die beigefügte Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Landeshauptstadt Hannover (Zweckentfremdungssatzung, ZwEWS) zu beschließen.

Gender-Aspekte wurden geprüft. Unterschiedliche Auswirkungen auf die Geschlechter sind nicht erkennbar.

Die Klimawirkungsprüfung ergab keine Auswirkungen.

Der Beschluss über die Zweckentfremdungssatzung als solche verursacht keine Kosten, jedoch entstehen Personalkosten für den Vollzug. Im Haushaltsbegleitantrag vom 25.10.2022 (DS Nr. H-0306/2023) wurden drei zusätzliche Stellen, d. h. eine Planstelle E13 (Personalkosten 120.000 €) und zwei weitere Planstellen E9c (Personalkosten 150.000 €) beschlossen und in den Stellenplan aufgenommen. Im Gegenzug ist mit Einnahmen aus verhängten Bußgeldern und Gebühren für das Verwaltungshandeln zu rechnen, deren Höhe zum heutigen Zeitpunkt noch nicht abschätzbar ist.

Der Verwaltungsausschuss hat mit dem Haushaltsbegleitantrag vom 25.10.2022 (DS Nr. H-0306/2023) und mit dem Beschluss zum Wohnkonzept 2035 (DS Nr. 1733/2023) die Verwaltung beauftragt, u. a. eine Wohnraumzweckentfremdungssatzung vorzulegen. Dem kommt die Verwaltung mit dieser Beschlussvorlage nach.

Sachverhalt:
Ziel ist ein Beitrag zur Behebung des Wohnraummangels in der Landeshauptstadt Hannover durch den Erlass einer Zweckentfremdungssatzung (ZwEWS).

A. Rechtsgrundlage
Der Landesgesetzgeber hat mit dem am 5. April 2019 in Kraft getretenen Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (NZwEWG) ein Gesetz erlassen, das Gemeinden mit nachgewiesenem Wohnraummangel dazu ermächtigt, eine Satzung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum zu erlassen (Nds. GVBl. 2019, 72). Auf dieser Grundlage kann Wohnraum dann nur mit Genehmigung der Gemeinde der Wohnnutzung entzogen werden. Ob Wohnraummangel besteht, müssen die Gemeinden selbst aufgrund der örtlichen Mietpreisentwicklung oder statistischer Daten feststellen.

B. Voraussetzung für den Erlass der Zweckentfremdungssatzung
Voraussetzung für den Erlass einer Zweckentfremdungssatzung ist nach § 1 NZwEWG, dass in der Gemeinde die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist ("Gemeinden mit Wohnraummangel"), und diesem Wohnraummangel nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit durch die Gemeinde begegnet werden kann. Daher ist eine ausführliche Darlegung erforderlich, wie die Bemühungen der LH Hannover aussehen, um dem Wohnraummangel entgegenzutreten.

Die Gesetzesbegründung führt aus, dass Gemeinden Wohnraummangel feststellen können durch gemeindliche Informationen, wie etwa

• zur Bautätigkeit,
• zur Anzahl unversorgter Wohnberechtigter oder
• zur örtlichen Mietpreisentwicklung oder
• durch Daten der amtlichen Statistik, etwa zur Bevölkerungsentwicklung und
  zum Wohnungsbestand.

Es wird aber auch ausgeführt, dass nach dem VGH Mannheim (DVBl. 2016, 255) ein starkes Indiz für das Vorliegen der Voraussetzung „Gemeinde mit Wohnraummangel“ ist, wenn die Gemeinde von der Landesregierung durch Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Niedersächsische Mieterschutzverordnung - Nds. MietSchVO) vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024, Nr. 122) zum Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt nach §§ 556 d Abs. 2 Sätze 2 und 3 BGB erklärt worden ist, in dem nach § 558 Abs. 3 BGB die Kappungsgrenze gesenkt worden ist oder in dem die Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Wohnungseigentum nach § 577 a Abs. 2 BGB verlängert worden ist. Für die LH Hannover greifen alle drei Schutzinstrumente nach §§ 1 bis 3 Nds. MietSchVO.

Zudem ist die LH Hannover nach der Niedersächsischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Baugesetzbuchs vom 14. September 2022 (Nds. GVBl. S. 544), zuletzt geändert am 20.12.2024 (Nds. GVBl. 2024, Nr. 121) als ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201 a Sätze 3 und 4 des Baugesetzbuchs (BauGB), sowie des § 250 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 201 a Sätze 3 und 4 BauGB erklärt worden.

