Drucksache Nr. 0960/2015:

Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1741 – Bemeroder Höfe

Inhalt der Drucksache:

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Landeshauptstadt HannoverBeschlussdrucksacheBeschlussdrucksache
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0960/2015
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Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1741 – Bemeroder Höfe

Antrag,


dem Abschluss eines Durchführungsvertrags zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1741 –Bemeroder Höfe mit der Fa. Gundlach GmbH & Co. KG Bauträger zu den in der Begründung aufgeführten wesentlichen Vertragsbedingungen zuzustimmen.

Berücksichtigung von Gender-Aspekten


Die Gender-Aspekte sind in Zusammenhang mit der Beschluss-Drs. zum Satzungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1741, die sich gleichzeitig im Verfahren befindet, eingehend geprüft worden. Sie gelten für den Durchführungsvertrag in gleichem Maße.

Kostentabelle


Der Durchführungsvertrag dient u.a. dazu, Aufwendungen der Stadt, die im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans und seiner Realisierung entstehen, vollumfänglich dem Investor aufzuerlegen. Der Stadt entstehen durch den Durchführungsvertrag keine Kosten.

Begründung des Antrages

Die Firma Gundlach GmbH & Co. KG Bauträger (nachfolgend „Gundlach BT“ genannt) plant, das ehemalige landwirtschaftliche Gehöft Wülfeler Str. 9 in Bemerode (in Anlage 1 umrandet) zu einer Wohnanlage umzugestalten und im Rahmen dessen durch Umbau vorhandener und Errichtung neuer Gebäude 19 Wohneinheiten als Eigentumswohnungen zu errichten. Teile der vorhandenen Bebauung stehen im Ensemble mit Gebäuden in der Nachbarschaft bzw. als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz. Die denkmalrechtlichen Belange sind im Bebauungsplanverfahren abgestimmt und werden abschließend im Rahmen der denkmalrechtlichen Genehmigung berücksichtigt.

Das in Anlage 1 umrandete Vorhabengrundstück liegt im Wesentlichen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1669, der hier ein Dorfgebiet (MD) festsetzt. Zur Realisierung einer nachbarschaftsverträglichen und denkmalkonformen Wohnbebauung ist die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes erforderlich.

Hierzu hat die Stadt im Jahr 2010 das Verfahren für den Bebauungsplan Nr. 1741 eingeleitet, das auf Antrag von Gundlach BT als vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1741 weitergeführt wird.


