Wegen des voraussichtlich bestehenden erheblichen öffentlichen Interesses an diesem Grundstücksgeschäft informiert die Verwaltung mit dieser Informationsdrucksache über den beabsichtigten Verkauf des bebauten Grundstücks Schlägerstraße 36/Krausenstraße 10 an die Gesellschaft für ganzheitliche Pädagogik mbH (im folgenden GgP). Einzelheiten des Kaufvertrages und wirtschaftliche Konditionen werden in der parallel ins Verfahren gebrachten vertraulichen Beschlussdrucksache behandelt. (Grundstücksverkaufsdrucksachen werden grundsätzlich in vertraulichen Drucksachen behandelt, da es um schützenswerte wirtschaftliche Daten der verschiedenen Bieter geht.)

Es gibt keine genderrelevanten Gesichtspunkte, einen der Bieter bei dem Grundstücksverkauf zu bevorzugen.

Die finanziellen Auswirkungen werden ausführlich in der parallel ins Verfahren gegebenen Beschlussdrucksache behandelt.

Begründung des Vergabevorschlages

Gemäß Ratsbeschluss vom 08.11.2007 (Drucksachen-Nr. 1271/2007 E1), das Objekt zu veräußern, wurde am 18.11.2007 ein Interessenbekundungsverfahren für die Liegenschaft ausgeschrieben. Hierauf haben sich fristgerecht sechs Interessenten mit acht Nutzungsvorschlägen beworben. Im Rahmen einer Vorauswahl schieden drei Bewerber aus, da deren Kaufpreisvorschlag deutlich unter dem in der Ausschreibung mit 1.7 Mio. € als erwartet bezeichneten Mindestpreis lag. Ein weiterer Nutzungsvorschlag (Umbau in ein Stadtteilkulturzentrum) schied aus, da der jetzige Schulkomplex aus Sicht der Verwaltung nicht als Stadtteilkulturzentrum rückgemietet werden sollte. Hierauf hatte die Verwaltung auch schon im Begründungstext zur beschlossenen Druchsache Nr. 1271/2007 E 1 hingewiesen. In dieser Hinsicht steht die Verwaltung derzeit in aussichtsreichen Gesprächen mit der Athanasius-Gemeinde.

Den somit verbliebenen drei Interessenten mit vier Nutzungsvorschlägen wurde in Einzelgesprächen Gelegenheit gegeben, ihre Verwendungsvorschläge und Kaufpreisgebote zu präzisieren und es wurden Detailfragen geklärt (Denkmalschutz, Parkplatzbereitstellung usw.). Ein Bieter hat im Laufe des Verfahrens seine zwei Vorschläge reduziert und sich verbindlich auf eine Variante festgelegt, sodass abschließend noch drei Angebote zur Entscheidung anstanden (im folgenden GdP, Bieter B und Bieter C genannte).

Im Einzelnen sind folgende drei Nutzungsvarianten verblieben:

Die GgP bietet eine Nutzung als private bilinguale Schule an.

Bieter B beabsichtigt für das Gebäude diverse Nutzungen, wie Wohnen, Büro und Arztpraxen. Weiter sind bauliche Erweiterungen im Innenhof um eine Tiefgarage, um einen Kubus über der Bibliothek und um eine Galerieebene in der Turnhalle vorgesehen.

Bieter C sieht Wohnnutzung, einen ambulanten Pflegedienst sowie eine Tagesklinik für psychisch und seelisch Kranke vor.

Im Folgenden werden die stadt- bzw. stadtteilpolitisch wichtigsten entscheidungsrelevanten Aspekte des Vergabevorschlages dargestellt (die wirtschaftlichen Aspekte und die Gewichtung der einzelnen Faktoren werden in der parallel eingebrachten Beschlussdrucksache behandelt):


a) Denkmalschutz:

Die von den Bewerbern GgP und Bieter C vorgeschlagenen Nutzungsvarianten berücksichtigen die Vorgaben des Denkmalschutzes weitestgehend, wobei die GgP durch die Fortsetzung der ursprünglichen Nutzung des Gebäudes einen Vorteil hat. Die von Bieter B vorgeschlagene Nutzung, die die Aufstockung des Nordflügels des Gebäudes ebenso vorsieht wie einen Teileingriff in die Substanz, um den Bau einer Tiefgarage zu ermöglichen, ist aus Gründen des Denkmalschutzes problematisch.


b) Bücherei

Alle Bewerber bieten Flächen für die Nutzung als Kinder- und Jugendbücherei an. Der Vorschlag von Bieter C sieht die Verlagerung in die derzeitige Sporthalle vor, die öffentliche Wahrnehmbarkeit dieser Nutzung wird damit deutlich beschränkt. Durch die Nutzung des derzeitigen Schuleingangs als gemeinsamen Empfangsbereich für die Kliniknutzung und Eingang der Bücherei wird die Eigenständigkeit der Bücherei beeinträchtigt. Die Nutzung der Sporthalle mit Einbau einer Empore und damit einer Liftanlage bedeutet mehr Platzangebot, was allerdings in der Konsequenz bei dem angebotenen Mietzins zu Mehraufwendungen im Vergleich zum Status quo führen dürfte.
Die anderen Bewerber belassen die Bücherei an ihrem derzeitigen Ort. Die angebotenen Mietkonditionen, abhängig von dem vom Verkäufer gewünschten Standard der Sanierung bei Übernahme durch den Käufer sind vergleichbar, da sie sich an den ortsüblichen Mieten orientieren.