Aufgrund der angespannten Wohnungsmarktsituation wurde in der LH Hannover bereits 2013 das Wohnkonzept 2025 durch einen Ratsbeschluss verabschiedet. Das Konzept fußte auf der Prognose der Wohnungsnachfrage bis 2025, einer Bewertung des Flächenangebotes für Wohnungsneubau in seinen Quantitäten und Qualitäten sowie einer Beurteilung von Angebot und Nachfrage vor dem Hintergrund bekannter gesellschaftlicher und weiterer Trends. Daraus abgeleitet ergaben sich Handlungsempfehlungen in vier strategischen Ansätzen: "Intensivierung des Wohnungsneubaus", "Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes", "Sicherung und Schaffung von preiswertem Wohnraum" sowie "Stärkung von Kommunikation, Kooperation und Beratung".

Um der hohen Nachfrage nach Wohnungen adäquat begegnen zu können, wurde 2016 die hannoversche Wohnungsbauoffensive als lokales Bündnis für Wohnen ins Leben gerufen. Das Bündnis basiert auf Absprachen der LH Hannover und der Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen in der Region Hannover (ArGeWo) unter der Mitwirkung des Verbandes der Wohnungswirtschaft Niedersachsen und Bremen e. V. (vdw), des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. (BFW) und der Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsgenossenschaften in der Region Hannover. Erklärtes Ziel der Wohnungsbauoffensive war und ist die Steigerung der Wohnungsneubautätigkeit im freifinanzierten und im geförderten Segment. Dazu erfolgten Vereinbarungen zu Ausschreibungen und Vergabeverfahren, Förderung, Energieeffizienz und Infrastrukturkostenbeteiligung sowie Schaffung von geförderten und von Belegrechtswohnungen. In der Laufzeit des Wohnkonzeptes 2025 – und hier insbesondere seit der Gründung der hannoverschen Wohnungsbauoffensive 2016 – konnte das jährliche Baugeschehen deutlich gesteigert werden. Im Zeitraum zwischen 2013 bis Ende 2022 konnten im Rahmen der ins Leben gerufenen Wohnbauflächeninitiative etwas mehr als 12.000 neue Baurechte in Hannover geschaffen werden. Seit 2023 sind noch einmal ca. 3.000 weitere Baurechte dazu gekommen. Auch die Zahl der erteilten Baugenehmigungen bewegte sich in den vergangenen Jahren bis 2023 auf einem hohen Niveau und mündete nach bereits sehr guten Zahlen in Höhe von ca. 2.800 Wohneinheiten im Jahr 2022, im Jahr 2023 in einen Höchstwert von etwas mehr als 4.200 fertiggestellten Wohneinheiten. Damit zeigte sich die hohe Zahl der erteilten Baugenehmigungen für Wohnbauten aus den Vorjahren zeitverzögert in den Fertigstellungszahlen.

Diese hohen Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen spiegeln dabei die jahrelangen Anstrengungen der Verwaltung um die Schaffung neuer Planungsrechte sowie die Baukonjunktur von vor drei Jahren wider. Aktuell wird die Fortsetzung dieser Bilanz dem bundesweiten Trend folgend auch in Hannover durch die kommunal nicht zu beeinflussende Verschlechterung der Rahmenbedingungen, wie z. B. das gestiegene Zinsniveau und hohe Energie- und Baukosten, gehemmt und erschwert es so, ausreichend preisgünstigen bzw. bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, um den ermittelten Bedarf decken zu können. Der merkliche Einbruch bei den erteilten Baugenehmigungen lässt in der Folge einen Rückgang der Fertigstellungszahlen für 2024 erwarten.

Die Situation auf dem Wohnungsmarkt birgt weiterhin große Herausforderungen. Der Wohnraumbedarf ist auch künftig hoch, das Wohnungsangebot in der LH Hannover weiterhin knapp. Die Mieten bewegen sich nach wie vor auf hohem Niveau. Die dargelegten Entwicklungen haben somit bisher nicht zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt geführt. Wie im bundesweiten Trend fiel der Anteil leerstehender Wohnungen in der niedersächsischen Landeshauptstadt seit 2011 von 2,9 Prozent (knapp 8.300 Wohnungen) im Jahr 2016 auf einen Tiefstwert von 1,6 Prozent (knapp 4.300 Wohnungen). Zwar erholte sich der Wohnungsleerstand seitdem bis auf einen Wert von 2,6 Prozent im Jahr 2023, diese Entwicklung darf jedoch nicht als Entspannung missinterpretiert werden. Eine Leerstandsquote von 3 Prozent wird als für einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt notwendige Wohnungswechselreserve vorausgesetzt.

