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Gender-Aspekte wurden eingehend geprüft. Das Ziel des Bebauungsplanes, die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes, wirkt sich auf alle Bevölkerungsgruppen in gleichem Maße aus.
Die Kosten für den Ausbau des Bothfelder Kirchweges sind mit ca. 100.000,- € angesetzt worden und werden von der Vorhabenträgerin getragen. Die Absicherung der Zahlungsverpflichtung der Vorhabenträgerin erfolgt durch Vorlage der Bürgschaft in Höhe von 100.000,- €. Die entsprechenden Regelungen erfolgen im Durchführungsvertrag.
In den einbezogenen Flächen entstehen der Stadt Kosten für die Herrichtung der öffentlichen Grünfläche und der Fuß- und Radwegeverbindung, die noch nicht abschließend ermittelt sind.
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans hat vom 08.09.2016 bis 07.10.2016 öffentlich ausgelegen. Während dieses Zeitraums sind insgesamt sechs abwägungsrelevante Stellungnahmen eingegangen. Vier davon stammen von Privatpersonen, deren Namen und Anschriften einer vertraulichen Informationsdrucksache, die parallel zu dieser Beschlussdrucksache versandt wird, entnommen werden können.
Stellungnahme Region Hannover
Aus naturschutzfachlicher Sicht ist es bedauerlich, dass der strukturreichste und deshalb wertvollste Teil des Bothfelder Angers bebaut werden soll.
Das zukünftige Plangebiet ist relativ unzugänglich, dicht bewachsen und mindestens für die Artengruppe der Vögel ein wichtiger Rückzugsraum. Wenn die heutige Gestaltung des öffentlichen Teils des Bothfelder Angers auch Maßstab für die Zukunft sein soll, muss festgestellt werden, dass auch die als Grünfläche vorgesehenen Flächen (heute: Kleingärten) an Wert verlieren werden. Da die Kleingärten bewirtschaftet sind, ist auch nicht klar, ob und wann sie für die Umwandlung in eine öffentliche Grünfläche zur Verfügung stehen würden.
Auch für das Landschaftsbild wird sich eine Verschlechterung ergeben. Wo heute eine grüne Baumkulisse ein Ruhepunkt für das Auge ist, wird zukünftig die Bebauung das Bild prägen. Der heutige Eindruck einer durch den unregelmäßigen Siedlungsrand mit der Grünfläche „verzahnten“ Bebauung, der durch die leicht geschwungene Wegeführung aufgegriffen wird, wird durch eine rechtwinklige Siedlungskante gestört
Stellungnahme BUND
Derzeit befinden sich auf dem Gelände des Plangebietes ein ehemaliger Resthof sowie zahlreiche Gehölzbestände in den westlich angrenzenden Bereichen. Diese Gehölzbestände aus überwiegend einheimischen Arten und mit über 55 älteren Bäumen, die unter die Baumschutzsatzung der Stadt Hannover fallen, bilden einen naturschutzfachlich wertvollen Lebensraum für zahlreiche Tier- und Pflanzenarten. Eine Kartierung der Vögel im Plangebiet zeigt, dass eine Reihe von Arten anzutreffen ist, die auf Gehölzstrukturen angewiesen sind (z.B. Buchfink, Girlitz, Gimpel).
Durch die geplante Bebauung des Geländes wird jedoch ein Großteil dieser naturschutzfachlich wertvollen Strukturen zerstört. Von den insgesamt 55 Bäumen sollen 40 Bäume gefällt werden, sodass nur noch etwa ein Viertel des ursprünglichen Baumbestandes erhalten bleibt. Der BUND fordert daher, die geplante Bebauung so zu ändern, dass möglichst viele der Gehölzbestände erhalten bleiben. Oft können bereits durch die Verschiebung der zu bebauenden Flächen eine Vielzahl an Bäumen erhalten werden. Gerade aufgrund der Bedeutung für den Arten- und Biotopschutz und im Hinblick auf das Vermeidungsgebot des § 1a Abs. 3 Satz 1 BauGB sollten möglichst viele der bestehenden Gehölzbestände gesichert und planungsrechtlich festgesetzt werden.
