Drucksache Nr. 0630/2004:
Verlängerung der bestehenden Gebietsfreistellungen / Belegrechtsverzichte zur Stabilisierung von Gebieten mit einer besonders belasteten Mieterstruktur

Informationen:

Beratungsverlauf:

Nachrichtlich:

  • Stadtbezirksrat Vahrenwald-List
  • Stadtbezirksrat Bothfeld-Vahrenheide
  • Stadtbezirksrat Buchholz-Kleefeld
  • Stadtbezirksrat Kirchrode-Bemerode-Wülferode
  • Stadtbezirksrat Döhren-Wülfel
  • Stadtbezirksrat Ricklingen
  • Stadtbezirksrat Linden-Limmer
  • Stadtbezirksrat Ahlem-Badenstedt-Davenstedt
  • Stadtbezirksrat Nord
  • Kommission Sanierung Mittelfeld
  • Kommission Sanierung Vahrenheide-Ost

Inhalt der Drucksache:

Bitte beachten Sie, dass der folgende Text eventuell medienbedingte Formatabweichungen aufweisen kann. Eine formatgetreue Abbildung des Inhalts finden Sie in der Anlage "Druckversion.pdf".
Landeshauptstadt HannoverBeschlussdrucksacheBeschlussdrucksache
In den Stadtentwicklungs- und Bauausschuss
In den Sozialausschuss
In den Ausschuss für Haushalt Finanzen und Rechnungsprüfung
In den Verwaltungsausschuss
In die Ratsversammlung
An die Damen und Herren des
Stadtbezirksrates Vahrenwald-List,
Bothfeld-Vahrenheide,
Buchholz-Kleefeld,
Kirchrode-Bemerode-Wülferode,
Döhren-Wülfel,
Ricklingen,
Linden-Limmer,
Ahlem-Badenstedt-Davenstedt,
Nord (zur Kenntnis)
An die Damen und Herren der Kommission Sanierung Mittelfeld,
Vahrenheide-Ost (zur Kenntnis)
 
Nr.
Anzahl der Anlagen
Zu TOP
 
0630/2004
5
 
BITTE AUFBEWAHREN - wird nicht noch einmal versandt

Verlängerung der bestehenden Gebietsfreistellungen / Belegrechtsverzichte zur Stabilisierung von Gebieten mit einer besonders belasteten Mieterstruktur

Antrag,


zu beschließen,

1.) die Verwaltung möge für die unter Punkt 1.) der Drucksache beschriebenen
13 Gebiete (mit zusammen 4.925 Wohnungen) Freistellungen gemäß § 7 des Wohnungsbindungsgesetzes in Verbindung mit § 30 Absatz 1 Wohnraum- förderungsgesetz (WoFG) erteilen.


2.) die Verwaltung möge – ergänzend zu diesen Gebietsfreistellungen – im Sanierungs- gebiet Vahrenheide-Ost auf die Ausübung des Belegrechtes bei ca. 680 Wohnungen und im Sanierungsgebiet Hainholz auf die Ausübung des Belegungsrechtes bei ca.
135 Wohnungen (Eigentümerin: Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbH) verzichten.

Die Gebietsfreistellungen und die Belegrechtsverzichte sind auf den Zeitraum 01.04.2004 bis 31.03.2009 zu befristen.


Finanzielle Auswirkungen

Haushaltsstelle 1.6210.268000.6

Mietern, die bereits bei Anmietung der Wohnung die Einkommensgrenzen überschreiten, können im Rahmen einer Einzelfreistellung in eine geförderte Wohnung einziehen. Sie sind aber in diesen Fällen unter bestimmten Umständen zur Leistung einer monatlichen Ausgleichszahlung nach dem Wohnungsbindungsgesetz verpflichtet, diese Leistung ist nicht mit der Fehlbelegungsabgabe identisch. Je nachdem, welche Fördermittel bei der betroffenen Wohnung überwiegen, stehen diese Zahlungen dem Land oder der Landeshauptstadt Hannover zu. In den bisherigen Gebietsfreistellungsgebieten wurde – analog des Verzichtes auf die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe – auch auf die Erhebung von diesen Ausgleichszahlungen verzichtet. Für die bisherigen Freistellungsgebiete würde sich durch die Verlängerung der bestehenden Gebietsfreistellungen für die Landeshauptstadt Hannover auch weiterhin der Einnahmeverlust von ca. 7.200,00 Euro jährlich fortsetzen.