c) Energetische Sanierung:

Das Gebäude ist dem Baujahr entsprechend energetisch verbesserungsbedürftig. Alle Bewerber haben in der im gegenwärtigen Stadium möglichen Detaillierung dargelegt, das und wie sie im Kompromiss der Anforderungen des Denkmalschutzes mit dem technisch Machbaren eine solche Optimierung erreichen werden. Alle Bieter beabsichtigen die Baulichkeiten mit einer zusätzlichen Dämmung zu versehen, die aufgrund des Denkmalschutzes nicht an der Außenfassade, sondern innen angebracht werden soll, wobei insbesondere die GgP explizit auch für den Keller und das Dach eine Dämmung vorsieht. Alle Bewerber werden als weitere Maßnahme die vorhandenen Fenster durch besser isolierte mehrfach verglaste Fenster ersetzen. Einen sehr weitgehenden energetischen Standard sieht wegen des für den Gebäudekomplex geltenden Denkmalschutzes keiner der Bieter als realistisch erreichbar an, kein Bewerber verlangt in seinem Angebot jedoch die Option der Befreiung von energetischen Auflagen, die aufgrund der Denkmaleigenschaft des Objektes möglich wäre.


d) Auswirkungen der Nutzung auf das Quartier:

Alle Nutzungsvarianten sind in einem urbanen Quartier möglich und setzen keine erkennbare neuen Schwerpunkte, die die gewachsenen Struktur des Umfeldes nachhaltig positiv beeinflussen oder im negativen Sinne ändern könnten.


e) Stellplätze:

Der Vorschlag GgP geht plausibel davon aus, dass die bisher vorhandenen Stellplätze zum Nachweis der bauordnungsrechtlich erforderlichen ausreichen. Der Vorschlag des Bieter C setzt die Inanspruchnahme weiterer Flächen und/oder Nutzung des öffentlichen Straßenraums resp. Ablösung zur Erfüllung der Nachweise voraus. Der Vorschlag des Bieters B sieht den Bau einer Tiefgarage vor, da die für diese Nutzungsvarianten notwendigen Stellplätze nicht oder/und nicht geeignet anderweitig nachgewiesen werden können. Diese grundsätzlich zu begrüßende Variante begegnet allerdings deutlichen Bedenken zum einen im Hinblick auf die Zuwegung, die sowohl Auswirkungen auf die Wegebeziehung hat, als auch zu Eingriffen in die Bausubstanz führen wird. Erschwerend kommt hinzu, dass aller Voraussicht nach der Bau der Tiefgarage nur unter Fällung von Bäumen, darunter besonders schützenswerten Altbeständen, möglich wäre.


Fazit:

In der Summe obiger und unter den in der vertraulichen Drucksache dargestellten wirtschaftlichen Aspekten und der Gewichtung der verschiedenen Faktoren ist die Nutzung des Objektes als Schule durch die GgP die qualifizierteste Lösung. Der vorgesehene bilinguale Unterricht ist auch unter Wirtschaftsfördergesichtspunkten von Vorteil, da ein noch stärkeres zweisprachiges Schulangebot den Wirtschaftsstandort attraktiver macht.

Die Schule, die derzeit in Lagenhagen beheimatet ist und dort wegen Platzmangel ausziehen muss, hat durch ihre bisherige Arbeit bewiesen, dass die von ihr angebotene Schulform einen Bedarf qualifiziert erfüllt und trägt damit zur Breite des Bildungsangebots in Hannover bei. Pädagogisches Ziel ist eine ganzheitliche Pädagogik auf Basis der Montessori-Pädagogik und bilingualem Unterricht bzw. bilingualer Betreuung, sowie Maßnahmen zur besseren Vereinbarkeit von Familie und Beruf.

Die Gesellschaft für ganzheitliche Pädagogik wurde 2001 als gemeinnützige GmbH gegründet. Die Gemeinnützigkeit besteht ebenfalls seit 2001. Zurzeit betreibt die Gesellschaft die Montessori Schule in Langenhagen mit ca. 65 Schülerinnen und Schülern sowie eine Kita. Des Weiteren wird eine Musikschule mit ca. 40 Schülerinnen und Schülern sowie die Akademie für ganzheitliche Bildung, eine Erwachsenenweiterbildungseinrichtung, die u. a. regelmäßig Kurse in Montessori-Pädagogik mit Diplom durchführt, betrieben. Die Musikschule und die Akademie für ganzheitliche Bildung werden mit der Montessori Schule nach Hannover verlegt, die Kita hingegen verbleibt in Langenhagen.
Außerdem führt die Gesellschaft regelmäßig einwöchige Feriencamps zur Ferienbetreuung von Kindern zu Ostern, Weihnachten und in den Herbstferien sowie großen Ferien ganztägig durch.