Stellungnahme der Verwaltung zu den Einwendungen der Region Hannover und des BUND
Die Auswirkungen des Wohnungsneubaus auf den Naturhaushalt und das Landschaftsbild wurden frühzeitig in den Planungsprozess eingestellt. Um diese möglichst gering zu halten bzw auszugleichen, sieht der Bebauungsplan eine kleinteilige Bebauung, den Erhalt bzw die Ersatzpflanzung von Bäumen sowie die Anlegung von Grünflächen und das Anpflanzen von Hecken vor. In der Abwägung wird der Schaffung von Wohnraum dem weitergehenden Erhalt von Bäumen der Vorrang eingeräumt. Es entsteht dabei keine rechtwinklige Siedlungskante, sondern eine aufgelockerte, städtebauliche Figur mit Wechseln in der Dachstellung und Begrünung am Siedlungsrand. Der verbleibende Kompensationsbedarf soll im nahe gelegenen Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 1784 "Hilligenwöhren" in Bothfeld gedeckt werden. Dieser Plan setzt für die benötigten Flächen Wald und öffentliche Grünfläche (gestufter Waldmantel) fest. In diesem Bereich soll die nach der Baumschutzsatzung vorzunehmende Ersatzpflanzung von 71 Bäumen erfolgen.
Das Ergebnis der Planung stellt einen vertretbaren Kompromiss zwischen Naturschutzaspekten und dem Erfordernis, Wohnraum in integrierter Lage anbieten zu können, dar. Bisher private unzugängliche Flächen werden zur öffentlichen Naherholung verfügbar. Die Kleingartennutzung ist entgegen der Stellungnahme der Region schon vor längerer Zeit aufgegeben und der Bereich von baulichen Anlagen, Unrat und sonstigen Dingen beräumt worden. Die Verwaltung schlägt deshalb vor, dem Belang der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung den Vorzug zu geben und die Bedenken der Region Hannover und des BUND zurückzuweisen.
Stellungnahme einer Anliegerin und eines Anliegers Dreyhornstraße
Wir verstehen zwar noch immer nicht, warum dort nicht – entsprechend der übrigen umgebenden Bebauung – Einfamilien - Wohnhäuser geplant werden, müssen jetzt aber wohl hinnehmen, dass die Stadt Hannover dort Geschosswohnungsbau will. Einen nachvollziehbaren Grund können wir an keiner Stelle der Begründung für die Planung finden.
Grundsätzlich begrüßen wir aber die geplante Kubatur der künftigen Gebäude und deren Verteilung auf dem Grundstück.
Allerdings lässt das Konzept unseres Erachtens erahnen, dass durch die leider fehlenden Balkone und Terrassen der ohnehin schon kleinen Wohnungen in dieser außerordentlich hochwertigen Grundstückslage die zukünftige Bewohner- und Sozialstruktur deutlich abweichen werden vom vorhandenen Umfeld.
Außerdem sehen wir die Chancen für eine funktionierende autoreduzierte Siedlung auf anderen Grundstücken mit deutlich besseren infrastrukturellen Voraussetzungen, wie z.B. an den Hilligenwöhren mit direktem Stadtbahnanschluss und Einkaufsmöglichkeit, weitaus größer. Die Stadt Hannover braucht auch Flächen für Einfamilienwohnhäuser, damit junge Familien mit Eigenheimwünschen die Stadt nicht verlassen müssen. Wir sehen an diesem Standort am Bothfelder Kirchweg nach wie vor ein sehr geeignetes Grundstück für eine Bebauung mit Einfamilien- und / oder Reihenhäusern.
Als Anwohner der Dreihornstraße müssen wir allerdings mit Verwunderung feststellen, dass die im Vorfeld getroffenen Zusagen seitens der Stadtverwaltung und vom Investor – der Firma Gundlach – nicht eingehalten werden.
Es sollte eine annähernd „autofreie Siedlung“ entstehen. Hier war ursprünglich ein Bereich geplant, in dem Senioren wohnen sollten, die in nur reduziertem Maß PKW nutzen, der übrige Bedarf sollte durch das Nutzen von Elektro – Autos gedeckt werden.
Bei der derzeitigen Planung ist der zentrale Bereich der neuen Bebauung zwar noch immer frei von Autos, aber deutlich zulasten der benachbarten Anwohner.
