| 0835/2020 (Originalvorlage) |
 |  Beschlussdrucksache | |||||||||
In den Verwaltungsausschuss In die Ratsversammlung An den Stadtentwicklungs- und Bauausschuss (zur Kenntnis) An den Ausschuss für Umweltschutz und Grünflächen (zur Kenntnis) An den Stadtbezirksrat Bothfeld-Vahrenheide (zur Kenntnis) |
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Die Sitzungen des Stadtentwicklungs- und Bauausschusses sowie des Ausschusses für Umwelt und Grünflächen werden aufgrund der Corona-Pandemie bis auf Weiteres nicht stattfinden. Der beantragte Beschluss muss bis Anfang Juli gefasst und bekannt gemacht worden sein, damit die im Drucksachentext genannten Bauvoranfragen abgelehnt werden können. Eine Vorbereitung des Beschlusses durch die beiden genannten Ausschüsse ist somit gegenwärtig nicht möglich. Der Stadtbezirksrat Bothfeld-Vahrenheide erhält die Drucksache zur Kenntnis.
Ohne diesen Beschluss müssten die Bauvoranfragen positiv beschieden werden. Damit wären jedoch die Ziele des Bebauungsplanes Nr. 1369, 3.Änderung nicht erreichbar. Die Drucksache beinhaltet zu diesem Zweck eine geänderte Gremienfolge, die es ermöglicht, die genannte Frist einzuhalten.
Der Bebauungsplan soll durch ergänzende textliche Festsetzungen die planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen, die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben sowie die Zulässig-
keit von Werbeanlagen detaillierter zu regeln. Anlass der Planaufstellung ist ein aktuell herrschender Gebäudeleerstand und die damit verbundene Bestrebung des Eigentümers dort Lebensmitteleinzelhandel anzusiedeln. Ein entsprechender Bauantrag war bei der Landeshauptstadt Hannover eingegangen und wurde aufgrund der Veränderungssperre Nr. 101 am 02.08.2018 abgelehnt.
Der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 1369, 3. Änderung hat vom 13.02.2020 bis 12.03.2020 öffentlich ausgelegen. Während der öffentlichen Auslegung ist eine Stellung-
nahme eines Grundstückseigentümer (vertreten durch einen Anwalt) eingegangen. Name und Anschrift können einer vertraulichen Informationsdrucksache, die parallel zu dieser Beschlussdrucksache versandt wird, entnommen werden.
Der Anwalt des betroffenen Eigentümers äußert sich wie folgt (Das Originalschreiben ist der vertraulichen Informationsdrucksache als Anlage beigefügt.):
Derzeit seien an dem Standort Einzelhandelsbetriebe und großflächige Einzelhandels-
betriebe ohne Sortimentsbeschränkung zulässig. Auf der bisherigen planungsrechtlichen Grundlage sei ein Fachmarktzentrum am Standort Varrelheidering Nr.200/202 mit erheblichem finanziellen Aufwand entstanden. Im Bestand seines Mandanten seien ein Fachmarkt für Tierbedarf und Tiernahrung, ein Reisebüro, eine Drogerie vorhanden, zwei Läden stehen leer.
Die Planung berufe sich auf die Erfordernisse der Raumordnung, weil an dem Standort die Entwicklung zu einem nicht integrierten Nahversorgungsstandort zu befürchten sei, da aufgrund des Integrationsgebotes Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortiment zentren-
relevant ist, nur innerhalb städtebaulich integrierter Lagen zulässig seien und ferner das Beeinträchtigungsverbot, das ausgeglichene Versorgungsstrukturen und integrierte Versorgungsstandorte gewährleisten soll, berührt werde. Dies alles sei unzutreffend.
Die Planung bedeute eine Kehrtwende in Bezug auf die bisherige Planung durch die Bebau-
ungspläne Nr.1369 aus dem Jahr 2001 und Nr.1369, 1.Änderung aus dem Jahr 2006. Im Einzelhandelskonzept vom 24.2.2011 sei für die Fläche ein Sonderstandort für Einzelhandel ausgewiesen. Einschränkungen sollte es nicht geben.
Auf der Grundlage des LROP und des Einzelhandelskonzeptes 2011 sei der Bebauungs-
plan 1369, 2.Änderung beschlossen worden, der auf der benachbarten Fläche ein Sonder-
gebiet Einkaufszentrum festsetzt und somit zentrenrelevante als auch nicht zentrenrele-
vante Sortimente zulässt. Mittlerweile ist hier das A2-Center vorhanden.