Ein weiterer Faktor der angespannten Situation stellen die weiterhin steigenden Bevölkerungs- und Haushaltezahlen dar. In den letzten 10 Jahren von Ende 2014 bis Ende 2024 wuchs die Zahl der Einwohnenden laut Melderegister um 29.172 (+5,5 %). Neben internationaler Zuwanderung sind vor allem der Syrien- und der Ukrainekrieg ursächlich, die zu einer ungewöhnlich hohen Zuwanderung 2022 geführt haben. Die aktuell gerechnete verwaltungsinterne Bevölkerungsprognose erwartet bis Anfang 2035 ein weiteres, wenn auch verhältnismäßig leichtes Wachstum der Bevölkerungszahl.

Entscheidend für den Wohnungsmarkt ist aber die Entwicklung der Haushalte als Nachfragende von Wohnraum in Hannover. Die aktuelle Haushalteprognose geht von einem Anstieg der Zahl der Haushalte um 6.400 (+2,1 %) zwischen 2022 und 2035 aus. Die Zahl der kleinen Haushalte steigt dabei bis Anfang 2035: Die Einpersonenhaushalte um 5.000 (2,9 %) und die Zweipersonenhaushalte um 1.700 (2,2 %). Die Zahl der Haushalte mit 3 und mehr Personen geht dagegen etwas zurück.

Die Entwicklung der Umzugsintensität innerhalb der Stadt Hannover ist ein weiteres Indiz für zunehmende Undurchlässigkeit auf dem Wohnungsmarkt: 2011 sind noch rund 51.900 (10,2 %) der Einwohnenden innerhalb der Stadt umgezogen. Bis 2023 ist der Anteil auf 6,8 Prozent deutlich gesunken. Für die hannoversche Bevölkerung ist diese Anspannung deutlich spürbar: Die 2017 veröffentlichte Wanderungsmotivbefragung zeigte, dass 84 Prozent der im Jahr 2017 umgezogenen Personen die Marktsituation als "angespannt" bis "sehr angespannt" erleben.

Diese zurückgegangene Umzugsintensität kann auch auf die deutlich gestiegenen Miet- und Immobilienpreise zurückgeführt werden. Die Entwicklung der Angebotsmieten inserierter Mietwohnungen zeigt eine deutliche Verschiebung von niedrigeren zu höherpreisigen Angeboten: Im Jahr 2011 wurden noch rund 72 Prozent aller inserierten Mietwohnungen für unter 7 €/m² angeboten, 2019 waren es rund 10 Prozent und 2024 nur noch 3 Prozent. Der Anteil der Angebotsmieten über 10 €/m² lag 2011 bei knapp 6 Prozent, 2019 bei knapp 31 Prozent und 2024 bei 60 Prozent, d. h. deutlich mehr als die Hälfte aller Mietwohnungsangebote wird für 10 €/m² und mehr inseriert.

Trotz der Erfolge der Wohnungsbauoffensive 2016 und des Wohnkonzeptes 2025, die sich u.a. in der deutlichen Intensivierung des Wohnungsneubaus zeigen, wird die Nachfrage auch zukünftig beständig hoch bleiben, wie die aufgeführten empirischen Daten belegen. Daher hat der Rat der Stadt im November 2023 die Fortschreibung des Wohnkonzeptes für die Landeshauptstadt Hannover bis 2035 beschlossen. Dieser Fortschreibung ging die beim ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung aus Hamburg in Auftrag gegebene Wohnungsbedarfsprognose 2035 voraus. Für den Prognosezeitraum bis 2035 wurde insgesamt ein weiterhin sehr hoher Bedarf von rund 16.800 Wohneinheiten ermittelt. Das entspricht einem jährlichen Neubaubedarf von etwa 1.300 Wohnungen. Besonders hoch ist der Bedarf im preiswerten Segment, eine wachsende Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum kommt hinzu. Die bekannten strategischen Ansätze haben sich bewährt und bilden weiterhin die Handlungsfelder der hannoverschen Wohnungspolitik, um eine bedarfsgerechte Wohnraumversorgung sicherstellen zu können und die erfolgreiche Strategie fortzusetzen. Das Wohnkonzept 2035 führt somit die vier strategischen Säulen des Wohnkonzeptes 2025 weiter: „Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes“, „Sicherung und Schaffung von preiswertem Wohnraum“, „Wohnungsneubau“ und „Stärkung von Kommunikation, Kooperation und Beratung".