Es ist jetzt geplant, dass alle entstehenden Wohnungen je einen PKW – Stellplatz erhalten. Diese werden nahezu in Gänze an der Nordseite, also am „Bothfelder Kirchweg“ und vorwiegend an der östlichen Seite des künftigen Planbereiches, also direkt vor den Grundstücksgrenzen der benachbarten Anwohner nachgewiesen. An der Ostgrenze sind jetzt 15 (!) Stellplätze bzw. deren Rangierflächen geplant – in einem Bereich, der bisher ausschließlich als Ruhebereich vorgesehen war. Während vor dem bestehenden Bauernhaus und dem „Hof 2“ – also im Eingangsbereich zum Gebiet – nur 9 Stellplätze geplant sind, muss der deutlich überwiegende Teil der Autos daran vorbei bis in die „entlegendste“ Ecke des Plangrundstückes rangieren. Diese Planung steht auch in einem Widerspruch zu der Idee, über den „Ressmeyerhof“ eine Verbindung zwischen der Dreihornstraße und dem Bothfelder Kirchweg für Fußgänger und Radfahrer zu schaffen.
Hier wünschen wir uns eine grundlegende Umplanung.
Stellungnahme der Verwaltung
Die Initiative für eine Wohnbebauung am Bothfelder Kirchweg ging, wie das bei Verfahren für vorhabenbezogene Bebauungspläne üblich und auch im Baugesetzbuch so vorgesehen ist, vom Grundstückseigentümer aus. Städtebauliche Gründe, die gegen das von der Firma Gundlach vorgeschlagene Konzept eines kleinteiligen Geschoßwohnungsbaus sprechen, gibt es nicht. Ein wichtiges Argument für die Planung ist vielmehr die starke Nachfrage nach Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau. Einfamilienhäuser werden der Lagegunst des Grundstücks angesichts des aktuellen angespannten Wohnungsmarktes nicht gerecht.
Die Neubauten erhalten keine Loggien oder Balkone, weil Bewohnerinnen und Bewohnern auf den den Gebäuden zugeordneten Höfen Flächen zum Aufenthalt im Freien zur Verfügung stehen werden.
Die im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten Stellplätze dienen dem Nachweis der nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) notwendigen Stellplätze. Die Anzahl der Stellplätze entspricht dabei der unteren Richtzahl des Runderlasses zu § 47 NBauO. Dabei stellen die geplanten acht straßenbegleitenden Stellplätze im Bereich des Bothfelder Kirchweges keine Massierung von Parkflächen dar.
Die Verbindung zwischen Reßmeyerhof und Bothfelder Kirchweg ist mit der vorgesehenen Fahrbahn und mit den vor den Stellplätzen und Gebäuden geplanten drainfähigen Pflasterflächen ausreichend bemessen, um sie gefahrlos zu Fuß oder mit dem Fahrrad nutzen zu können.
Um für die Bestandsbebauung und deren Gartenflächen östlich des Plangebietes mögliche Beeinträchtigungen durch die nahe dieser Grundstücke angeordneten Stellplätze zu vermeiden, soll hier an der gemeinsamen Grundstücksgrenze eine freistehende Einfriedung (Wand) errichtet werden.
Stellungnahme eines Anliegers Halberstadtweg
Nach den Ausführungen der Begründung Nr. 4.2 Fassadengestaltung sollen die nach außen gewandten Fassaden einen dunkelgrauen Putz erhalten, dementsprechend sind auch die Zeichnungen im Vorhaben und Erschließungsplan ausgeführt. Diese Farbgestaltung findet sich nicht in den Gebäuden der direkten Umgebung wieder. Dort herrschen rote Klinker im Bereich Halberstadtweg, Bestandsgebäude auf dem Grundstück und Nachbarhäuser auf der anderen Seite in gelbem Klinker vor. Dunkelgraue Farbe ist typisch für Fabrikgebäude, die entweder alt oder starken Staubemissionen ausgesetzt sind. Diese geplante Farbgebung widerspricht auch den Ausführungen auf S.5 der Begründung, Zitat: „Mit den Gebäudegrundbausteinen muss ein ortsverträglicher Städtebau sowie ein attraktives und funktionsfähiges Freiraum- und Verkehrskonzept entwickelt werden. Bei der Überarbeitung sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:
- Überarbeitung der Gebäudestellung unter Einbeziehung der Hofstelle
- Durchlässigkeit/Wegeverbindungen zum Umfeld herstellen
- Überarbeitung des Verkehrskonzepts (Stichstraße/Anordnung der Stellplätze)
- Überarbeitung der Freiraumplanung unter Berücksichtigung der ortstypischen Gegebenheiten
- Entwicklung einer dem Ort angemessenen Gebäudematerialität
- Erhöhung der Anzahl an größeren (4-Zimmer) Wohnungen“
Eine dunkelgraue Farbgestaltung verträgt sich damit nicht mit den alten Hofstellen der Umgebung, die in Klinker ausgeführt wurden.