Dafür, dass die in unmittelbarer Nachbarschaft des A2-Centers vorhandene Einzelhandels-
nutzung das Planungsrecht entzogen bekäme, gäbe es keine städtebaulich nachvollzieh-
baren Gründe. Die Planung erwecke den Eindruck der Ungleichbehandlung und des Wettbewerbsschutzes für das A2-Center.
Dass das Beeinträchtigungsverbot tangiert sei, sei nicht nur völlig unbelegt, sondern sogar widerlegt; die Planbegründung erwecke den Eindruck als ob es sich um Planung auf der „Grünen Wiese“ handele. Die Auswirkungen auf die Nahversorgungsstandorte von Altwarmbüchen und Isernhagen-Süd seien vorgeschobene Argumente.
Da die Fläche auch fußläufig an die Stadtbahn angeschlossen sei, sei auch das Integrationsgebot vorgeschoben; die Flächen könnten als integrierte Lage gewertet werden. Die Planbegründung setze sich nicht mit den Erleichterungen und Ausnahmen des Integrationsgebotes gemäß LROP Nr. 2.3 Abs. 5 und Abs. 10 auseinander. Damit sei der Bebauungsplan abwägungsfehlerhaft.
Die herangezogenen Grundsätze und die Ziele der Raumordnung würden schon seit langem gelten, auch als das A2-Center planungsrechtlich vorbereitet und genehmigt wurde. Hier werde mit zweierlei Maß gemessen, die Planung erweise sich als Etikettenschwindel.
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept sei der Standort Varrelheide als Sonderstandort für Einzelhandel in seinem Bestand festgesetzt, sodass es der Änderung des Bebauungs-
planes gar nicht bedürfe. Die Belange der Eigentümer seien nicht berücksichtigt worden.
Das Interesse der betroffenen Eigentümer an der Beibehaltung des bisherigen Zustandes sei abwägungerheblich. In der Planbegründung fehle eine notwendige sorgfältige Bestands-
aufnahme. Es hätte erkannt werden müssen, dass in erheblichem Umfang in die Rechte der Eigentümer eingegriffen werde.
Die Planung setze sich nicht damit auseinander, dass mit dem verbleibenden Nutzungs-
kanon der in Rede stehende Standort faktisch aufhören würde zu existieren. Es werde völlig unmöglich sein, hierfür Nutzer zu finden. Ohne Ankermieter mit zentrenrelevanten Sorti-
menten werden auch keine anderen Nutzer zu gewinnen sein. Die Bauleitplanung führe somit zu einem städtebaulichen Missstand, nämlich zu einem Leerstand der gewachsenen Einzelhandelsfläche, was mit einem erheblichen Verlust an Arbeitsplätzen und finanziellen Nachteilen der Betroffenen einhergehen werde.
Es trifft zu, dass die Begründung zum Bebauungsplan nicht jeden einzelnen Betrieb im Plangebiet behandelt. Stattdessen beschränkt sich die Begründung darauf, die im Plan-
gebiet z. Zt. vorhandenen Nutzungen allgemein zu beschreiben. Inzwischen wurde die Begründung dahingehend ergänzt, dass die drei Betriebe, die von der Bebauungsplan-
änderung negativ betroffenen sind, explizit erwähnt werden.
Unzutreffend ist jedoch die Behauptung, der Einzelhandelsstandort Varrelheide sei erst auf der planungsrechtlichen Grundlage des 2001 in Kraft getretenen Bebauungsplanes 1369 und im Vertrauen auf seinen Fortbestand errichtet worden. Tatsächlich sind diese Immobilien in den frühen 1980er Jahren auf der Grundlage des damaligen Bebauungs-
planes 523, der dort ein Gewerbegebiet festsetzte, entstanden. Bereits damals entsprach diese Entwicklung nicht der städtebaulichen Zielsetzung eines Gewerbegebietes, konnte jedoch wegen der damals noch unzureichenden Regelungen in der Baunutzungsver-
ordnung nicht verhindert werden. Als sich Ende der 1990er Jahre herausstellte, dass der Bebauungsplan 523 wegen formeller Mängel rechtsunwirksam zu werden drohte, wurde 2001 der Bebauungsplan 1369 als Nachfolgeplan vom Rat der Landeshauptstadt Hannover beschlossen. Dieser Bebauungsplan hat sich dabei mit der Fehlentwicklung an diesem Standort auseinandergesetzt und neben den (erwünschten) gewerblichen Nutzungen auch den inzwischen vorherrschenden Einzelhandel berücksichtigt.