Bisher wurden durch die Erteilung einer Gebietsfreistellung auch Einnahmeverluste bei der sogenannten Fehlbelegungsabgabe (Haushaltsstelle 1.6210.263000.9) ausgelöst. Durch den generellen Wegfall der Abgabe zum 01.01.2004 führt die Erteilung der Gebietsfreistellung nicht mehr zu Einnahmeverlusten.

Berücksichtigung von Gender-Aspekten


Durch die Umsetzung der Gebietsfreistellungen beziehungsweise die vorgeschlagenen Belegrechtsverzichte sind keine relevanten geschlechtsspezifischen Auswirkungen zu erwarten.

Die Freistellungen führen dazu, dass Wohnungssuchende – unabhängig von bisher bestehenden Einkommensgrenzen und anderen Zugangsvoraussetzungen für geförderte Wohnungen – in den Freistellungsgebieten Wohnungen anmieten können.
Wohnungssuchende, die ohne Unterstützung keine geeignete Wohnung finden können, haben weiterhin die Möglichkeit, über die Landeshauptstadt Hannover mit einer adäquaten Wohnung versorgt zu werden. Damit ist unter anderem auch zukünftig die vorrangige Versorgung von schwangeren Frauen und allein stehenden Elternteilen mit Kindern (in der Praxis überwiegend alleinerziehende Frauen) ohne Einschränkungen möglich, zu der die Kommune unter anderem nach § 5a Satz 3 Wohnungsbindungsgesetz verpflichtet ist.

Die statistischen Auswertungen beziehen sich jeweils auf Haushalte, eine Geschlechterdifferenzierung würde auf Grund geringen Fallzahlen in den einzelnen Datenblöcken zu keinen aussagekräftigen Ergebnissen führen.

Kostentabelle

Darstellung der zu erwartenden finanziellen Auswirkungen:
Investitionenin €bei der Hsh-Stelle
(im Budget Nr.)/
Wipl-Position
Verwaltungs-
haushalt;
auchInvestitions-
folgekosten
in € p.a.bei der Hsh-Stelle
(im Budget Nr.)/
Wipl-Position
EinnahmenEinnahmen
Finanzierungsanteile von Dritten€0.00Betriebseinnahmen(€7,200.00)1.6210.268000.6
sonstige Einnahmen€0.00Finanzeinnahmen von Dritten€0.00
Einnahmen insgesamt€0.00 Einnahmen insgesamt(€7,200.00) 
AusgabenAusgaben
Erwerbsaufwand€0.00Personalausgaben€0.00
Hoch-, Tiefbau bzw. Sanierung€0.00Sachausgaben€0.00
Einrichtungsaufwand€0.00Zuwendungen€0.00
Investitionszuschuss an Dritte€0.00Kalkulatorische Kosten€0.00
Ausgaben insgesamt€0.00 Ausgaben insgesamt€0.00 
Finanzierungssaldo€0.00 Überschuss / Zuschuss(€7,200.00) 

Begründung des Antrages

1.) Neue Gebietsfreistellungsgebiete

Die Gebietsfreistellungen sollen zukünftig folgende 13 Gebiete umfassen:

Gebiet 1:
· Stadtteil: Bemerode (Teilbereich “Spargelacker”)
· Eigentümer: Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbH (GBH)
· Anzahl der freizustellenden Wohnungen: 308
· Verzicht auf die Belegung von Wohnungen: 75 Prozent (= 231 Wohnungen).

Gebiet 2:
· Stadtteil Davenstedt
· Eigentümer: Reichsbund Wohnungsbau GmbH
· Anzahl der freizustellenden Wohnungen: 264
· Verzicht auf die Belegung von Wohnungen: 50 Prozent (= 132 Wohnungen).


Gebiet 3:
· Stadtteil: Groß-Buchholz (Teilbereich Roderbruch)
· Eigentümer: Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbH (GBH)
· Anzahl der freizustellenden Wohnungen: 639
· Verzicht auf die Belegung von Wohnungen: 75 Prozent (= 479 Wohnungen).

Gebiet 4:
· Stadtteil: Groß-Buchholz (Teilbereich Roderbruch)
· Eigentümer: Gundlach Wohnungsunternehmen
· Anzahl der freizustellenden Wohnungen: 510
· Verzicht auf die Belegung von Wohnungen: 75 Prozent (= 383 Wohnungen).

Gebiet 5:
· Stadtteil: Linden-Süd
· Eigentümer: Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbH (GBH)
· Anzahl der freizustellenden Wohnungen: 757
· Verzicht auf die Belegung von Wohnungen: 32 Prozent (= 242 Wohnungen).

