1. zu den Änderungsanträgen Nr. 15-1151/2016 und Nr. 15-1152/2016 zustimmend zur Kenntnis zu nehmen, dass mit den sich aus Drucksache Nr. 1017/2016 ergebenden Regelungen bereits der Forderung nach einer Öffnung „für weitere nachhaltige Heizarten“ entsprochen wird.

2. dem Änderungsantrag Nr. 15-1153/2016 (Streichen der Regelungen zum Qualitätsteam, zu genehmigungsfreien Bauvorhaben, zum Wettbewerb) nicht zu folgen.

3. dem Änderungsantrag Nr. 15-1154/2016 in Bezug auf die dortigen Ziffern 1 („Bevorzugung von Baugruppen“) und 2 („Mehr geförderter Wohnraum“) sowie 6 („Regionale Energieerzeugung fördern“) nicht zu folgen.
4. den Änderungsanträgen Nr. 15-1155/2016 und 15-1157/2016 (Erweiterung um Photothermiemodule) zu folgen.

Siehe Ursprungsdrucksache(n).

Die Ausführungen der Ursprungsdrucksache Nr. 1017/2016 gelten fort.
Nach Maßgabe der vorbenannten Beschlussanträge ergeben sich keine weiteren finanziellen Auswirkungen.

Zu 1. – Änderungsanträge Nrn. 15-1151/2016 (siehe Anlage 1) und 15-1152/2016 (siehe Anlage 2)

Mit den vorbezeichneten Drucksachen haben die Kommission Sanierung Limmer und der Stadtbezirksrat Linden-Limmer in der gemeinsamen Sitzung am 18.05.2016 Änderungsanträge zu Drucksache Nr. 1015/2016 (Bebauungsplan Nr. 1535 – Wasserstadt Limmer Ost, 1. Bauabschnitt – Auslegungsbeschluss) beschlossen, die mit ihren jeweiligen Ziffern 6 jedoch insbesondere in Bezug zum den Bebauungsplan flankierenden städtebaulichen Vertrag stehen (siehe Drucksache Nr. 1017/2016).

Beide Änderungsantrage (siehe Anlagen 1 und 2) formulieren in der hier jeweils maßgeblichen Ziffer 6 gleichlautend:

„Die Vorgaben zur Art der Beheizung sollen nicht auf Fernwärme und andere Kraft-Wärme-Koppelungssysteme beschränkt werden, sondern für weitere nachhaltige Heizarten geöffnet werden.“

Stellungnahme der Verwaltung:

In der Drucksache Nr. 1017/2016 zu den wesentlichen Bedingungen des ausgehandelten und den Bebauungsplan flankierenden städtebaulichen Vertrages sind unter der Überschrift „Wärmeversorgung und allgemeiner Klimaschutz“ die hierzu vorgesehenen Regelungen detailliert ausgeführt.

Im Rahmen der Verhandlungen zum städtebaulichen Vertrag wurde seitens der Vertreter der Wasserstadt (nachfolgend, wie auch in der Drucksache Nr. 1017/2016 „WLG“ genannt), darauf abgestellt, ausdrücklich keine Vorfestlegung in Bezug auf die Art der Wärmeversorgung zu treffen.



Dem trägt die zum städtebaulichen Vertrag im Zusammenwirken mit der städtischen Klimaschutzleitstelle entwickelte, mit der WLG abgestimmte und entsprechend auch in der Drucksache Nr. 1017/2016 unter o. a. Überschrift zu Buchstabe c) verwendete Formulierung Rechnung.

Zugleich wird damit bereits der sich aus den Änderungsanträgen Nr. 15-1151/2016 bzw. 15-1152/2016 ergebenden Forderung nach weiteren möglichen und zugleich nachhaltigen Heizformen entsprochen, so dass es insoweit keiner Anpassung der Drucksache Nr. 1017/2016 bedarf.