Im Wohnkonzept 2035 werden dazu potentiell anwendbare wohnungspolitische Instrumente aufgeführt. Zentrale Werkzeuge sind dabei u.a. das „städtische Wohnraumförderprogramm“, die Weiterführung der „Hannoverschen Wohnungsbauoffensive“, das „Hannoversche Modell der Sozialgerechten Bodennutzung“, ein „zentrales Flächenmanagement“ sowie eine „aktive Bodenpolitik“. Aufgrund der sich ändernden Rahmenbedingungen und großer Flächen- und Nutzungskonkurrenzen sieht die Fortschreibung jedoch eine verstärkte Hinwendung zu den beiden Ansätzen „Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes“ sowie „Sicherung und Schaffung von preiswertem Wohnraum“ vor. Hier greifen Werkzeuge wie das Programm „sozialer Zusammenhalt“, eine „stadtverträgliche Nachverdichtung“ und der verstärkte „Ausbau von Dachgeschossen“ oder die Anwendung des § 250 BauGB zur stärkeren Regulierung der Bildung von Wohnungseigentum in angespannten Wohnungsmärkten. Um einer Zweckentfremdung des Wohnungsbestandes z. B. durch gewerbliche oder touristische Nutzung bzw. langfristigem Leerstand entgegenzuwirken, führt das Wohnkonzept 2035 zudem die Zweckentfremdungssatzung als wohnungspolitisches Instrument auf, das dazu beiträgt, den vorhandenen Wohnraum zu sichern.

Die Entwicklungen zeigen, dass die ergriffenen Maßnahmen ihre volle Wirkung nur im Zusammenspiel entfalten können. Trotz Fortführung der bisherigen Maßnahmen ist nicht ersichtlich, dass dem Wohnraummangel in der LH Hannover in angemessener Zeit ohne die Einführung weiterer bestandsorientierter Instrumente wie der vorliegenden Zweckentfremdungssatzung abgeholfen wird. Die Verwaltung schlägt daher vor, das durch den Gesetzgeber im NZwEWG eingeräumte Ermessen dahingehend auszuüben, dass die Anwendung des Zweckentfremdungsverbots durch Satzung auf die in § 1 NZwEWG genannten Zweckentfremdungen für fünf Jahre eingeführt wird.

Sollte sich eine Entspannung der Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt in der LH Hannover ergeben, wird die Verwaltung prüfen, ob eine ausdrückliche Aufhebung der Satzung vorzunehmen ist.

C. Inhalt der Zweckentfremdungssatzung
Die Satzung definiert neben dem Anwendungsbereich die Begriffe "Wohnraum" und "Zweckentfremdung".

Um auf Grundlage der Satzung tätig werden zu können, wird vorausgesetzt, dass es sich bei den betroffenen Räumlichkeiten um Wohnraum handelt und dieser Wohnraum zweckentfremdet wird.

"Wohnraum"
Wohnraum im Sinne der Satzung sind sämtliche Räume, die tatsächlich und rechtlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet und dazu bestimmt sind. Dazu zählen auch Werk- und Dienstwohnungen sowie Wohnheime. Nicht hierunter fallen soll betriebsbedingter Wohnraum, nicht bezugsfertiger Wohnraum oder wenn Wohnraum baurechtlich nicht zulässig oder nicht genehmigungsfähig ist. Auch wenn ein dauerndes Bewohnen nicht zulässig oder nicht zumutbar ist oder der Wohnraum nachweislich nicht mehr vom Markt angenommen wird, ist keine Wohnraumeigenschaft gegeben.

"Zweckentfremdung"
Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt insbesondere bei gewerblicher oder beruflicher Nutzung von mehr als 50 Prozent der Gesamtfläche, bei tage- oder wochenweiser entgeltlicher Vermietung zur Fremdenbeherbergung oder als Monteurswohnung von mehr als 12 Wochen im Kalenderjahr, sowie bei einem ununterbrochenen Leerstand von mehr als sechs Monaten vor.

Wenn Wohnraum beseitigt worden oder aufgrund baulicher Veränderung oder andersartiger Nutzung für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, ist ebenfalls von einer Zweckentfremdung auszugehen.