Gebiet 6:
· Stadtteil: Linden-Süd
· Eigentümer: Wohnungsgenossenschaft Selbsthilfe Linden eG
· Anzahl der freizustellenden Wohnungen: 21
· Verzicht auf die Belegung von Wohnungen: 25 Prozent (= 5 Wohnungen).

Gebiet 7:
· Stadtteil: List
· Eigentümer: Deutsche BauBeCon Wohnen GmbH
· Anzahl der freizustellenden Wohnungen: 122
· Verzicht auf die Belegung von Wohnungen: 75 Prozent (= 92 Wohnungen).

Gebiet 8:
· Stadtteil: List
· Eigentümer: GAGFAH Immobilien Management GmbH
· Anzahl der freizustellenden Wohnungen: 114
· Verzicht auf die Belegung von Wohnungen: 25 Prozent (= 29 Wohnungen).

Gebiet 9:
· Stadtteil: Mittelfeld
· Eigentümer: Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbH (GBH)
· Anzahl der freizustellenden Wohnungen: 105
· Verzicht auf die Belegung von Wohnungen: 60 Prozent (= 63 Wohnungen).

Gebiet 10:
· Stadtteil: Mühlenberg
· Eigentümer: Deutsche BauBeCon Wohnen GmbH
· Anzahl der freizustellenden Wohnungen: 250
· Verzicht auf die Belegung von Wohnungen: 75 Prozent (= 188 Wohnungen).

Gebiet 11:
· Stadtteil: Sahlkamp
· Eigentümer: Deutsche BauBeCon Wohnen GmbH
· Anzahl der freizustellenden Wohnungen: 623
· Verzicht auf die Belegung von Wohnungen: 75 Prozent (= 467 Wohnungen).

Gebiet 12:
· Stadtteil: Vahrenheide
· Eigentümer: Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbH (GBH)
· Anzahl der freizustellenden Wohnungen: 1.176
· Verzicht auf die Belegung von Wohnungen: 70 Prozent (= 823 Wohnungen).

Gebiet 13:
· Stadtteil: Vahrenheide
· Eigentümer: Wohnungsgenossenschaft Vahrenheide / Sahlkamp eG (VASA)
· Anzahl der freizustellenden Wohnungen: 36
· Verzicht auf die Belegung von Wohnungen: 100 Prozent (= 36 Wohnungen).

Insgesamt: 4.925 Wohneinheiten.

Die jeweiligen Gebiete umfassen die in der Anlage 1 dieser Drucksache aufgeführten und durch öffentliche Mittel gebundenen Objekte der jeweiligen Eigentümer.

2.) Ausgangssituation

Zur Zeit sind im Stadtgebiet Hannover knapp 6.500 Wohnungen im Rahmen von so genannten “Gebietsfreistellungen” freigestellt. Diese Freistellungen laufen zum 31.03.2004 aus.

Im folgenden Text wird erläutert, warum diese Gebietsfreistellungen erteilt wurden, welche Erfahrungen mit den bestehenden Gebietsfreistellungen gemacht wurden und welche Einschätzung die Verwaltung zum zukünftigen Umgang mit diesem Steuerungsinstrument hat.

2.1.) Warum wurden ab 1999 Gebietsfreistellungen im Stadtgebiet Hannover erteilt?

Werden Wohnungen mit Mitteln der öffentlichen Hand gefördert, entstehen je nach Art der eingesetzten Mittel unterschiedliche Bindungen. Dieses ist zum Beispiel die Vorgabe,
- die Wohnung nur an einen bestimmten Personenkreis zu vermieten (z. B. an Inhaber eines “Wohnberechtigungsscheines") oder
- freiwerdende Wohnungen der Kommune zur Belegung zur Verfügung zu stellen.

Diese Bindungen sind gewollt und wohnungspolitisch notwendig, um die Versorgung der Personen mit angemessenem Wohnraum zu unterstützen, die hierzu nicht ohne Unterstützung in der Lage sind. Dieses können Wohnungssuchende sein, die allein auf Grund des geringen Einkommens oder der Familiengröße Probleme haben, eine angemessene Wohnung zu finden. Es sind aber zum Teil auch Personen, die auf Grund persönlicher Probleme auf Hilfen angewiesen sind.
Es hat sich gezeigt, dass die Konzentration von geförderten Wohnungen (und damit auch die Konzentration von Haushalten mit einem geringen Einkommen und / oder persönlichen Problemen) die Entwicklung eines Wohnquartiers negativ beeinflussen kann. Besonders deutlich wurde dieses in den Hochhausgebieten der 70er Jahre und in anderen Belegrechtsschwerpunkten.