Zu 2. - Änderungsantrag Nr. 15-1153/2016 (siehe Anlage 3)

Die Kommission Sanierung Limmer und der Stadtbezirksrat Linden-Limmer haben mit der als Anlage 3 beigefügten Drucksache Nr. 15-1153/2016 zur Drucksache Nr. 1017/2016 beschlossen:

„Die geplanten vertraglichen Regelungen für ein sog. Qualitätsteam, für genehmigungsfreie Bauvorhaben und für einen Planungswettbewerb für den Baublock 6.1 werden gestrichen.“

Dieser Änderungsantrag wird zusammengefasst folgendermaßen begründet:

Die zu streichenden Verfahren seien nicht erforderlich. Sie verursachten unnötigen Zeitaufwand und vermeidbare Kosten.
Die durch die zuständigen Ratsgremien zu beschließenden Festsetzungen des Bebauungsplanes mit u. a. auch Vorgaben zu Materialien und dem zulässigen Farbspektrum seien in Verbindung mit den sonstigen gesetzlichen Regelungen, die hinreichenden Instrumente, mit denen die Stadt den Rahmen für die geplante Bebauung vorgebe. Innerhalb dieses Rahmens müsse den Investoren und ihren Architekten Gestaltungsspielraum für ihr Bauvorhaben verbleiben.
Für die „Qualität der Bebauung“ gebe es keine objektiven Kriterien. Die Beurteilung sei daher ein subjektiver Vorgang. Das Qualitätsteam werde also seine subjektiven Vorstellungen davon, was „Qualität“ sei, d. h., wie die Bauvorhaben aussehen sollten, gegenüber Investoren und Architekten durchsetzen. Dafür sei das Qualitätsteam aber eigentlich nicht legitimiert.
Ein einheitliches Erscheinungsbild widerspreche den Zielvorstellungen der Wasserstadt. Vielmehr sei innerhalb des vom Bebauungsplan vorgegebenen Rahmens Vielfalt erwünscht.


Hinsichtlich des genauen Wortlauts der Begründung des Änderungsantrages wird auf die Anlage 3 zur vorliegenden Drucksache verwiesen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Auch unterhalb der Regelungsebene des Bebauungsplanes, der mit seinen Festsetzungen den erforderlichen, grundsätzlichen Rahmen schafft, bedarf es einer Qualitätssicherung bei Umsetzung der konkreten Bebauungsentwürfe.

Übliche und bewährte städtische Praxis bei vergleichbaren Wohnbaulandentwicklungen dieser Größenordnung ist daher ansonsten die dem Bebauungsplanverfahren nachgeschaltete Durchführung von architektonischen Wettbewerben nach den Richtlinien für Planungswettbewerbe (RPW) bzw. entsprechende Entwurfskonkurrenzen durch die Investoren. Diese haben dann auch die jeweiligen Kosten zu tragen.


Um im Sinne der Wohnbaulandentwicklung in der Wasserstadt etwaige Kosten und auch den Zeitbedarf für die Investoren zu minimieren, ist mit dem Qualitätsteam ein bewusst „schlank“ gehaltenes, den Aufwand reduzierendes Verfahren gewählt worden, bei dem der jeweilige Bebauungsentwurf nach einer im Vorfeld festgelegten strukturierten Vorgehensweise von einer Gruppe aus Fachleuten begutachtet wird.

Ziel und Aufgabe des Qualitätsteams ist dabei aber eben nicht die Schaffung von Uniformität, sondern die Ausbildung den Bedürfnissen der späteren Bewohnerinnen und Bewohner angemessener individueller Lösungen innerhalb des vorgegebenen Rahmens (siehe beispielhaft insoweit die vertraglichen Vorgaben zur Berücksichtigung adäquater privater Fahrradabstellplätze im Zuge der Ausarbeitung der hochbaulichen Entwürfe).
Das Zusammenwirken von entwerfenden und im Rahmen des Qualitätsteams begutachtenden Fachleuten ist dabei gerade Garant für eine solche Umsetzung.

