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Der Rat hat am 5.12.2002 die öffentliche Auslegung des o.a. Bebauungsplanentwurfes beschlossen. Der Entwurf hat in der Zeit vom 19.12.2002 bis 24.1.2003 öffentlich ausgelegen. In dieser Zeit gingen Anregungen von zwei Gewerbebetrieben ein.
Die Anregungen im Einzelnen:
Zu 1a):
Erwerb und Bebauung des Grundstücks am Döhrbruch seien nur durchgeführt worden, weil der Bebauungsplan keinerlei Einschränkungen der Einzelhandelsnutzung vorgesehen habe.
Die Betriebsstätte sei für Lagerung, Produktion, Ver- und Bearbeitung, sowie Verkauf als Einzelhandelsleistungen für das Sanitär-, Heizungs -, Elektrotechnik - und Kunststofftechnik - Gewerk erstellt worden. Es würden nicht nur selbst verarbeitete Materialien verkauft, sondern auch Materialien aus den Ausstellungsräumen ohne Montageverpflichtung. Auf diese Form des Einzelhandels könne nicht verzichtet werden.
Bei rückläufigem Montageanteil müsse es möglich sein, das Einzelhandelsgeschäft zu erweitern, weil dies zur Erhaltung des Betriebes notwendig sei. Außerdem wolle man es sich nicht nehmen lassen, bei rückläufigen Montageaufträgen verstärkt einen technischen Handel betreiben zu können. Die Firmen- und Betriebsstruktur müsse sich wandeln können.
Im Hinblick auf ein neu anzusiedelndes Wohngebiet wird vorsorglich auf die unumgängliche Geräuschkulisse eines Gewerbebetriebes hingewiesen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen sollen berücksichtigt werden. Hauptziele der vorliegenden Planänderung sind der Schutz der gewachsenen Nebenzentren vor Konkurrenz auf Autostandorten sowie die Flächensicherung für kleinere Gewerbebetriebe, insbesondere für Handwerks- und handwerksähnliche Betriebe am Standort Döhrbruch. Die Ziele der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1159 werden deshalb wie folgt präzisiert: Es sollen nur die zentrenrelevanten Einzelhandelsnutzungen Lebensmittel, Textil, Bekleidung, Schuhe, Drogerieartikel, Papier- und Schreibwaren, Sportartikel und Unterhaltungselektronik ausgeschlossen werden. Betriebe des Sanitär-, Heizungs-, Elektrotechnik- und Kunststofftechnik - Gewerkes (wie der des Einwanderhebers ) werden, wie auch die übrigen im Plangebiet ansässigen Betriebe, von der 1. Änderung nicht betroffen, soweit sie nicht die vorgenannten zentrenrelevanten Einzelhandelsnutzungen betreiben wollen. Die 1. Änderung des B - Planes Nr. 1159 wird deshalb erneut öffentlich ausgelegt.
Zu 1b):
Die vorgesehene Änderung des Bebauungsplanes würde nicht nur die bisherige Nutzung, sondern auch die Nutzung in der Zukunft extrem einschränken und somit zu einem erheblichen Wertverlust der Immobilie führen und die Entwicklungsmöglichkeiten für die Zukunft ausschließen.
Das Grundstück an der Lange - Hop - Straße sei für den Busbetrieb konzipiert. Allerdings würden die Kapazitäten nicht mehr benötigt. Man versuche seit Jahren vergeblich, Mieter für das Objekt zu finden. Wegen der Lage zur Wohnbebauung sei das Grundstück für viele Gewerbebetriebe nicht geeignet, so dass es schwer sei, Gewerbebetriebe zu finden. In dem vorhandenen Reisebüro würde bereits heute ein gewisser Einzelhandel betrieben
(Verkauf von Reiseführern, Videos, Reisekoffer, Taschen). Sollte der Bereich “Reisebüro” einmal eingestellt werden, hätte der Betrieb keine Chance, das Ladengeschäft anderweitig im Bereich Einzelhandel zu nutzen.
Die Entscheidung zum Erwerb des Grundstücks vor ca. 20 Jahren sei auch unter dem Aspekt erfolgt, dass aufgrund der günstigen Lage ( ca. 140 m Straßenfront ) eine andere Verwertung in Zukunft möglich wäre. So bestünden Entwürfe für die Bebauung mit einem Bürogebäude mit Büro- und Praxisräumen und einer Ladenfläche im Erdgeschoss, die auf den Charakter der Mieter abgestimmt sind ( Arztpraxis im Haus, Einzelhandelsgeschäft im Gesundheitsbereich ). Weitere Überlegungen seien ein Einzelhandelsgeschäft in Kooperation mit einer Tiernahrungskette oder ein Teegeschäft.