Begründung Nr. 4.4 Erschließung in Verbindung 5.2 mit Verkehrsfläche
Ohne direkten Zusammenhang mit der Bebauung soll für den Reßmeyerhof ein Wendeplatz für PKW in Verlängerung des Verbindungsweges vom Bothfelder Kirchweg kommend geschaffen werden. Zutreffend ist, dass eine Zufahrt der Grundstücken Reßmeyerhof 4, 6 und 8/10 zum Reßmeyerhof zu gewährleisten ist. Diese Gründstücke benötigen aber keinen Wendeplatz, da schon in der jetzigen Ausbaustufe selbst Müllfahrzeuge die Grundstücke erreichen können. Der Wendplatz ist außerdem überdimensioniert, da er ca. ein Viertel der Straßenlänge einnehmen würde und wird nicht benötigt. Die Parkplätze für das größte Wohngebäude am Reßmeyerhof liegen am Anfang der Stichstraße und können fast direkt von der Dreihornstraße angefahren werden. Eher ist der Reßmeyerhof zu einer Anliegerstr. zu erklären.
Des Weiteren wird der Reßmeyerhof fußläufig für das Baugebiet erreichbar und alle Fahrzeuge, die dort keinen Platz finden werden in der Umgebung geparkt; u.a. auch hier. Ein Wendeplatz wird auch durchaus als Parkraum genutzt. Der Reßmeyerhof verfügt nur über drei öffentliche Parkplätze, von denen anderthalb von einem LKW die meiste Zeit des Jahres belegt sind. Zusätzlich wird er tagsüber von den Mitarbeitern der angrenzenden Yachtausstattungsfirma zugeparkt. Die Begründung, der Wendeplatz sei sinnvoll, wird nicht weiter hinterlegt und wie v.g. dargelegt, wird er abgelehnt.
Stellungnahme der Verwaltung
In direkter Nachbarschaft des Plangebietes befinden sich ausschließlich Wohngebäude mit dunkelgrauen bis schwarzen Dächern. Gebäude mit roten Dächern stehen jenseits dieser Bebauung. Die Fassaden der Nachbarschaftsbebauung sind unterschiedlich ausgeführt; sie weisen z.B. gelben Klinker, weißen Putz und roten Klinker auf. Aus diesem heterogenen Ortsbild lässt sich ein Gestaltungsrahmen für die geplante Neubebauung nicht ableiten. Gleichwohl wurde die Kritik der Jury an der Außenansicht der Gebäude und die Empfehlung für eine andere, dem Ort angemessene Gebäudematerialität im weiteren Verfahren in den Bebauungsplan aufgenommen. Statt der ursprünglich vorgesehenen Kiefernholzverschalung sieht der Vorhaben- und Erschließungsplan jetzt einen dunkelgrauen Putz vor.
Dunkelgraue und schwarze Fassaden sind ein Gestaltungselement, das nicht nur im gewerblichen Bereich sondern auch im Wohnungsbau vermehrt Verwendung findet. Die am Bothfelder Kirchweg geplante Bebauung ist zeitlos und wirkt sich auf das Ortsbild nicht beeinträchtigend aus; sie hat diesbezüglich eher beruhigende Wirkungen. Aus städtebaulicher Sicht ist die im Vorhaben- und Erschließungsplan vorgeschlagene Bebauung deshalb nicht zu beanstanden.
