die Höchstgrenze nach dem Fehlbelegungsrecht überschritt. Zum 01.01.2004 ist diese Abgabe generell weggefallen. Finanzielle Auswirkungen sind daher heute und auch in Zukunft nicht zu erwarten.

Begründung des Antrages


Derzeitige Situation

Das Ihmezentrum wurde Ende der siebziger Jahre errichtet. Ein Teil der Mietwohnungen wurde mit öffentlichen Mitteln gefördert, so dass ursprünglich 210 Wohnungen Bindungen durch diese Fördermittel unterworfen waren.
In den letzten Jahren wurden einzelne Wohnungen verkauft und die entsprechenden Fördermittel abgelöst, so dass aktuell noch 164 Wohnungen Bindungen unterliegen. Die Anlage 1 enthält eine Auflistung aller betroffener Wohnungen.

Diese verbliebenen 164 Wohnungen sollen im Rahmen der Gebietsfreistellung von den bestehenden Belegungsbindungen freigestellt werden.

· Einkommensgrenzen und Flächenbeschränkungen bei Neuvermietung

Für den Bezug einer Wohnung ist ein Wohnberechtigungsschein vorzulegen, das heißt der
Mietinteressent darf bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten und die Wohnung darf nicht beliebig groß sein. Bisher wurde in den Fällen, in denen ein Wohnungssuchender diese Voraussetzungen nicht erfüllen konnte, für das jeweilige Mietverhältnis eine Ausnahmegenehmigung (Einzelfreistellung) erteilt, so dass kein Mietinteressent allein auf Grund der Einkommenshöhe auf die Anmietung einer Wohnung verzichten musste.

Diese Vorgaben gelten auch, wenn jemand eine Wohnung kaufen möchte, um sie selbst zu bewohnen.


· Belegungsrecht der Landeshauptstadt Hannover

Das Belegungsrecht wird bereits seit mehreren Jahren nicht mehr ausgeübt, die Vermittlung und Vermietung der Wohnungen erfolgte direkt über den Eigentümer (zuletzt über den Zwangsverwalter).

Um eine Stabilisierung des Gebietes zu unterstützen und den vorhandenen Leerstand abzubauen, hat die Verwaltung bereits im Januar 2002 im Rahmen des damals vorgesehenen Verkaufs vorgeschlagen, eine Gebietsfreistellung zu erteilen. Dieses wurde vom Rat der Landeshauptstadt Hannover beschlossen. Die Gebietsfreistellung konnte jedoch nicht erteilt werden, da der Verkauf - mit dem die Gebietsfreistellung verknüpft war - nicht zustande kam.

Im Gegensatz zu den oben angesprochenen Einzelfreistellungen ist es mit einer Gebietsfreistellung möglich, bestehende Bindungen für das gesamte Gebiet und eine bestimmte Zeitdauer auszusetzen. Bisher wurde dieses Instrument im Stadtgebiet Hannover eingesetzt, um einseitige Strukturen in der Wohnungsbelegung zu verhindern bzw. zu beseitigen. Ziel war, in besonders strukturschwachen Quartieren eine Stabilisierung der Mieterschaft zu erreichen und der weiteren sozialen Entmischung der Gebiete zu begegnen.

Bei dem Komplex Ihmezentrum handelt es sich seit Jahren um ein Gebiet mit erheblichen sozialen Problemen. Daher sind aus Sicht der Verwaltung die Voraussetzungen für die Erteilung einer Gebietsfreistellung gegeben. Die Freistellung könnte eine Möglichkeit sein, die Vermietung durch den Zwangsverwalter zu erleichtern und bestehende Leerstände schneller abzubauen. Die Verwaltung hat dem Zwangsverwalter diese Situation erläutert, als Ergebnis des gemeinsamen Gesprächs wurde ein Antrag auf Erteilung der Gebietsfreistellung gestellt.