Die Verwaltung beschäftigt sich schon seit längerer Zeit damit, diese negative Entwicklung aufzuhalten. Ziel ist dabei:

· in strukturschwachen Quartieren eine Stabilisierung der Mieterschaft zu erreichen,
· der weiteren sozialen Entmischung der Gebiete zu begegnen und
· die Abwanderung von stabilisierenden Haushalten zu stoppen.

Aus wohnungspolitischer Sicht gibt es unterschiedliche Ansätze, mit diesem Thema umzugehen.

Einzelfreistellungen

Es gibt die Möglichkeit, für einzelne Vermietungen eine Freistellung von den bestehenden Belegungsbindungen zu erteilen. Gründe für eine Freistellung können zum Beispiel sein, dass

· ein Hausmeister (der über ein zu hohes Einkommen verfügt) in einem schwierigen Wohngebiet zur besseren sozialen Kontrolle vor Ort eine Wohnung beziehen soll oder
· in einem Haus mit einer problematischen Mieterzusammensetzung eine Wohnung frei wird und der Vermieter zur dringend notwendigen Stabilisierung der Hausgemeinschaft einen geeigneten Bewerber vorschlägt, der aber auf Grund der Einkommenshöhe keinen Wohnberechtigungsschein bekommen kann.

In den Jahren 2001 und 2002 hat die Landeshauptstadt Hannover für insgesamt rund 429 Mietverhältnisse (zusätzlich zu den bestehenden Gebietsfreistellungen) eine solche Ausnahmegenehmigung erteilt.


Gebietsfreistellungen

Einzelfreistellungen sind gut geeignet, um punktuell und zielgenau handeln zu können.
In strukturschwachen Gebieten reicht dieses Instrument ebenso wie der Verzicht auf das Belegrecht an einzelnen frei werdenden Wohnungen nicht aus.
Vor diesem Hintergrund wurden seit Anfang 1998 intensive Gespräche mit dem zuständigen Landesministerium und der Wohnungswirtschaft geführt, um zu klären, ob komplette Gebiete ganz oder teilweise von bestehenden Bindungen freigestellt werden können.
Eine Gebietsfreistellung ist nur für Wohnungen möglich, die mit öffentlichen Mitteln gefördert sind (nicht für andere vertraglich vereinbarte Förderungen der öffentlichen Hand).

Eine Gebietsfreistellung stellt den größtmöglichen Eingriff in bestehende Bindungen dar und setzt die durch die Förderung beabsichtigte Belegungsbindung in einem großen Umfang außer Kraft.


2.2.) Die ersten Gebietsfreistellungen im Jahr 1999

Im März 1998 fanden erste Abstimmungsgespräche mit dem damals zuständigen Niedersächsischen Sozialministerium statt, in denen für das Land Niedersachsen Kriterien vereinbart wurden, unter welchen Voraussetzungen eine Gebietsfreistellung möglich wäre.
Wichtigste Voraussetzung war danach, dass das Ziel der Vermeidung (Verhinderung oder Beseitigung) von einseitigen Bevölkerungsstrukturen in der Wohnungsbelegung nur durch eine Freistellung des Gebietes und nicht nur durch die Freistellung von einzelnen Wohnungen erreicht werden kann. Im Regelfall soll die Gebietsfreistellung Bestandteil eines Gesamtkonzeptes sein, das heißt neben der Gebietsfreistellung sollten andere Beiträge zur Stabilisierung der Quartiere (auch von den Eigentümern der Wohnungen) geleistet werden.

Nach diesen Vorgaben hat die Verwaltung die seit Beginn des Jahres 1998 eingehenden Anträge bewertet und nach intensiven Abstimmungs- und Beratungsgesprächen in einer Drucksache die Freistellung von insgesamt 7 Gebieten mit insgesamt ca. 3.300 Wohnungen vorgeschlagen. Gemäß diesem Vorschlag wurde vom Rat der Landeshauptstadt Hannover die Freistellung der ersten Gebiete beschlossen und zum 01.04.1999 umgesetzt.

Die damals freigestellten Gebiete waren in Lage, Größe und Problemsituation sehr unterschiedlich. So umfasste das kleinste Gebiet ca. 120 Wohnungen, das größte Gebiet knapp 810 Wohnungen. Es handelte sich sowohl um Gebiete, die in bereits bestehenden Sanierungsgebieten lagen (Vahrenheide-Ost), als auch um kleine “Insellagen” in eigentlich weniger strukturschwachen Stadtteilen wie Bemerode oder der List.
Allen Freistellungsbereichen gemeinsam war, dass es sich um Hochhausgebiete handelte.