Überdies ist eine allseits gewünschte vielfältige Bebauung schon deshalb gegeben, weil seitens der WLG keine eigene Komplettentwicklung vorgesehen ist, sondern eine Vermarktung an unterschiedliche Bauträger, Genossenschaften oder Baugruppen.
Diese wollen schon aus individuellen Nutzungsansprüchen/-anforderungen heraus ihre eigene „Handschrift“ in der Ausgestaltung der Hochbauten wiederfinden und dürfen dies selbstverständlich auch.
Hierbei unterstützt das Qualitätsteam im Rahmen der Entwurfsbegutachtung.
Entsprechendes gilt auch für die ansonsten genehmigungsfreien Vorhaben, die hier über die Festlegung auf wenigstens das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren der unterstützenden Begutachtung durch das Qualitätsteam zugänglich werden.

Hinsichtlich des Lebensmittelvollversorgers und des Solitärgebäudes sei darauf abgestellt, dass trotz detaillierter Festsetzungen im Bebauungsplan, der in dem hierzu vorgesehenen Sondergebiet „Verwaltung, Wohnen und Einzelhandel“ angestrebte Nutzungsmix eine so komplexe Entwicklungsaufgabe darstellt, dass für die konkretisierende und alle Anforderungen vereinende Ausgestaltung (im Bebauungsentwurf sind - ohne abschließend zu sein - zu vereinen: die Anlieferung des Lebensmittelvollversorgers, ein Parkhaus mit Car-Sharing-Angebot, Gewerbe, Büro, Wohnen etc.) ein Wettbewerbsverfahren geboten ist und dies nicht allein dem Bauantragsverfahren offenstehen sollte.

Vor diesem Hintergrund soll dem Änderungsantrag Nr. 15-1153/2016 nicht gefolgt und die Drucksache Nr. 1017/2016 in der von der Verwaltung vorgelegten Fassung unter Beibehaltung des Qualitätsteams, der Regelungen zu genehmigungsfreien Bauvorhaben und zum Planungswettbewerb für den Baublock 6.1 beschlossen werden.


Zu 3. - Änderungsantrag Nr. 15-1154/2016 (siehe Anlage 4)

In der gemeinsamen Sitzung am 18.05.2016 haben die Kommission Sanierung Limmer und der Stadtbezirksrat Linden-Limmer mit der als Anlage 4 beigefügten Drucksache Nr. 15-1154/2016 zu Drucksache Nr. 1017/2016 beschlossen:

„1. Bevorzugung von Baugruppen

zu Bauland und Bauvorhaben..., zweiter Unterpunkt, S.2 anstelle des ersten Satzes einzufügen:

Bei der Vermarktung und Vergabe aller im Bebauungsplan Nr. 1535 – Wasserstadt Limmer Ost – befindlichen Baublöcke wird die WLG Baugruppen im Falle von gleichwertigen Kaufangeboten bevorzugt bei der Vergabe und dem Abschluss von Kaufverträgen behandeln und dies auf Verlangen gegenüber der Stadt nachweisen.

2. Mehr geförderter Wohnraum

zu Bauland und Bauvorhaben..., dritter Unterpunkt, S.3 anstelle des ersten Satzes einzufügen:
Es besteht die Verpflichtung für jeweils 30% der WE im Geschosswohnungsbau in allen Baufeldern einen Antrag auf Förderung nach dem städtischen Wohnraumförderprogramm (siehe Ursprungsdrucksache Nr. 1724/2013 zum Förderprogramm und die entsprechenden Fortschreibungen) zu stellen und im Falle der Förderung die geförderten Wohnungen der Fördervereinbarung entsprechend zu errichten und zu vermieten.
Davon sind anteilig zu jeweils einem Drittel WE zu errichten für a) Wohnungen mit Belegrecht und Einkommensgrenze 100% (niedrige Einkommen), Eingangsmiete zurzeit 5,40 €,
b) Wohnungen bis zur Einkommensgrenze 120% (niedrige bis mittlere Einkommen), Eingangsmiete zurzeit 6,00 € sowie
c) Wohnungen bis zur Einkommensgrenze 160% (mittlere Einkommen), Eingangsmiete zurzeit 6,50 €.

und Anlage 2 zu streichen.

[...]