Die Wendeanlage am Reßmeyerhof hat vielfältige Funktionen. Einerseits soll sie Bestandteil der Fuß- und Radwegeverbindung zwischen Bothfelder Kirchweg und Dreihornstraße werden, andererseits Erschließungsfunktionen für die angrenzenden Grundstücke erfüllen. Diese Aufgabenzuweisung verlangt die vorgesehene Flächenausweisung. Dieser Zweckbestimmung zuwiderlaufende Nutzungen kann nur ordnungsrechtlich, z.B. durch Beschilderung, begegnet werden.
Die Verwaltung schlägt vor, die Einwendungen zurückzuweisen.
Stellungnahme von einer Anliegerin und 2 Anliegern Reßmeyerhof
Der preisgekrönte Entwurf der Architektenarbeitsgemeinschaft (AG) AllesWirdGut Architektur wird im Preisprotokoll positiv bewertet. Kritisch wird aber unter anderem angemerkt:
Im Hinblick auf die Fassadengestaltung: die Außenansicht der Gebäude und die gewählte Materialität.
Diese Kritik konnte mit dem Entwurf des Bebauungsplan Nr. 1778 jedenfalls für die Satteldächer der Bestandsgebäude noch nicht ausgeräumt werden. Sie sollen mit einem dunkelgrauen Tonziegel eingedeckt werden. Auch die als Massivbau geplanten Neubauten sollen mit den nach außen gewandten Fassaden der Höfe einen dunkelgrauen Putz erhalten.
Und auch die geneigten Dächer der Neubauten werden wie das Bestandsgebäude mit einem dunkelgrauen Tonziegel eingedeckt. Die geplanten Gebäude fügen sich nach dem städtebaulichen Entwurf in Größe und Anordnung vielleicht, jedenfalls aber nicht mit der traurigen Farbgebung der Fassaden der Baukörper in das Umfeld ein. Die dunkelgraue Farbgebung verträgt sich nicht mit den in Klinkern ausgeführten alten Hofstellen der Umgebung und entspricht damit nicht der Forderung des Wettbewerbs planungsrechtlich eine an die Nachbarschaft angepasste, durch Wohnen dominierte Nachnutzung für den Gebäudebestand und die dazugehörigen Freiflächen zu ermöglichen.
Im Hinblick auf die Erschließung: Das Preisprotokoll erläutert weiter, mit den Gebäudegrundbausteinen muss ein ortsverträglicher Städtebau sowie ein attraktives und funktionsfähiges Freiraum- und Verkehrskonzept entwickelt werden. Bei der Überarbeitung seien u. a. folgende Aspekte zu berücksichtigen:
-Durchlässigkeit / Wegeverbindungen zum Umfeld herstellen
-Überarbeitung des Verkehrskonzepts (Stichstraße/Anordnung der Stellplätze)
-Erhöhung der Anzahl an größeren (4-Zimmer) Wohnungen
Diese Empfehlungen konnten unseres Erachtens auch bei der weiteren Überarbeitung des Entwurfes noch nicht umfassend berücksichtigt werden:
Das Grundstück Bothfelder Kirchweg Nr. 6 wird im Norden vom öffentlichen Straßenraum des Bothfelder Kirchweg begrenzt. Die östliche Grenze wird durch die privaten Gärten der Einfamilienreihenhäuser Dreihornstraße 13e bis 13m gebildet. Im Süden reicht es mit der derzeit privat genutzten städtischen Grünfläche bis zur Straße Reßmeyerhof, die nachhaltig als öffentliche Grün- und Wegeverbindung gesichert werden soll. Dieses Freiraumangebot wird durch die weitläufigen Wiesen der Laher Heide ca. 400 m östlich des neuen Wohnquartiers ergänzt.
Insoweit vorsorgend soll die Bebauung des Grundstücks Bothfelder Kirchweg Nr. 6 über zwei Grundstückszufahrten erschlossen werden. Diese Flächen durchziehen das gesamte Baugrundstück und können je nach Breite und Gestaltung auch mit dem Auto befahren werden. Sie verbleiben im Eigentum der Vorhabenträgerin, werden aber als private Erschließungsflächen mit einem grundbuchlich zu sichernden Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit belegt.