Ein auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindliches Geschäft des Lebensmitteleinzelhandels habe sein Interesse an einer Verlagerung auf das Betriebsgrundstück bekundet, da für den jetzigen Standort wegen der ungünstigen Lage keine Zukunft gesehen würde. Bei Aufgabe des Geschäfts seien die umliegenden Wohngebiete sowie das Altenheim “Heinemann Hof” nicht mehr ausreichend versorgt. Die Wege zu den Stadtteilzentren seien zu lang.
Außerdem sei vorgesehen, dass an der Lange - Hop - Straße nur Betriebe zulässig sein sollen, die hinsichtlich ihres Störungsgrades auch in Mischgebieten im Sinne von
§ 6 BauNVO zulässig sein sollen. Sollte dies dazu führen, dass für den vorhandenen Omnibusbetrieb geringere Grenzwerte als vorher für die Lärmentwicklung maßgeblich seien, könnten diese voraussichtlich nicht mehr eingehalten werden. Bei dem vor Baugenehmigung erstellten Gutachten TÜV seien nämlich die Grenzwerte bereits erreicht worden.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die vorgesehenen Festsetzungen der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1159 wurden aufgrund der vorgebrachten Anregungen präzisiert. Ausgeschlossen werden sollen die zentrumsrelevanten Einzelhandelsnutzungen Lebensmittel, Textil, Bekleidung, Schuhe, Drogerieartikel, Papier- und Schreibwaren, Sportartikel und Unterhaltungselektronik. Der Verkauf an Endverbraucher kann ausnahmsweise zugelassen werden, wenn er nach Art und Umfang in eindeutigem Zusammenhang mit der Produktion, der Ver- und Bearbeitung von Gütern einschließlich Reparatur- und Serviceleistungen der Betriebsstätte steht.
Mit dieser Klarstellung sind die vom Einwanderheber ins Auge gefassten Nutzungen Tierernährung, Büros, Praxen und damit im Zusammenhang stehender Einzelhandel im Gesundheitsbereich nicht von der Änderung betroffen. Eine weitergehende Öffnung des Bereichs für sonstigen Einzelhandel soll aber vermieden werden.
Zur Verlagerungsabsicht des Lebensmittelmarktes von der gegenüberliegenden Straßenseite in das Plangebiet der 1. Änderung des B - Planes Nr.1159 ist
festzustellen, dass für die gegenüberliegende Straßenseite der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 277, 5. Änderung gilt, der Mischgebiet ( MI ) festsetzt. In diesem Mischgebiet sind im Hinblick auf das südöstlich angrenzende Wohngebiet, das am Rand der zentralen Versorgungsbereiche liegt, Einzelhandelsbetriebe ausnahmsweise unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Aufgrund dieser Ausnahmeregelung sowie der hier nur eingeschränkt verfügbaren Flächengröße ist jedoch gewährleistet, dass eine unerwünschte Konzentration von Einzelhandelsbetrieben mit negativen Auswirkungen auf die vorhandenen Stadtteilzentren vermieden wird. Dies wäre jedoch bei einer Verlagerung des Einzelhandels in den Bereich des bisherigen Busbetriebes nicht mehr gewährleistet.
Durch die Planänderung ist der zulässige Störungsgrad von Betrieben nicht betroffen. Der angesprochene § 2 Satz 2 der textlichen Festsetzungen der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1159 entspricht § 1 der textlichen Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 1159. Danach sind Gewerbebetriebe, die das Wohnen wesentlich stören, nicht zulässig.
Durch die präzisierten Ziele der 1. Änderung wird ein Teil der Anregungen berücksichtigt ; hinsichtlich der zentrumsrelevanten Einzelhandelsnutzungen schlägt die Verwaltung vor, die Anregungen nicht zu berücksichtigen.
Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange:
Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange haben sich die Region Hannover aus Sicht der Raumordnung sowie der Einzelhandelsverband Hannover-Hildesheim e.V. positiv zu den Zielen der geplanten 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1159 geäußert.