2.3.) Gebietsfreistellung im Jahr 2001

Nach Erteilung der ersten Gebietsfreistellungen gab es zahlreiche Anfragen aus der Wohnungswirtschaft mit dem Ziel, auch in anderen Gebieten Freistellungen zu erreichen.

Obwohl die betroffenen Wohnungen überwiegend nicht in Hochhausbereichen lagen, führte die Kombination mehrerer negativer Faktoren wie zum Beispiel
· bestehendes schlechtes soziales Umfeld,
· wenig attraktive Lage,
· unattraktive Ausstattung der Wohnung und
· die Verpflichtung zur Leistung der Fehlbelegungsabgabe (welche ab dem 01.01.2004 wegfallen wird)
zu einem verstärkten Auszug stabilisierender Mieterinnen und Mieter, d. h. zu einer weiteren Entmischung und Verschlechterung der Mieterschaft.

Eine Gebietsfreistellung war aus diesen Gründen für einen Teil der beantragten Gebiete gerechtfertigt.

Es handelte sich um

· Quartiere mit einer besonderen sozialen Problematik, die bereits im Rahmen des Projektes Soziale Stadt oder als Sanierungsgebiet angemeldet / anerkannt waren oder um
· Gebiete mit einer besonders problematischen Mieterstruktur in überwiegenden Hochhauslagen bzw. in unmittelbarer Nähe zu den bereits freigestellten Gebieten.

Entsprechend dem Vorschlag der Verwaltung wurde im Frühjahr 2001 die Freistellung von insgesamt 7 weiteren Gebieten (mit ca. 2.920 Wohnungen und gut 1.060 Belegrechtsverzichten) durch den Rat der Landeshauptstadt Hannover beschlossen.

2.4.) Gebietsfreistellung im Jahr 2002
Nach Erteilung der Gebietsfreistellungen im April 2001 stellten weitere Eigentümer Anträge auf Erteilung einer Gebietsfreistellung.

Für zwei Anträge, welche die bereits bestehenden Freistellungsgebiete im Stadtteil Linden-Süd und Mühlenberg räumlich ergänzen, wurden zum 01.01.2002 beziehungsweise zum 01.08.2002 Gebietsfreistellungen erteilt (insgesamt knapp 270 Wohnungen mit gut
120 Belegrechtsverzichten).

3.) Inhalte und Ziele der bisherigen Gebietsfreistellungsverträge / Gebietsfreistellung als Bestandteil des Aktionsprogramms Wohnen in Hannover

Der Verwaltung war es wichtig, bei der Umsetzung der Gebietsfreistellungen auf die Besonderheiten des jeweiligen Gebietes einzugehen. Im Vorfeld fand daher ein umfangreicher Erfahrungs- und Informationsaustausch mit den betroffenen Unternehmen statt.

Es wurden mit ihnen Freistellungsverträge geschlossen, in denen Maßnahmen festgelegt wurden, die von den Vermietern bereits zur Stabilisierung des Gebietes geleistet werden oder in Zukunft erbracht werden sollen. Diese Leistungen betrafen zum Beispiel bauliche Maßnahmen (Umgestaltung von Eingangsbereichen und Treppenhäusern), Maßnahmen im Wohnumfeld, die Bereitstellung von Gemeinschaftsräumen, aber auch Aktivitäten zur besseren und wohngebietsnahen Beratung und Betreuung der Mieterinnen und Mieter.

Auf die Ausübung des der Landeshauptstadt Hannover zustehenden Belegungsrechtes wurde in den Freistellungsgebieten ganz oder teilweise verzichtet, um die Wirkung der Freistellung von den Belegungsbindungen noch zu erhöhen. Dabei wurde von der Annahme ausgegangen, dass Vermieter andere Möglichkeiten haben, stabilisierendere Mieterinnen und Mieter für diese Objekte zu gewinnen, als es der Verwaltung möglich ist.

Der Umfang der Belegrechtsverzichte wurde individuell für die einzelnen Gebiete festgelegt und beträgt zwischen 25 und 100 Prozent. Die Belegrechtsverzichte wurden entweder hausweise zugeordnet oder per Quote auf die frei werdenden Wohnungen des gesamten Freistellungsgebietes verteilt. Kriterien für die Menge der Belegrechtsverzichte und den Verteilungsmodus waren neben dem Bedarf an Wohnungen für die Versorgung von Wohnungssuchenden in den jeweiligen Gebieten, die Anzahl der Belegrechte im Stadtteil, die Lage der Wohnungen im Gebiet und das Gemenge der Wohnungen in den einzelnen Häusern.