In dieser Linie ist auch die aktuelle Planänderung zu sehen: Der Bebauungsplan 1369, 3. Änderung soll die Einzelhandelsnutzung an diesem Standort nicht generell ausschließen, jedoch eine weitere Verschlechterung im Sinne des Einzelhandels- und Zentrenkon-
zeptes der Landeshauptstadt Hannover verhindern. Vor diesem Hintergrund hält es die Verwaltung für angemessen, in den genannten drei Fällen – von denen nur einer den hier durch den Rechtsanwalt vertretenen Eigentümer betrifft - eine aktuell ausgeübte Nutzung auf ihren Bestandsschutz zu beschränken, während in allen anderen Fällen im Plange-
biet die aktuelle Einzelhandelsnutzung nicht von der Planänderung betroffen ist. Zukünf-
tige Nutzungen, für die aktuell noch keine Bau- bzw. Nutzungsgenehmigungen vorliegen, müssen sich selbstverständlich an dem neuen Bebauungsplan orientieren. Dieses Ver-
fahren ist möglich, da der Bebauungsplan 1369 in seiner bisherigen Fassung bereits seit 2001 in Kraft gewesen ist und damit den Grundstückseigentümern genügend Zeit gege-
ben war, ihre individuellen Nutzungsvorstellungen für ihre Immobilien und Grundstücke zu realisieren. Das Recht der Gemeinde, das Planungsrecht aktuellen Anforderungen und übergeordneten Konzepten anzupassen, steht in diesem Fall über dem Anspruch der Grundstückseigentümer auf möglichst uneingeschränkte Verwertung ihrer Fläche.
Die Behauptung des Rechtsanwalts, hier sei eine Ungleichbehandlung zum Bebau-
ungsplan 1369, 2. Änderung gegeben, trifft ebenfalls nicht zu: Auch bei der Aufstellung des Bebauungsplanes 1369, 2. Änderung, dessen Geltungsbereich unmittelbar angrenzt, ging es nicht darum, vorhandene Nutzungsrechte gänzlich zu entziehen, sondern viel-
mehr zu begrenzen. Vor dem Hintergrund, dass für den dortigen Einzelhandelsstandort seinerzeit noch Baurechte für einen enormen Verkaufsflächenzuwachs ohne Sortiments-
beschränkung existierten, konnte durch den Bebauungsplan 1369, 2. Änderung diese zulässige Verkaufsflächengröße auf die heute aktuell vorhandene reduziert werden. Einer weitergehenden Einschränkung der Verkaufsflächen und Sortimente standen eine vorhandene Baugenehmigung sowie der seinerzeit noch junge Bebauungsplan entge-
gen. Es trifft also nicht zu, dass hier – wie der Rechtsanwalt meint – mit „zweierlei Maß“ gemessen wird.
Die Grundsätze und Ziele der Raumordnung wie das Landesraumordnungsprogramm (LROP), das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) und das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Hannover haben das Ziel, die Versorgungsstrukturen in den Zentren (d.h. den integrierten Lagen) zu erhalten und auszubauen. Der Standort Alt-
warmbüchen /Lahe ist im Einzelhandelskonzept als Sonderstandort für Einzelhandel mit dem Zusatz „Bestandssicherung - kein weiter Einzelhandel“ festgelegt. Die 2. Änderung des Bebauungsplans 1369 im Jahr 2011 wurde auf der Grundlage des LROP 2008 und des RROP 2011 entwickelt. Dabei wurden klare Grenzen für die Zulassung von Einzel-
handelsflächen mit zentrenrelevanten Sortimenten festgelegt; diese orientierten sich stark an dem Bestand. Es wurden insbesondere für verschiedene zentrenrelevante Sorti-
mente klare Flächenbeschränkungen definiert. Damit folgte die Planung den vorge-
nannten raumordnerischen Programmen und setzte diese in örtliches Planungsrecht um.
Der Rechtsanwalt vergleicht jetzt die aktuelle Bebauungsplanänderung 1369, 3. Än-
derung mit der damaligen Bebauungsplanänderung 1369, 2. Änderung und stellt dabei die städtebauliche Rechtfertigung für die aktuelle Bebauungsplanänderung in Frage. Er sieht hier den Grundsatz der Gleichbehandlung verletzt und verweist dabei auf ein Urteil des OVG Lüneburg aus dem Jahr 2008 zu einem vermeintlich ähnlichen Fall. Dabei verkennt er, dass sich inzwischen die zwingend von der Gemeinde zu beachtende Rechtgrundlage in Gestalt der Raumordnungsprogramme geändert hat und die Gemeinde diese gemäß §1 Abs. 4 des Baugesetzbuches (BauGB) bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes umsetzen muss.