5. Carsharing erweiterbar machen

zu Verkehr und Erschließung, dritter Unterpunkt, S.7, einzufügen vor letztem Satz:
Drei Jahre nach Fertigstellung des ersten Bauabschnittes sind zehn weitere Stellplätze innerhalb des Vertragsgebietes für die Anmietung durch Car-Sharing-Betreiber zur Verfügung zu stellen, sofern die ersten sieben Stellplätze vollständig für Car-Sharing genutzt werden.

6. Regionale Energieerzeugung fördern

zu Umweltbelange..., zweiter Unterpunkt, S.8, einzufügen als Absatz f):
Die Dachflächen sind für eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren für eine Anpachtung an
Betreiber von Photovoltaikanlagen zu marktüblichen Preisen über einschlägige Portale
anzubieten und bei Nachfrage zu verpachten oder selbst in vollem Dachumfang mit
begrünten Abstandsflächen im üblichen Abstandsmaß durch den Betrieb einer
Photovoltaikanlage zu nutzen.“

Begründet wurde der Änderungsantrag Nr. 15-1154/2016 folgendermaßen:

zu 1.

Die Bevorzugung von Baugruppen darf nicht auf wenige Baufelder beschränkt werden, da sonst die Gefahr der Preistreiberei für einzelne Baufelder besteht. Baugruppen sind insgesamt in ihrem zivilgesellschaftlichen Engagement zu unterstützen und zu bevorzugen.

zu 2.

Jährlich verschwindet in der Stadt Hannover erheblich mehr günstiger Wohnraum als geförderter Wohnraum entsteht. Vor allem Belegrechtswohnungen (Sozialwohnungen) sind Mangelware. Durchschnittlich netto 400 Belegrechtswohnungen gehen durch das Auslaufen von Belegrechten jährlich verloren.
Es muss daher nicht nur die Zahl der geförderten Wohnungen erhöht werden, sondern auch für alle geringen und mittleren Einkommensgruppen Wohnraum gleicher Maßen geschaffen werden. Eine Ausnahme für privilegierte Wohnfelder am Wasserlauf entsprechen nicht den Vorstellungen einer integrativen Stadtentwicklung.

[...]

zu 5.

Carsharing entwickelt sich stark und ist autoreduzierend und dadurch hervorragend für ein Neubauviertel geeignet, in dem möglichst wenig motorisierter Individualverkehr gewünscht wird. Nachträglich ist es, so die Erfahrung aus anderen Kommunen, sehr schwer, Stellplätze umzudeklarieren.

zu 6.

Hannover ist im Vergleich mit anderen Städten mit ähnlichen Globalstrahlungswerten rückständig in der Erzeugung von Energie aus Photovoltaik. Es soll mit der Regelung angeregt werden, nicht nur Vorrichtungen zu schaffen, sondern für die dezentrale Strom und Eigenstromerzeugung direkte Anreize zu schaffen. Der Fachbereich Umwelt und Stadtgrün regt für Flachdächer die Kombination von Dachbepflanzung und Photovoltaik an.


Stellungnahme der Verwaltung

Voranzustellen ist, dass sich alle mit Änderungsantrag Nr. 15-1154/2016 zu Drucksache Nr. 1017/2016 verfolgten Ziele unmittelbar auf den angestrebten und ausgehandelten städtebaulichen Vertrag auswirken.

Dieser stellt als den Bebauungsplan Nr. 1535 flankierendes Vertragswerk ein hier zur Sicherung städtebaulicher Zielsetzungen gewolltes Instrument der kooperativen Bauleitplanung dar.
Bebauungsplan und städtebaulicher Vertrag bedingen und beziehen sich wechselseitig.

Unabhängig von den ohnehin zu beachtenden gesetzlichen Schranken (Angemessenheit, Kopplungsverbot etc:) kann daher vertraglich nur vereinbart werden, was Ergebnis der Verhandlungen mit dem Vertragspartner, hier der WLG, ist.

Lässt sich zu einzelnen Punkten kein Konsens erzielen, ist nicht ausgeschlossen, dass der Vertragspartner überhaupt nicht zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages bereit wäre, mit der Folge, dass dies wiederum Auswirkungen auf die Umsetzung des Bebauungsplans hat und weitere, auch im Vertrag festgeschriebene und gewollte städtische Zielsetzungen (z. B. Folgekostenvereinbarung für Krippen und Kindergärten, besondere Gestaltungsvorgaben) nicht zum Tragen kommen würden.