Die im Rahmen der Gebietsfreistellungen erfolgten Belegrechtsverzichte bilden einen Baustein zur Entflechtung der Belegrechtsbestände in Hannover und entsprechen der Zielsetzung des Aktionsprogramms “Wohnen in Hannover” (Drucksache 2569/99)

4.) Auswirkungen und Auswertungen der bisherigen Gebietsfreistellungen

Die Verhinderung oder Beseitigung von einseitigen Bevölkerungsstrukturen ist ein Prozess, der einen “langen Atem” erfordert. Ziel ist es,

· die bereits im Gebiet wohnenden stabilisierenden Mieterinnen und Mieter zum Verbleib zu motivieren,
· den Zuzug neuer stabilisierender Mieterinnen und Mieter zu fördern und/oder
· im Quartier wohnenden Mieterinnen und Mietern Hilfestellungen bei der Bewältigung der Probleme anzubieten.

Dabei werden die Anstrengungen von vielen Faktoren beeinflusst, zum Beispiel die Lage am Wohnungsmarkt (das heißt die Angebots- und Nachfragesituation), die sozialen Rahmenbedingungen wie die Entwicklung des Arbeitsmarktes, aber auch die Bauform selbst (Hochhausgebiete sind besonders gefährdet).

Die Gebietsfreistellung ist ein unterstützender Beitrag in diesem Prozess zur Veränderung der Situation in den Freistellungsbereichen.

Gemeinsam mit den betroffenen Wohnungsunternehmen sieht die Verwaltung erste Ansätze für eine positive Entwicklung, aber auch nicht mehr. Es gibt derzeit keine Indikatoren, die eine nachhaltige Umkehr des Strukturwandels erkennen lassen. Dieses wäre auch eine zu hohe Erwartung gewesen. Allerdings hat sich auch die Situation nicht weiter verschlechtert, womit erkennbar wird, dass wir auf dem richtigen Weg sind.

Die Wohnungsunternehmen sind im Rahmen der Gebietsfreistellungsverträge verpflichtet worden, jährlich über die erfolgten Vermietungen und die Entwicklung der Gebiete zu berichten. Hierbei werden zum Beispiel auch die Einkommenssituation und die Nationalität der Haushalte ausgewertet, die neu in die freigestellten Wohnungen eingezogen sind. Da die Einkommenssituation oder Nationalität allein keinen Rückschluss auf die soziale Situation der Mietpartei und ihre Integration in das Quartier aussagen kann, ist dieses Merkmal nur ein Indiz für die Bemühungen aller Betroffener, durch eine sensiblere Vermittlungs- und Vermietungsweise eine ausgewogenere Mieterstruktur zu erreichen.

Die prozentuale Auswertung der Zuzüge in den Freistellungsgebieten nach Einkommen und Nationalität enthalten die Anlagen 4 und 5.

Es wird dabei deutlich, dass es keinen einheitlichen Trend für alle Freistellungsgebiete, zum Teil auch nicht innerhalb der Freistellungsgebiete, gibt. So ist es in einigen Bereichen zu einer prozentualen Zunahme von Vermittlungen an Sozialhilfeempfänger gekommen, in anderen Bereichen ist der Trend gegenläufig oder die Daten sind in einem Jahr rückläufig, in einem anderen Jahr wieder ansteigend.

Auf einem in weiten Teilen entspannten Wohnungsmarkt fragen nur wenige Gruppen diese Wohnungen nach. Da den Quartieren überwiegend das Image eines “schlechteren” Wohnquartiers anhaftet, ist der Anteil der Wohnungssuchenden, die zu einer Stabilisierung und Aufwertung der Gebiete beitragen könnten, relativ gering. Positiv aber auch negativ können beispielsweise die folgenden Faktoren die Nachfragesituation beeinflussen:

· die weiteren Maßnahmen in den Sanierungsgebieten/in den Gebieten der "Sozialen Stadt" · die Lage am Wohnungsmarkt, speziell die Akzeptanz und die Nachfrage nach Wohnungen in Hochhauslagen
· Angebote des Vermieters im Wohnumfeld, verbunden mit einer höheren Attraktivität der einzelnen Wohnungen.

Aus Sicht der Verwaltung ist es wichtig, die weitere Entwicklung in den freigestellten Gebieten zu beobachten und in enger Zusammenarbeit mit den Vermietern diese Entwicklungen weiter genau zu hinterfragen und gegebenenfalls nach neuen unterstützenden Maßnahmen zu suchen.