Sofern die Nutzung zur Fremdenbeherbergung rechtmäßig vor dem 01.01.2019 stattgefunden hat, ist kein Fall einer Zweckentfremdung gegeben. Gleiches gilt für eine Nutzung als Zweitwohnung und bei einer Zusammenlegung oder Teilung von Wohnraum zu Wohnzwecken. Ein Wohnraum wird ferner nicht zweckentfremdet, wenn dieser trotz nachweislicher geeigneter Bemühungen zur Wiedervermietung weiterhin leer steht oder nur vorübergehend unbewohnbar ist oder leer steht (z. B. aufgrund Sanierung oder geplanter baldiger Veräußerung).

Rechtslage nach Inkrafttreten
Nach Inkrafttreten der Satzung besteht eine Genehmigungspflicht für Zweckentfremdungen von Wohnraum. In der Satzung ist daneben auch die Ermächtigungsgrundlage für das Einschreiten der Behörde (hier: der LH Hannover) gegen illegale Zweckentfremdungen geregelt. Es wird zudem ausdrücklich bestimmt, dass sowohl vorsätzliches als auch fahrlässiges Verhalten als ordnungswidrig geahndet werden kann.

In Kürze zu den einzelnen Paragraphen:

zu § 1 Anwendungsbereich
Die Einschränkung des Anwendungsbereichs auf freifinanzierten Wohnraum hängt mit dem Verhältnis zu § 10 Nds. Wohnraumfördergesetz zusammen, der eigene Regelungen zur Zweckentfremdung enthält. Die Einschränkung des Anwendungsbereichs auf freifinanziertem Wohnraum hängt mit dem Verhältnis zu den gesetzlichen Bestimmungen zum öffentlich geförderten Wohnraum zusammen, welche eigene Regelungen zur Zweckentfremdung enthalten.

zu § 2 Wohnraum
„Wohnraum“ im Sinne der Satzung ist der konkrete Wohnraum, der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots für Wohnzwecke geeignet und bestimmt ist. Erforderlich ist, dass in den Räumen die Führung eines "selbständigen Haushalts“ möglich ist. In § 2 Abs. 3 der Satzung ist eine "Negativaufzählung" für die Fälle enthalten, in denen gar nicht erst von Wohnraum ausgegangen wird.

zu § 3 Zweckentfremdung
Enthält eine abschließende Aufzählung der Zweckentfremdungstatbestände. § 3 Abs. 2 der Satzung enthält eine „Negativaufzählung".

zu § 4 Genehmigung
Die Zweckentfremdung ist grundsätzlich verboten und nur dann zulässig, wenn eine Genehmigung vorliegt ("Verbot mit Genehmigungsvorbehalt").

§ 4 der Satzung enthält zwei unterschiedliche Genehmigungstatbestände:
§ 4 Abs. 2 der Satzung regelt einen Anspruch auf die Genehmigung ("ist zu erteilen"), wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des Wohnraums überwiegen. Dies entspricht § 2 Abs. 1 NZwEWG.

Vorrangige öffentliche Belange für eine Zweckentfremdung sind insbesondere gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen (z. B. für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke) oder mit lebenswichtigen Diensten (z. B. ärztliche Betreuung) verwendet werden soll, die gerade an dieser Stelle der Stadt dringend benötigt werden und für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können.

Überwiegende schutzwürdige private Interessen sind insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz oder bei nicht mehr erhaltungswürdigem Wohnraum gegeben.

Im Rahmen der "pflichtgemäßen Ermessensausübung" "kann" die Genehmigung hingegen nach § 4 Abs. 3 der Satzung erteilt werden, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch "Ausgleichsmaßnahmen" Rechnung getragen wird. Dies kann durch "Ersatzwohnraum" oder "Ausgleichszahlung" geschehen. Dies ist § 2 Abs. 2 NZwEWG nachgebildet.

Eine Genehmigung ist nicht erforderlich, wenn die Nutzung des Wohnraums der Unterbringung von Personen dient, die der LH Hannover zugewiesen worden sind. Diese Genehmigungsfreiheit entspricht der gesetzlichen Regelung in § 2 Abs. 5 NZwEWG.

zu § 5 Genehmigung gegen Bereitstellung von Ersatzwohnraum
Soweit es nicht aus besonderen Gründen im öffentlichen Interesse geboten ist, dass ganz bestimmter Wohnraum nicht zweckentfremdet wird, lässt ein beachtliches und verlässliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums in der Regel entfallen, wenn die Wohnraumbilanz insgesamt ausgeglichen bleibt, § 5 Abs. 1 der Satzung. Entscheidend ist, dass in der LH Hannover in der Summe durch den Ersatzwohnraum wieder gleich viel Wohnraum zur Verfügung steht. Deshalb liegt ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum nur dann vor, wenn alle sechs Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 der Satzung kumulativ gegeben sind. Die sechs Kriterien ergeben sich aus der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.