Dabei dient die östliche Zufahrt vorrangig der Erschließung der Bestandsbebauung und eines Teils der Stellplätze, während über die zweite Zufahrt in erster Linie die fünf neuen Wohnhöfe fahrtechnisch angebunden werden sollen. Diese Erschließungsflächen stehen mit ihrem Niveau gleichen und reduzierten Ausbau den künftigen Bewohnern gleichzeitig auch als Spiel- und Aufenthaltsflächen zur Verfügung.
Damit wird im Zusammenhang mit der einbezogenen südlichen Verkehrsfläche, die als öffentliche Fuß- und Radwegverbindung ausgebaut werden soll, auch eine stärkere Verknüpfung mit den schon bestehenden Wohnbereichen in der unmittelbaren Nachbarschaft erreicht. Der Rahlfskamp bzw. der Bothfelder Kirchweg und der Reßmeyerhof werden dadurch direkt miteinander verbunden.
Ob die Durchlässigkeit der so geplanten Wegeverbindungen zum Umfeld aber mit diesen Instrumenten erreicht wird darf bezweifelt, muss aber jedenfalls vor Verabschiedung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sorgfältig und zeitgerecht überprüft werden.
Die Anbindung für den motorisierten Verkehr soll ausschließlich über den Bothfelder Kirchweg erfolgen. Ob dies mit den in Teilbereichen vorgesehenen und erforderlichen Erweiterungen der öffentlichen Verkehrsfläche hinreicht bleibt abzuwarten! Der Abschnitt des Bothfelder Kirchwegs zwischen Rahlfskamp und Reineckeweg wird dazu unter Hinzunahme von Teilen des südlich angrenzenden Baugrundstückes als 6,0 m breite Mischverkehrsfläche ausgebaut. Da der Bothfelder Kirchweg im Bereich des Bothfelder Angers - nur als Fuß- und Radweg weitergeführt wird, mag dies ausreichen. Jedenfalls wird im Einmündungsbereich Reineckeweg eine Wendemöglichkeit für Kraftfahrzeuge nach den Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) angelegt. Eine Verschiebung der vorhandenen Poller zur Abgrenzung der Straßenverkehrsfläche gegenüber dem Fuß- und Radweg ist hierfür nicht vorgesehen und kann, falls doch noch erforderlich, nachgeholt werden.
Ob aber die Zeitfenster freie Feststellung des offensichtlich nicht ganz jungen Verkehrsgutachten, auch noch 2018 zutreffend sein wird, wonach die umliegenden Straßen ausreichend dimensioniert seien, um den Zu- und Abfluß des motorisierten Verkehrs problemlos aufzunehmen ist ausdrücklich in Frage zu stellen. Von wann stammt das Gutachten und wie hat sich seit dem im Gebiet, beispielsweise der Verkehr in der Dreihornstrasse entwickelt, über die das Baugebiet erschlossen werden soll? Die Zunahme des ruhenden Verkehrs in der Dreihornstrasse in den vergangenen 5 Jahren ist eklatant und nachweisbar!
Im Hinblick auf die Verkehrsfläche mit der festgesetzten Straßenverkehrsfläche wird der östliche Abschnitt des Reßmeyerhof mit der im angrenzenden Bebauungsplan Nr. 617 (aus dem Jahr 1981) bereits festgesetzten Straßenverkehrsfläche verbunden. Damit wird die Zufahrtsmöglichkeit zu den bislang unbebauten Flurstücken 40/4 und 26/1 der Flur 29, Gemarkung Bothfeld, gesichert.
Ein Wendeplatz wäre verkehrstechnisch an dieser Stelle notwendig und sinnvoll, da das Zusammentreffen der baurechtlich genehmigten Grundstückszufahrten Reßmeyerhof 4,6,8 und Dreihornstrasse 16 hier bisher fehlt.