4.1.) Einzelne Gebiete

Eine Übersicht über die zur Zeit bestehenden Gebietsfreistellungen enthält die Anlage 2.

5.) Zukünftiger Umgang mit dem Instrument der Gebietsfreistellung

Nach Einschätzung der Verwaltung ist die Gebietsfreistellung ein geeignetes Instrument, um negative Entwicklungen in strukturschwachen Wohnquartieren mittelfristig aufzufangen und langfristig positiv zu verändern. Aus diesen Gründen ist es weiterhin geboten, das “Instrument” Gebietsfreistellung als Maßnahme zur Strukturverbesserung zu nutzen.

Alle bisher ausgesprochenen Gebietsfreistellungen enden am 31.03.2004. Die Verwaltung hat sich (unabhängig vom Beginn der Freistellungen) für diesen gemeinsamen Termin entschieden (und damit Gebietsfreistellungen mit unterschiedlich langen Laufzeiten erteilt), um auf diesem Weg eine bessere Gesamtkoordination zu ermöglichen.

6.) Fortschreibung der bisher bestehenden Gebietsfreistellungen / Gründe für eine Veränderung der Gebietskulisse

Wie oben erläutert, wird eine nachhaltige strukturelle Verbesserung der Situation in den Freistellungsgebieten nur langfristig zu erreichen sein. Die beschriebenen Ziele, die mit einer Gebietsfreistellung erreicht werden sollen, haben weiterhin Gültigkeit.

Eine reine Verlängerung der bestehenden Verträge ist allein aus rechtlichen Gründen nicht möglich.

Grundsätzliche rechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Gebietsfreistellung ist, dass die betroffenen Wohnungen mit Mitteln gefördert wurden, die als “öffentliche Mittel” bewilligt wurden. Sind Wohnungen durch andere Fördermittel oder eine entsprechende vertragliche Vereinbarung gebunden, kann eine Gebietsfreistellung allein aus diesem Grund nicht erteilt werden.

In den bisherigen Gebietsfreistellungsgebieten sind während der Laufzeit der aktuellen Gebietsfreistellungen bei einigen Wohnungen die bestehenden Bindungen ausgelaufen, die Wohnungen sind daher nicht mehr durch “öffentliche Mittel” gebunden. Nicht in allen Fällen sind die Wohnungen nach dem Auslaufen der Bindung aus öffentlichen Mitteln vom Eigentümer frei zu vergeben.
In einigen Gebieten gibt es aus anderen Gründen einen Bedarf, die bisherigen Freistellungsgebiete zu ändern.

7.) Gegenüberstellung alte Gebietsfreistellungen / neue Gebietskulisse

Gebiet 1 (Bemerode, GBH)
Beibehaltung des bisherigen Freistellungsgebietes und der bestehenden Belegrechtsverzichte.

Gebiet 2 (Davenstedt, Reichsbund Wohnungsbau GmbH)
Beibehaltung des bisherigen Freistellungsgebietes. Die bestehenden Belegrechtsverzichte sollen nach den praktischen Erfahrungen mit der bisherigen Gebietsfreistellung auf
50 Prozent erhöht werden.

Gebiet 3 (Groß-Buchholz, GBH)
Beibehaltung des bisherigen Freistellungsgebietes und der bestehenden Belegrechtsverzichte.

Gebiet 4 (Groß-Buchholz, Gundlach Wohnungsunternehmen)
Zusammenfassung der bisherigen zwei Freistellungsgebiete und der bestehenden Belegrechtsverzichte.

Gebiet 5 (Linden-Süd, GBH)
Geringfügige Reduzierung des Freistellungsgebietes durch den Auslauf von Bindungen und Verkäufe von Wohnungen.

Gebiet 6 (Linden-Süd, Wohnungsgenossenschaft Selbsthilfe Linden eG)
30 bisher gebietsfreigestellte Wohnungen der Wohnungsgenossenschaft Selbsthilfe
Linden eG werden zum Ablauf der Gebietsfreistellung ohne Bindungen frei am Markt zu vermieten sein. Die Zahl der freizustellenden Wohnungen verringert sich daher im Vergleich zur bisherigen Gebietsfreistellung entsprechend.

Gebiet 7 bis Gebiet 10 (List, Deutsche BauBeCon Wohnen GmbH / List, GAGFAH Immobilien Management GmbH / Mittelfeld, GBH / Mühlenberg, Deutsche BauBeCon Wohnen GmbH)
Beibehaltung des bisherigen Freistellungsgebietes und der bestehenden Belegrechtsverzichte.