Ergebnis der Beratung des Stadtbezirksrates:
Der Stadtbezirksrat Kirchrode-Bemerode-Wülferode hat die Drucksache am 14.05.2003 zunächst zur weiteren Beratung in die Fraktionen gezogen, weil ihm die Auswirkungen der Planänderung auf die bereits ansässigen Betriebe unklar erschien. In seiner Sitzung am 11.6.2003 hat er die Drucksache Nr. 0781/2003 N1 bei Stimmengleichheit abgelehnt. Zuvor hatte er dem folgendem Antrag der FDP aus der Drucksache 15-1228/2003 mit 12 Stimmen bei einer Gegenstimme zugestimmt: Der Bezirksrat möge beschließen: Auf Seite 2 zu 1a) Stellungnahme der Verwaltung wird der 5. Satz beginnend mit "Betriebe........" wie folgt gefasst:"Alle handwerks- und handwerksähnlichen Betriebe sollen von der 1. Änderung nicht betroffen sein"
Stellungnahme der Verwaltung:
Dem ablehnenden Beschluss des Bezirksrates sollte nicht gefolgt werden. Die Ablehnung wird im wesentlichen mit der Befürchtung begründet, dass die Versorgung der Bevölkerung nicht mehr gewährleistet ist, wenn der vorhandene Einzelhandelsbetrieb diesen Standort aufgibt, weil er nicht die Möglichkeit erhält, sich nach Westen in den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 1159 zu verlagern. Die Verwaltung ist allerdings der Auffassung, dass zum Erhalt des Einzelhandelsangebots an diesem Standort eine Verlagerung in das westliche Gewerbegebiet nicht sinnvoll und erforderlich ist, sondern dass am jetzigen Standort noch ausreichende Möglichkeiten für den vorhandenen Betrieb oder einen eventuellen Nachfolger bestehen. In diesem Zusammenhang wird auf die im Anschluss dargestellten nachträglich eingegangenen Anregungen sowie die Stellungnahmen der Verwaltung dazu hingewiesen.
Dem beschlossenen FDP - Antrag soll durch entsprechende Klarstellungen im Antragstext ( zu 1a)) sowie in der Begründung des Bebauungsplanes gefolgt werden.
Nachträglich eingegangene schriftliche Anregungen ( s. vertrauliche Ergänzung zur Drucksache ):
1c) Eigentümerin des Grundstücks Döhrbruch 16
1d) Inhaber eines Supermarktes an der Bemeroder Straße
1e) Betreiber des Lebensmitteldiscounters Döhrbruch 16
1f) Eigentümer des Grundstücks Lange - Hop - Straße 104
zu 1c):
Mit Bezug auf einen Artikel in der HAZ , in dem über die Umzugsabsicht des Lebensmitteldiscounters berichtet wird, teilt die Eigentümerin des Grundstücks Döhrbruch 16 mit, dass sich die Argumentation des Betreibers des Einzelhandelsbetriebes, Größe und Lage des jetzigen Standortes sprächen für einen Umzug, entkräften ließe, indem die derzeitige Nutzfläche des Reifenservice von ca. 350 m² zusätzlich durch den Einzelhandelsbetrieb angemietet werden könne. Gleichzeitig könne damit eine Schaufensterfront und ein ansprechender Eingangsbereich zur Lange - Hop - Straße neu gestaltet werden. Sie verweist außerdem auf verbindliche Verträge, die ohnehin noch einige Jahre bestehen würden. Sie würde bei einem Umzug des derzeitigen Betriebes natürlich die frei werdende Fläche wieder entsprechenden Interessenten anbieten, um dem Versorgungswunsch vieler älterer Menschen nachzukommen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der bestehende Discounter befindet sich nach dem verbindlichen Bebauungsplan Nr. 277, 5. Änd. in einem Mischgebiet, in dem nach
§ 1 der textl. Festsetzungen Einzelhandelsbetriebe nur ausnahmsweise zulässig sind. Voraussetzung für eine Ausnahmegenehmigung ist lt. Begründung zum Bebauungsplan, dass
- keine Konzentration von Einzelhandelsbetrieben entsteht,
- der zu erwartende zusätzliche Kfz - Anliegerverkehr im Hinblick auf die angrenzende vorhandene Wohnbebauung und sonstige verkehrliche Belange unbedenklich ist,
- das städtebauliche Planungsziel, die Einzelhandelsversorgung der Stadtteile Bemerode und Kirchrode vorwiegend in den beiden vorhandenen Einkaufzentren sicherzustellen, nicht gefährdet wird und
- das Ziel, im Bereich des B - Planes Nr. 277, 5. Änderung vorwiegend Gewerbe- und Handwerksbetriebe anzusiedeln, möglich bleibt.