Mit der Erweiterung dieser Verkehrsfläche in nördlicher Richtung soll darüber hinaus die bereits seit Langem angestrebte öffentliche Wegeverbindung zwischen dem Baugrundstück des neuen Wohnquartiers und der Verkehrsfläche im Reßmeyerhof planungsrechtlich gesichert werden. Die Fläche wird hierzu als Straßenverkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung – Fuß- und Radweg festgesetzt. Auf dem ca. 10,8 m bis 15,7 m breiten Grundstücksstreifen soll der kombinierte Fuß- und Radweg beidseitig durch Grünstreifen mit Gehölzanpflanzungen begleitet werden. Eine Fahrerschließung mit Kraftfahrzeugen über diese Fläche ist nicht vorgesehen und wird durch eine entsprechende Ausweisung als Grünstreifen in dem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan und eine Abgrenzung mit Pollern unterbunden.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, daß die Abgrenzung mit Pollern den auch konzeptionell gewollten Fußgängerverkehr über den Grünweg nicht verhindert sondern eröffnet. Dies begründet die Gefahr, daß auch diese, den bereits heute als Parkfläche überlasteten Reßmeyerhof als Chance und Versuchung zur Unterbringung ihres Fahrzeuges in Wohnungsnähe erkennen und sich in den Wettlauf um die 3 öffentlichen Parkplätze des Reßmeyerhof – von denen eineinhalb durch einen als Dauerparker abgestellten LKW die meiste Zeit des Jahres blockiert sind - mit den tagsüber anreisenden ortsfremden Mitarbeitern, der vielen Gewerbebetriebe, die als Mieter auf dem Grundstück Dreihornstrasse 16 arbeiten, einreihen.
Dieser Gefahr gilt es, durch eine restriktive verkehrsrechtliche Begrenzung der Parkmöglichkeiten für nicht im Reßmeyerhof ansässigen Bewohner und deren Besucher zu verhindern.
Im Hinblick auf die notwendigen Einstellplätze (ST)
Für das Bauvorhaben mit 42 Wohnungen (1 ST/WE) und einer Wohneinheit für eine Wohngemeinschaft (2 ST/WE) müssen nach § 47 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 NBauO insgesamt 44 notwendige Einstellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen werden. Weiterhin sind zwei Stellplätze für Car-Sharing-Fahrzeuge in der Scheune reserviert und zwei zusätzliche Stellplätze für Besucher / Dienstleister vorgesehen, so daß insgesamt Flächen für 48 ST auf dem Grundstück vorgehalten werden. Heißt das, daß auch diese vor Bezug der Wohnungen ausgebaut sein müssen?
Die Stellplätze werden dezentral über das gesamte Grundstück verteilt, wobei die sieben Stellplätze zwischen den Höfen wegen ihrer unmittelbaren Nähe zu den Wohnungseingängen für Menschen mit Behinderung (5 ST) bzw. als Eltern-Kind-Parkplätze vorbehalten bleiben sollen.
Heißt dann dezentral etwa, daß die 5 Schwerbehinderten + 2 Eltern- Kind –Parkplätze privilegiert angeordnet werden?
Da davon ausgegangen wird, daß aufgrund des Wohnkonzeptes mit der Priorisierung der Fahrradnutzung nicht alle Stellplätze dauerhaft belegt sein werden, soll nur etwa die Hälfte der Einstellplätze inklusive der Stellplätze für Menschen mit Behinderungen gepflastert werden, also 21 = 48 – (24 – 7) während der Rest 27 in Rasenschotter erstellt werden.
Damit wird sichergestellt, daß bei Bedarf alle notwendigen Stellplätze zur Verfügung stehen
Entscheidet der Vorhabenträger wann Bedarf besteht (§ 47 NBauO besagt:Mehrfamilienhäuser und sonstige Gebäude mit Wohnungen 1-1,5 Einstellplätze je Wohnung u. 10 Besucher)?
Die Anordnung der Stellplätze ist aus der Anlage 1 – Städtebaulicher Entwurf zum Vorhaben und Erschließungsplan ersichtlich.
Das sind ausnahmslos alle mit sogenanntem Rasenschotter befestigten Einstellplätze.
Diese Feststellungen sollten zu folgenden Korrekturen führen.
* Es kann nicht sein, daß Stellplätze erst nach Bezug, d.h. Vermietung der Wohnungen gepflastert werden.
* Es kann nicht sein, daß 5 Schwerbehinderten + 2 Eltern- Kind–Parkplätze privilegiert angeordnet werden.
* Es kann nicht sein, daß der Vorhabenträger entscheidet, wann Bedarf besteht.
Stellungnahme der Verwaltung
Bezüglich der Einwendungen zur Gestaltung verweisen wir auf unsere Stellungnahme oben auf der Seite 5.