Mit dem zwischenzeitlich geltenden LROP 2017 und RROP 2016 wurden die Kriterien insbesondere in Hinblick auf Agglomerationen verschärft und konkretisiert. Im RROP 2016 ist der Bereich Altwarmbüchen als Fachmarktstandort dargestellt. Neue Einzel-
handelsgroßprojekte sind nur innerhalb der zentralen Siedlungsgebiete der zentralen Orte zulässig. Einzelhandelsgroßprojekte mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment sind außerhalb der Versorgungszentren nur zulässig an städtebaulich integrierten Stand-
orten in zentralen Siedlungsgebieten (Integrationsgebot). Das Plangebiet liegt jedoch in einem Fachmarktstandort für nicht zentrenrelevante Sortimente.
Die Einschätzung des Einwanderhebers, das Plangebiet sei als integrierter Standort zu werten, entbehrt jeder fachlichen Grundlage. Ein integrierter Standort ist gekennzeichnet durch einen baulich verdichteten Siedlungszusammenhang mit wesentlichem Wohnan-
teil. Das Plangebiet dagegen liegt direkt nordöstlich an der Autobahn, ca. 2 km vom Zentrum Altwarmbüchens und ca. 1 km vom nächsten Wohnquartier (ca. 1,4 km vom nächsten Wohnquartier Hannovers südwestlich der Autobahn) entfernt. Die Entfernung zur Stadtbahn beträgt ca.1 km. Es handelt sich daher um einen klassischen nicht-inte-
grierten Standort.
Weiter wird in dem Schreiben ausgeführt, die Planbegründung gehe nicht auf die Erleich-
terungen und Ausnahmen des Integrationsgebotes gemäß LROP 2017 Abs. 2.3 Nr. 5 +10 ein. Diese Ausnahmen beziehen sich auf Situationen, in denen die Ansiedlung in integrierten Lagen aus siedlungsstrukturellen Gründen, der Rücksichtnahme auf bauliche Strukturen, der Rücksichtnahme auf ein historisches wertvolles Ortsbild oder aus ver-
kehrlichen Gründen nicht möglich ist. All dies trifft jedoch nicht auf die vorliegende Situ-
ation zu, da in den nächstgelegenen Versorgungszentren die erforderliche Infrastruk-
tur vorhanden ist. Unabhängig davon sind das Beeinträchtigungsverbot sowie das Benehmen mit der Gemeinde zu berücksichtigen; auch dies ist nicht erfüllt. Es steht außer Frage, dass zusätzlicher zentrenrelevanter Einzelhandel im Plangebiet von den benachbarten Standorten Kaufkraft abziehen würde.
Auch wenn sich im Plangebiet kein großflächiger Betrieb ansiedeln sollte, so würde auf-
grund der eng beieinanderliegenden Verkaufsflächen von für sich genommen jeweils kleinflächigen Betrieben in jedem Fall eine Agglomeration entstehen. Die nebeneinander liegenden Verkaufsflächen wären im Zusammenhang zu betrachten und wären gemein-
sam als großflächiger Einzelhandel bzw. als Einzelhandelsgroßprojekt zu betrachten. Solch einem Projekt würden die Vorgaben des LROP entgegenstehen.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass erst die Bestrebung eines Eigentümers, zusätzlichem zentrenrelevanten Einzelhandel anzusiedeln, den Anlass zu dieser Bebauungsplanänderung gab. Ein zusätzlicher Nahversorger am Varrelheidering, wie er in einer Bauvoranfrage des Betroffenen beantragt ist, würde nahezu allen raum-
ordnerischen Geboten widersprechen und auch das bereits 2011 beschlossene Einzelhandelskonzept, dass die Beschränkung auf den Bestand fordert, unterlaufen. Aus diesem Grunde ist hier ein Änderungsverfahren erforderlich, das die Grundsätze des LROP 2017 und RROP 2016 in örtliches Planungsrecht umsetzt. Dass durch den Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten an dieser Stelle eine Brache oder ein städtebaulicher Missstand entsteht, ist nicht zu befürchten, da das Plangebiet in direkter Nachbarschaft mehrerer Kaufkraftmagneten (A2-Center, Porta, OBI) liegt und weiterhin für den Verkauf von nicht zentrenrelevanten Sortimenten sowie für gewerbliche Nutz-
ungen zur Verfügung steht.
Die Verwaltung empfiehlt, die Anregungen nicht zu berücksichtigen.
Die Stellungnahme des Bereiches Forsten, Landschaftsräume und Naturschutz, der auch die Belange des Naturschutzes wahrnimmt, ist in Anlage 4 beigefügt.
Die beantragten Beschlüsse sind erforderlich, um das Bebauungsplanverfahren abschließen zu können.