Die Verwaltung empfiehlt, die Anregung insofern zu berücksichtigen, als dass bei Vorliegen eines entsprechenden Antrages geprüft wird, ob vor dem Hintergrund des örtlichen Versorgungsbedarfes eine Vergrößerung bzw. Umplanung des derzeitigen Betriebes, der nach den vorliegenden Unterlagen eine Gesamtgröße von ca. 840 m² (Verkaufsfläche ca. 570 m²) hat, möglich bzw. auf dem Wege einer Ausnahmegenehmigung zulässig ist. Nach Auffassung der Verwaltung wäre, unter Berücksichtigug der vorgenannten städtebaulichen Ziele, eine Sicherung des vorhandenen Standortes einer Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe im Gewerbegebiet auf der anderen Straßenseite vorzuziehen.
zu 1d):
Der Betreiber eines Supermarktes an der Bemeroder Straße, der vor etwa einem halben Jahr eröffnet wurde, stellt den Antrag auf Ausschluss von Einzelhandel im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan Nr. 1159. Andernfalls sei die Einzelhandelsansiedlung an der Bemeroder Straße, mit der der Versuch unternommen worden sei, eine für Bemerode attraktive Einkaufsmöglichkeit zu schaffen, extrem gefährdet. Die Ansiedlung eines Diskounters im Gewerbegebiet könne außerdem niemals, wie die bestehenden Supermärkte, die Vollversorgung der Bevölkerung ermöglichen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Antrag entspricht der Zielsetzung der von der Verwaltung vorgelegten Drucksache zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1159. Er wird insofern berücksichtigt, als dass der zentrenrelevante Einzelhandel ausgeschlossen werden soll. Ein völliger Ausschluss des Einzelhandels ist jedoch nach Auffassung der Verwaltung aus den in der Begründung dargelegten Gründen nicht erforderlich.
zu 1e):
Der Betreiber des Lebensmitteldiscounters am Dörbruch bittet darum, die Voraussetzungen für eine Umsiedlung seiner Filiale zu schaffen und den Nahversorgungsstandort langfristig zu erhalten. Er weist auf die schlechte, von der Hauptstraße nicht einsehbare Lage seiner Filiale hin. Hinzu käme eine zu geringe Verkaufsfläche und zu wenig Parkplätze. Die Filiale habe eine negative Umsatz- und Ertragsentwicklung und ließe sich nicht mehr wirtschaftlich betreiben. Um eine mittelfristige, ersatzlose Schließung zu verhindern sei man daran interessiert, auf dem Grundstück eines Gewerbebetriebes gegenüber an der Lange - Hop - Straße (also im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 1159) Flächen für einen Lebensmitteldiscounter ( ca. 700 m² VKF, ca. 65 EP ) anzumieten.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Verwaltung empfiehlt, diese Anregung nicht zu berücksichtigen. Bei einer Aufgabe der Filiale am Döhrbruch könnte ein anderer Einzelhandelsbetrieb die aufgegebene Fläche nutzen. Die Voraussetzungen für einen Ersatz wären also gegeben. Hierfür sprechen sowohl die Absichten der Grundstückseigentümerin ( Hinweis auf 1c)) als auch die aufgezeigten Entwicklungsmöglichkeiten zur Verbesserung des vorhandenen Standortes. Die zusätzliche Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes auf der gegenüberliegenden Straßenseite würde den mehrfach dargestellten städtebaulichen Zielen ( s. a. unter 1c), insbesondere dem Ziel, die Entstehung einer Konzentration von Einzelhandelsbetrieben an diesem Standort zu vermeiden, widersprechen.
zu 1f):
Die vom Einwanderheber bereits fristgemäß vorgebrachten Anregungen unter 1b) werden nachträglich noch einmal zum Teil bekräftigt und ergänzt: Bei den Einwendungen der Verwaltung gegen den Einzelhandel auf dem Grundstück des Einwanderhebers sei nicht berücksichtigt worden, dass es sich um eine reine Verlagerung eines bestehenden Betriebes handelt. Bei einer Schließung würde für diesen Stadtteilbereich keine ausreichende Nahversorgung mehr bestehen. Durch eine Verlagerung dürften wohl kaum zusätzliche Störungen auftreten. Sollte eine Verlagerung jedoch nicht möglich sein, sei man gezwungen, die Gewerbeflächen an einen Gewerbebetrieb zu vermieten, was von der Störung und der Optik nicht das optimale wäre.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu 1b) empfiehlt die Verwaltung, die Anregungen nicht zu berücksichtigen. Die geplante 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1159, mit der zentrenrelevante Einzelhandelsnutzungen in dem festgesetzten Gewerbegebiet ausgeschlossen werden sollen, schränkt die Möglichkeiten des Einwanderhebers zur gewerblichen Nutzung seines Grundstücks für alle sonstigen zulässigen gewerblichen Zwecke nicht ein. Im Übrigen wird auf die Stellungnahmen der Verwaltung zu 1c), 1d) und 1e) hingewiesen.
Die beantragten Beschlüsse sind erforderlich, um das Bebauungsplanverfahren weiterführen bzw. abschließen zu können.