Zur Ermittlung der verkehrlichen Auswirkungen des von der Firma Gundlach verfolgten Wohnprojektes wurde 2014/2015 im Auftrage der Stadt ein Verkehrsgutachten erstellt. Letzteres kommt zu dem Ergebnis, dass bei Realisierung des Vorhaben- und Erschließungsplans mit einem Neuverkehrsaufkommen von ca 130 Kfz-Fahrten am Tag zu rechnen ist. Die Gutachter bescheinigen dem Knotenpunkt Bucholzer Kirchweg/Dreihornstraße eine gute Qualität und prognostizieren diesbezüglich keine Beeinträchtigungen durch das neue Wohnprojekt. Seit der Erstellung des Gutachtens hat es im Umfeld des Plangebietes keine verkehrsrelevanten Entwicklungen gegeben, die die Annahmen zu verkehrlichen Auswirkungen auf die Dreihornstraße infrage stellen könnten.
Die vorgesehene Verbreiterung des Bothfelder Kirchweges ist für die Erschließung des geplanten Wohngebietes ausreichend. Bei dieser Beurteilung ist zu berücksichtigen, dass 31 der 48 vorgesehenen Stellplätze über die östliche Zufahrt, die dicht am gut ausgebauten Verkehrsknoten Bothfelder Kirchweg/Rahlfskamp liegt, erschlossen werden.
Die Verbindung zwischen Reßmeyerhof und Bothfelder Kirchweg ist mit der vorgesehenen Fahrbahn und mit den vor den Stellplätzen und Gebäuden geplanten drainfähigen Pflasterflächen ausreichend bemessen, um sie gefahrlos zu Fuß oder mit dem Fahrrad nutzen zu können.
Die Befürchtung, dass sich die Parksituation im Reßmeyerhof verschlechtert, wird von der Verwaltung nicht geteilt. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind ausreichend Stellplätze vorgesehen. 17 davon liegen im südlichen Bereich direkt im Anschluss an die Fußwegverbindung zum Reßmeyerhof. Es ist kein Grund ersichtlich, warum die Anwohner im Reßmeyerhof parken sollen. Das Argument des kürzeren Weges zur Wohnung greift hier nicht. Sollte es wider Erwarten zu Problemen kommen, kann die Parksituation im Reßmeyerhof durch eine verkehrsbehördliche Anordnung geregelt werden.
Der Stellplatznachweis erfolgt gemäß den Vorgaben der NBauO, die Anordnung der Stellplätze ist im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellt. Die Stellplätze gelten als hergestellt, wenn sie als solche erkennbar und benutzbar sind. Dabei ist es unerheblich, in welcher Art und Weise die Oberflächen ausgeführt werden (wie z.B. Pflaster oder Schotterrasen). Es ist nicht richtig, dass die Vorhabenträgerin allein entscheidet, wann und in welcher Anzahl die Stellplätze angelegt werden. Der Plan regelt dies in Verbindung mit dem Durchführungsvertrag abschließend. Die geplante dezentrale Anordnung von Schwerbehinderten- bzw. Eltern-Kind-Stellplätzen ist sinnvoll, weil dadurch für diese Nutzergruppen weite beschwerliche Wege erspart werden.
Die Verwaltung empfiehlt, die Bedenken zurückzuweisen.
Der Entwurf des Bebauungsplanes wurde nach seiner Auslegung geringfügig geändert. Um für die Bestandsbebauung und deren Gartenflächen östlich des Plangebietes mögliche Beeinträchtigungen durch die nahe dieser Grundstücke angeordneten Stellplätze zu vermeiden, soll hier an der gemeinsamen Grundstücksgrenze eine freistehende Einfriedung (Wand) errichtet werden. Dazu wurden die Vorhabenbeschreibung (Seite 2), der Plan und die Planbegründung (Seite 11 Punkt „Notwendige Stellplätze“ und Seite 17 Punkt 8.4 „Lärmschutz“) um entsprechende Textpassagen vervollständigt. Die von dieser Änderung Betroffenen haben in dem nach § 4 a Abs. 3 BauGB durchgeführten Beteiligungsverfahren keine Bedenken vorgetragen.
Der Beschluss ist erforderlich, um das Bebauungsplanverfahren abzuschließen.