zu § 6 Genehmigung gegen Entrichtung von Ausgleichszahlungen
Im Einzelfall kann auch durch eine Ausgleichszahlung erreicht werden, dass das private Interesse an der Zweckentfremdung das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums überwiegt. Ausgleichzahlungen sollen durch die Zweckentfremdung bedingte Mehraufwendungen der Allgemeinheit bei der Schaffung neuen Wohnraums teilweise kompensieren und sind zweckgebunden zu verwenden. Die Entscheidung steht im pflichtgemäßen Ermessen der Behörde (hier: LH Hannover). Bei vorübergehender Zweckentfremdung orientiert sich die Ausgleichszahlung an der Vergleichsmiete, bei dauerhafter Zweckentfremdung an den Durchschnittskosten für die Erstellung von öffentlich gefördertem Wohnraum.

zu § 7 Nebenbestimmungen
Unter welchen Voraussetzungen Nebenbestimmungen zur Genehmigung zur Zweckentfremdung möglich und erforderlich sind, richtet sich nach § 7 Abs. 1 der Satzung. Insbesondere sind die Ausgleichsbeträge per Nebenbestimmung in der Genehmigung festzusetzen.

zu § 8 Negativattest
Ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung wegen Nichtvorliegens von Wohnraum, Nichtvorliegens einer Zweckentfremdung oder wegen Genehmigungsfreiheit nicht erforderlich, kann ein Negativattest beantragt werden.

zu § 9 Anordnungen
In Nachbildung des § 3 Abs. 1 NZwEWG kann die Gemeinde (hier: LH Hannover), wenn Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet worden ist, anordnen, dass die Zweckentfremdung beendet und der Wohnraum wiederhergestellt und Wohnzwecken zugeführt wird. Damit sind alle Maßnahmen gemeint, die erforderlich sind. Nach der Gesetzesbegründung fallen darunter auch bauliche Maßnahmen, sofern ein solcher Bedarf besteht. § 9 regelt ferner, dass die Zweckentfremdung nach pflichtgemäßem Ermessen auch nachträglich nicht genehmigt werden kann.

zu § 10 Auskunfts- und Betretungsrecht, Datenerhebung
§ 10 beinhaltet die zum Vollzug der Satzung erforderlichen Auskunfts- und Betretungsrechte, sowie Regelungen zur Datenerhebung. Diese sind bereits in § 4 NZwEWG enthalten. Die Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) wird hierdurch in zulässiger Weise eingeschränkt.

zu § 11 Werbeverbot
§ 11 ermächtigt zu Anordnungen, um gegen die Bewerbung von Ferienwohnungen oder Gewerbevermietungen vorzugehen. Dies ist § 5 NZwEWG nachgebildet.

zu § 12 Verwaltungsgebühren
Die Erhebung von Verwaltungsgebühren richtet sich nach der Verwaltungskostensatzung der LH Hannover. Es besteht kein spezieller Gebührentatbestand für die einzelnen Handlungen nach dieser Satzung (Zweckentfremdungsgenehmigung, Negativattest, Anordnungen u. a.). Im weiteren Prozess der Implementierung der Satzung wird ein Anstoß zur Änderung der Verwaltungskostensatzung vorgenommen.

zu § 13 Ordnungswidrigkeiten
Zuwiderhandlungen gegen die Bestimmungen können mit einer Geldbuße bis zu 100.000 € geahndet werden. Die Regelung entspricht § 6 NZwEWG.

zu § 14 Inkrafttreten und Geltungsdauer
Hier werden das Inkrafttreten sowie die Befristung der Geltungsdauer auf fünf Jahre geregelt. Die gesetzliche Möglichkeit von einer Befristung auf fünf Jahre nach § 1 Abs. 1 S. 3 NZwEWG wird ausgeschöpft, da eine Entspannung des Wohnungsmarktes nicht ersichtlich ist. Darüber hinaus trägt dies dazu bei, dass effektiv und wahrnehmbar gegen Zweckentfremdungen vorgegangen werden kann. Inkrafttreten wird die Satzung am Tag nach ihrer Verkündung. Diese ist für den Sommer 2025 geplant.

Die beiden für den Vollzug der Satzung geschaffenen Stellen befinden sich aktuell nach mehreren erfolglosen Ausschreibungen erneut im Verfahren und können voraussichtlich zu Beginn des 3. Quartals 2025 besetzt werden.