Zur Regelung der Durchführungsverpflichtung gemäß § 12 Abs. 1 BauGB und der mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1741 verbundenen planungsrechtlichen Aspekte hat sich die Verwaltung mit Gundlach BT als Vorhabenträger auf die Inhalte des erforderlichen Durchführungsvertrags nach § 12 BauGB zu folgenden wesentlichen Vertragsbedingungen geeinigt:
  • Gundlach BT verpflichtet sich zur Verwirklichung des oben genannten Bauvorhabens gemäß dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1741, dem dazugehörigen Vorhaben- und Erschließungsplan, der dazugehörigen Vorhabenbeschreibung und entsprechend den Regelungen des Durchführungsvertrages.
  • Gundlach BT verpflichtet sich, innerhalb von 6 Monaten nach Bekanntmachung der Satzung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1741 einen vollständigen Bauantrag für das Bauvorhaben vorzulegen, innerhalb von 12 Monaten nach Bekanntgabe der Baugenehmigung mit dem Bau zu beginnen und das Bauvorhaben innerhalb von 24 Monaten nach Baubeginn fertig zu stellen. Lediglich für den Umbau des ehemaligen Ziegenstalls und der ehemaligen Scheune gilt eine um 6 Monate längere Fertigstellungsfrist.
  • Die mit dem Bauvorhaben verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft werden teilweise durch Neupflanzungen im Vertragsgebiet und teilweise durch Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Vertragsgebiets kompensiert:
    1. Für die Kompensierung im Vertragsgebiet verpflichtet sich Gundlach BT auf eigenen Kosten zur Pflanzung von Bäumen und Gehölzen in Anzahl, Qualität und Art sowie an den Standorten, wie sie im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellt sind. Soweit es sich dabei um Ersatzpflanzungen nach der Baumschutzsatzung handelt, werden diese von der Stadt abgenommen und gelten erst dann als erfüllt, wenn die betreffenden Bäume/Gehölze endgültig angewachsen sind.
    2. Für die darüber hinaus erforderlichen externen Maßnahmen wird dem Vertragsgebiet aus dem „Öko-Konto“ der Stadt eine Fläche von 1010 m² auf einem städtischen Grundstück mit der Lagebezeichnung „Über dem Flethgraben“ (nahe der A7) zugeordnet, auf der 2016 eine Acker- in eine Sukzessions- bzw. Waldfläche umgewandelt wird. Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die Kosten für diese Maßnahmen in Höhe von 9.300,- € (einschließlich Grundstücksanteil) als Ablösebetrag vor Abschluss des Vertrages an die Stadt zu zahlen.
  • Zur Sicherstellung des Artenschutzes ist Gundlach BT verpflichtet, vor Abriss von Gebäuden im Vertragsgebiet zusammen mit einem Fachgutachter eine Inaugenscheinnahme der abzureißenden Gebäude vorzunehmen. Bei einem Vorkommen bzw. Nutzungsspuren von Vögeln und/oder Fledermäusen ist Gundlach BT verpflichtet die notwendigen Maßnahmen zur deren Sicherung durchzuführen.
  • Für die Freiflächengestaltung sind die Darstellungen und Angaben im Vorhaben- und Erschließungsplan sowie in der Bau- und Vorhabenbeschreibung verbindlich. Die Errichtung von Nebengebäuden auf den Freiflächen ist ausgeschlossen. Gundlach BT ist verpflichtet, dies in den Kaufverträgen an die Enderwerber einzelner Grundstücke bzw. von Wohnungs- bzw. Teileigentum im Vertragsgebiet verpflichtend weiterzugeben.
  • Für das Vertragsgrundstück liegt eine Bodenuntersuchung vor. Hierbei wurde eine künstliche Auffüllung festgestellt. Sogenannte "gefährlichen Abfälle" wurden nicht gefunden, diese sind aber auch nicht vollständig auszuschließen. Zur Gewährleistung sicherer Wohnverhältnisse ist die Gundlach BT verpflichtet, gemäß den bei der Bodenuntersuchung getroffenen Absprachen bzw. dem Untersuchungsergebnis die vorhandene künstliche Auffüllung im Bereich der Freiflächen vollständig abzutragen und einer geordneten Verwertung/Entsorgung zuzuführen. Fremdboden, der auf dem Gelände eingebaut wird, muss geogenen Ursprungs sein und den Anforderungen der LAGA-Klasse Z0 entsprechen. Für den eingebauten Boden ist vor Einbau ein entsprechender Nachweis vorzulegen. die Erdarbeiten sind gutachterlich zu begleiten. Das Aushubmaterial ist fachgerecht zu beproben. Die Verwertung bzw. Entsorgung des Materials muss auf Grundlage der Deklarationsanalysen erfolgen. Sämtliche Bodenbewegungen müssen fachgutachterlich begleitet und von dem begleitenden Fachbüro dokumentiert werden.
  • Aufgrund des Hinweises auf Kampfmittel aus der historischen Recherche des Grundstückes ist spätestens 2 Monate vor dem geplanten Beginn der Erd- und Aushubarbeiten nochmals der Kampfmittelbeseitigungsdienst mit einer Prüfung des Grundstückes zu beauftragen.
    • Bei der Durchführung des Bauvorhabens sind folgende Vorgaben hinsichtlich der energetischen Ausgestaltung zu beachten:
      1. Der Jahresprimärenergiebedarf der geplanten bzw. umzubauenden Gebäude mit Ausnahme des bestehen bleibenden Ziegenstalles darf 70 % des maximal zulässigen Wertes für das Referenzgebäude nach Tabelle 1 der Anlage 1 zur EnEV 2014 nicht überschreiten und der auf die wärmeübertragenden Umfassungsflächen bezogene Transmissionswärmeverlust der geplanten bzw. umzubauenden Gebäude mit Ausnahme des bestehen bleibenden Ziegenstalles darf 85 % des Wertes für das Referenzgebäude nach Tabelle 1 der Anlage 1 zur EnEV 2014 nicht überschreiten.
      2. Das gesamte Bauvorhaben nach § 4 Abs. 1 ist über ein Nahwärmenetz mit einer Holz-Pellet-Anlage, die durch einen Gas-Brennwert-Spitzenlastkessel unterstützt wird, zu beheizen. Ist dies aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen nicht möglich, hat die Wärmeversorgung über ein Nahwärmenetz oder direkt durch eine Versorgungsanlage mit Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) zu erfolgen.
      3. Die flachen Dachflächen der neu geplanten zweigeschossigen Gebäude sind vollflächig extensiv zu begrünen.
  • Die im Vertragsgebiet geplanten 19 Wohneinheiten lösen unter Berücksichtigung des nach dem planungsrechtlich bisher möglichen Umfang einer Wohnbebauung einen ungedeckten Bedarf von einem Kindergarten-Platz für Kinder über 3 Jahre (Ü3) aus. Unter Berücksichtigung der derzeitigen investiven Herstellungskosten für eine Kindergartengruppe nach städtischen Standards und der durchschnittlichen Gruppengrößen von 25 Kindern für Ü3-Gruppen ergeben hierfür nach Abzug der aktuellen Fördermittel des Landes und der Region Hannover Kosten von

  • 27.300,44 €. Gundlach BT verpflichtet sich, 24 Monate nach Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan einen Ablösebetrag in dieser Höhe an die Stadt zu zahlen. Die Verpflichtung steht unter dem Vorbehalt eines Ratsbeschlusses zu dem derzeit in Aufstellung befindlichen Infrastruktur-Konzept der Stadt Hannover bis zum 31.12.2017. Die Verpflichtung wird durch ein entsprechende Bürgschaft abgesichert.

Neben den oben genannten Punkten enthält der Vertrag noch die erforderlichen allgemeinen Regelungen (insbesondere Übernahme der Planungskosten durch den Investor, Bestimmungen für den Fall der Veräußerung des Grundstücks/Rechtsnachfolge einschließlich Vertragsstrafe bei Verstoß hiergegen, Folgen bei wesentlichen Abweichungen des rechtskräftigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans 1741 von dem Entwurf, der dem Vertrag zugrunde liegt, Ausschluss von Schadensersatzansprüchen - insbesondere bei Verzögerungen, Aufhebung oder Feststellung der Nichtigkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1741 im Rahmen eines Rechtsbehelfsverfahrens -).



Die mit Gundlach vereinbarten Vertragskonditionen sind insgesamt und im Einzelnen angemessen und als Voraussetzung bzw. Folge des geplanten Bauvorhabens ursächlich.
61.16 
Hannover / Apr 28, 2015