Vor diesem Hintergrund wurden auf Grundlage des Änderungsantrages Nr. 15-1154/2016 noch einmal Verhandlungen mit der WLG aufgenommen:


Zu 1.

Bereits im Zuge der Verhandlungen zum städtebaulichen Vertrag mit der WLG vor Einbringen der Beschlussdrucksache Nr. 1017/2016 ist deutlich geworden, dass speziell in Bezug auf die Baublöcke 5.1 und 5.2 Interesse von Baugruppen bestand.
Dieser begründeten Nachfrage trägt die im städtebaulichen Vertrag gefundene und in Drucksache Nr. 1017/2016 entsprechend dargelegte Regelung Rechnung und unterstützt das Engagement von Baugruppen durch das Festschreiben einer bevorzugten Vergabe bei gleichwertigen Kaufangeboten.
Die Bewerbung von Baugruppen bei allen anderen Baublöcken ist überdies ebenso möglich.

Damit wird dem Ergebnis des Dialogs zur Wasserstadt (siehe Anlage 4 a zur Drucksache Nr. 15-1164/2015 – Bebauungsplan Nr. 1535 – Wasserstadt Limmer – Erneuter Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, dort insbesondere lfd Nrn. 35, 36 und 38) entsprechend Rechnung getragen.

Die Drucksache Nr. 1017/2016 soll deshalb in der vorgelegten Fassung beschlossen und dem Änderungsantrag damit insoweit nicht gefolgt werden.


Zu 2.

Es ist unbestritten, dass allgemein das Angebot an bezahlbarem Wohnraum erhöht werden muss. Berücksichtigt werden muss dabei aber auch, das verpflichtende Regelungen in städtebaulichen Verträgen nur tragfähig sind und zu den gewünschten Wohneinheiten führen, wenn Wirtschaftlichkeit und Vermarktbarkeit für die beteiligten Investoren gewahrt bleiben. In Bezug auf die Wasserstadt ist weiter im Blick zu behalten, dass mit dem vorliegenden Bebauungsplan Nr. 1535 und dem flankierenden städtebaulichen Vertrag gegenwärtig nur der 1. Bauabschnitt umfasst wird.

Daher stellt die zum städtebaulichen Vertrag verhandelte und in Drucksache Nr. 1017/2016 niedergelegte verpflichtende Regelung zum geförderten Wohnraum, nach der bei entsprechender Förderung jeweils 20% der Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau in den in der dortigen Anlage 2 gekennzeichneten Baufeldern zu schaffen sind, eine angemessene Umsetzung auch des Ergebnisses des Dialogs zur Wasserstadt (siehe Anlage 4 a zur oben näher bezeichneten Drucksache Nr. 15-1164/2015, dort insbesondere lfd. Nrn. 31 und 32) dar.
Die in Anlage 2 zur Drucksache Nr. 1017/2016 vom geförderten Wohnraum ausgenommenen Baufelder ermöglichten dabei im Zuge einer finanziellen Gesamtbetrachtung erst die Schaffung des festgelegten geförderten Wohnraums.

Vor diesem Hintergrund soll die Drucksache Nr. 1017/2016 in der vorgelegten Fassung beibehalten, und dem Änderungsantrag Nr. 15-1154/2016 zu Ziffer 2 nicht gefolgt werden.






Zu 5.

Die WLG ist bereit, den sich aus Änderungsantrag Nr. 15-1154/2016, dort zu Ziffer 5, ergebenden zusätzlichen Anforderungen in Bezug auf die Car-Sharing-Plätze insoweit zu folgen, dass sie bei Eintritt der dort benannten Voraussetzungen (drei Jahre nach Fertigstellung des ersten Bauabschnittes, innerhalb des Vertragsgebietes, sofern die ersten sieben Stellplätze vollständig für Car-Sharing genutzt werden) fünf zusätzliche Einstellplätze im Bereich der Stellplatzanlage des Lebensmittelvollversorgers (Baublock 6.1) Car-Sharing-Betreibern anbieten und bei deren Interesse entsprechend vermieten wird.