Von der Gebietsfreistellung betroffene Wohnungen:

Folgende Wohnungen sollen im Rahmen der Gebietsfreistellung von den bestehenden Bindungen freigestellt werden:

· Ihmepassage 1 6 Wohnungen
· Ihmepassage 2 17 Wohnungen
· Ihmepassage 8 12 Wohnungen
· Ihmepassage 10 9 Wohnungen
· Ihmeplatz 1 82 Wohnungen
· Ihmeplatz 4 9 Wohnungen
· Ihmeplatz 8 1 Wohnung
· Spinnereistraße 1 28 Wohnungen

insgesamt: 164 Wohnungen.

Eine Auflistung der betroffenen Wohnungen enthält die Anlage 1 der Drucksache.


Inhalt und Form der Gebietsfreistellung

Mit der Gebietsfreistellung sollen für die restliche Bindungsdauer:
· die bestehenden Einkommensgrenzen und Flächenbeschränkungen beim Bezug einer Wohnung (zur Miete oder als Eigentümer) außer Kraft gesetzt,
· eine Vermietung auch an Wohngemeinschaften ermöglicht und
· auf die Ausübung des bestehenden Belegungsrechtes – wie bisher – verzichtet werden.

Eine Freistellung von der Bindung an die Kostenmiete ist rechtlich nicht möglich. Da die zur Zeit geforderte Miete deutlich unterhalb der Kostenmiete liegt, stellt dieses in der Vermietungspraxis keine Erschwernis dar.

Im Gegensatz zu den bisher erteilten Gebietsfreistellungen hält es die Verwaltung nicht für geboten, einen öffentlich rechtlichen Vertrag mit dem neuen Eigentümer zu schließen. In den bisherigen Gebietsfreistellungsbereichen wurde diese Rechtsform unter anderem gewählt, um die Eigentümer auf diesem Weg zu verpflichten, bestimmte Leistungen zur Strukturverbesserung zu garantieren.

Entsprechende Forderungen können an eine Zwangsverwaltung nicht gestellt werden. Die Verwaltung sieht es in diesem Fall als vorrangig an, alle Möglichkeiten zu nutzen, eine bessere Vermietung im Ihmezentrum zu erreichen und hält aus diesem Grund weitergehende Vereinbarungen nicht für realisierbar.

Auch bietet eine Gebietsfreistellung “per Bescheid” den Vorteil, dass sie bei einem eventuellen Verkauf auch für den neuen Eigentümer anwendbar ist.


Dauer der Gebietsfreistellung

Bisher wurden Gebietsfreistellungen maximal für einen Zeitraum von 5 Jahren erteilt. In diesem Fall sieht es die Verwaltung als erforderlich an, für den gesamten Zeitraum der restlichen Bindungsfrist freizustellen, um auch bei einem eventuellen zukünftigen Verkauf dem neuen Eigentümer eine Perspektive für die Neuentwicklung des Gebietes zu geben.

Auch bei einem Verkauf und einer “Ablösung der öffentlichen Mittel” enden die Bindungen nicht automatisch. Vielmehr setzt zu diesem Zeitpunkt auch für einen neuen Eigentümer die sogenannte “Nachbindungsfrist” ein. Bei einer vorzeitigen Ablösung der Mittel endet die Nachbindungsfrist am Ende des 10. Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung der Mittel. Für das Ihmezentrum ist daher erst einmal von einer verbleibenden Bindungsdauer von deutlich mehr als 10 Jahren auszugehen. Bis zum Ende dieser Nachbindungsfrist unterliegen die Wohnungen wie bisher den oben genannten Bindungen.

Zur Zeit ist für das Ihmezentrum noch kein konkreter Termin bekannt, an dem die Wohnungen frei von allen Bindungen sein werden. Aus diesem Grund soll die Gebietsfreistellung bis zum Ende der Bindungsdauer – ohne eine Datumsangabe – erteilt werden.
 61.4
Hannover / May 17, 2004