In Bezug auf die dann noch ausstehenden weiteren fünf Car-Sharing-Plätze wird dem Änderungsantrag Nr. 15-1154/2016 insofern gefolgt, als bei Eintritt der oben benannten Voraussetzungen, dann die Verwaltung die für die Unterbringung der tatsächlich von Car-Sharing-Betreibern nachgefragten zusätzlichen Standorte, die Schaffung der erforderlichen rechtlichen Voraussetzungen im öffentlichen Straßenraum anstrebt. Die erforderlichen Drucksachen (Entwidmung öffentlichen Straßenraums) würden zu gegebener Zeit in die zuständigen Gremien eingebracht.

Insgesamt kann damit den Forderungen aus Änderungsantrag Nr. 15-1154/2016 entsprochen werden und wird diesem insoweit gefolgt.


Zu 6.

Die WLG wird den aus Drucksache Nr. 1017/2016 - dort Wärmeversorgung und Klimaschutz, Buchstabe e) – und den – im Vorgriff auf die u. a. Ausführungen - aus den Änderungsanträgen Nrn. 15-1155/2016 und 15-1157/2016 resultierenden Anforderungen vollumfänglich nachkommen und die Dachflächen von Gebäuden entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1535 extensiv begrünen und diese statisch und mit Leerrohren so auslegen, dass eine Belegung mit Photovoltaikmodulen oder Photothermiemodulen möglich ist.

Eine zusätzlich verpflichtende Festlegung, die Dachflächen dann selbst oder durch Dritte nutzen zu lassen, wie dies der Änderungsantrag Nr. 15-1154/2016 zu Ziffer 6 fordert, kann seitens der WLG nicht gefolgt werden.


Dies einerseits mit Blick auf die Aufrechterhaltung der Wahlfreiheit der zukünftigen Erwerber der einzelnen Baublöcke, aber auch mit Blick auf die ansonsten getroffenen energetischen Regelungen. Erst im Zuge der weiteren Konkretisierung des jeweiligen Bauvorhabens könne beurteilt werden, ob für das dann ggf. individuell gewählte Konzept eine solare Nutzung überhaupt geboten sei.

Daher soll die Drucksache Nr. 1017/2016 in der vorgelegten Fassung beibehalten und dem Änderungsantrag Nr. 15-1154/2016 zu Ziffer 6 nicht gefolgt werden.









Zu. 4. – Änderungsanträge Nrn. 15-1155/2016 und 15-1157/2016 (siehe Anlagen 5 und 6)

Die Kommission Sanierung Limmer und der Stadtbezirksrat Linden-Limmer haben zu Drucksache Nr. 1017/2016 mit den Änderungsantragen Nr. 15-1155/2016, dort Ziffer 4, und Nr. 15-1157/2016 (siehe beiliegende Anlagen 5 und 6) am 18.05.2016 inhaltsgleich beschlossen:

„die Festsetzungen der Drucksache Nr. 1017/2016 sind - wie folgt - zu verändern:

Seite 8 / Wärmeversorgung und allgemeiner Klimaschutz, e)

• Ursprungstext:" ... dass eine Belegung mit Photovoltaikmodulen möglich ist".
Änderungstext: ... dass eine Belegung mit Photovoltaikmodulen oder
Photothermiemodulen möglich ist.“

Stellungnahme der Verwaltung:

Den Änderungsanträgen Nr. 15-1155/2016 und 15-1157/2016 wird gefolgt.

Sie stellen auch aus Sicht der WLG eine tragfähige Ergänzung der in Drucksache Nr. 1017/2016 unter der Überschrift „Wärmeversorgung und allgemeiner Klimaschutz“, dort Buchstabe e), dargelegten Regelung dar.
Bei Photothermiemodulen handelt es sich um Module, die in Kombination sowohl für Photovoltaik als auch für Solarthermie bzw. zur Warmwassererzeugung genutzt werden können.