Gebiet 11 (Sahlkamp, Deutsche BauBeCon Wohnen GmbH)
Durch den Auslauf von Bindungen sind 64 Wohnungen nicht mehr durch öffentliche Mittel gebunden. Mit der Deutschen BauBeCon wurde im Sommer 2001 ein Kooperationsvertrag abgeschlossen (Beschlussdrucksache 0844/2001), der für diese Wohnungen eine gesonderte Belegrechtsvereinbarung enthält. Die Zahl der freizustellenden Wohnungen verringert sich daher im Vergleich zur bisherigen Gebietsfreistellung entsprechend.

Gebiet 12 (Vahrenheide, GBH)
Durch den Auslauf von Bindungen hat sich die Zahl der durch öffentliche Mittel gebundenen Wohnungen reduziert. Für diese Wohnungen besteht auf Grund vertraglicher Vereinbarungen grundsätzlich ein Belegungsrecht. Die Gebietsfreistellung soll daher durch eine Vereinbarung über die Wahrnehmung von Belegrechten ergänzt werden (siehe
Punkt 9.).

Die Wohnungen im Klingenthal 2, 4, 5 – 5 C und 6 – 6 B wurden wegen des bevorstehenden Abrisses nicht mehr in das neue Freistellungsgebiet aufgenommen. Auch durch den Verkauf von Wohnungen an die VASA sowie an andere Erwerber reduzierte sich die Gebietskulisse.

Gebiet 13 (Vahrenheide, VASA)
Die Wohnungen der Wohnungsgenossenschaft Vahrenheide / Sahlkamp eG (VASA) waren 1999 noch im Besitz der Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbH und Bestandteil der ersten Gebietsfreistellung im Stadtteil Vahrenheide.
Die jetzt vorgeschlagene Gebietsfreistellung umfasst alle Wohnungen der VASA, die bereits 1999 freigestellt wurden.

Ehemaliges Freistellungsgebiet Mühlenberg / GAGFAH Immobilien Management GmbH
Die Eigentümerin hat für dieses Gebiet auf eine Verlängerung der Gebietsfreistellung verzichtet, da nach ihrer Einschätzung die zur Zeit zu gewinnenden Mietinteressenten die Einkommensgrenzen der Förderung einhalten. Die Ausübung der Belegrechte wird zukünftig

in Absprache zwischen der Verwaltung und dem Eigentümer (ohne formelle Belegrechtsvereinbarung) erfolgen. Sollten stabilisierende Bewerber gewonnen werden, die nicht im Besitz eines Wohnberechtigungsscheines sind, kann für das jeweilige Mietverhältnis eine Einzelfreistellung erteilt werden.

Ehemaliges Freistellungsgebiet Hainholz
Durch den Auslauf von Bindungen hat sich die Zahl der durch öffentliche Mittel gebundenen Wohnungen auf 42 Wohnungen reduziert.
Die Gebietsfreistellung soll durch eine Vereinbarung über die Wahrnehmung von Belegrechten ersetzt werden (siehe Punkt 9.), die alle bisher freigestellten Wohnungen umfasst.
Bei den 42 Wohnungen, bei deren Vermietung weiterhin Einkommensgrenzen zu berücksichtigen sind, ist eine Vermietung an “Besserverdienende” im Rahmen von Einzelfreistellungen möglich.

8.) Inhalt und Folgen der neuen Gebietsfreistellungen

Die Erteilung einer Gebietsfreistellung hat unter anderem zur Folge, dass während der Laufzeit der Freistellung die durch die Förderung begründeten Einkommensgrenzen und Flächenbeschränkungen beim Bezug einer Wohnung außer Kraft gesetzt werden. Damit wird das Ziel verfolgt, die Vermietung frei werdender Wohnungen an eine besser gemischte Klientel zu ermöglichen.

Um ein breiteres Publikum anzusprechen, verzichtete die Landeshauptstadt Hannover für die Dauer der Freistellung ganz oder teilweise auf die Ausübung der bestehenden Belegungsrechte. Durch gezielte Vermarktungsstrategien und zusätzliche Maßnahmen der Eigentümer zur Steigerung der Attraktivität der Gebiete soll so langfristig eine besser gemischte Mieterschaft erreicht werden.

Der Umfang der Belegrechtsverzichte orientiert sich an der Anzahl der Belegrechts- wohnungen im gesamten Stadtteil, an dem Wohnungsgemenge, dem Bedarf an entsprechenden Wohnungen und ähnlichen sehr unterschiedlichen Faktoren. Dabei entstanden Belegrechtsverzichte in einer Spannbreite von 25 bis 100 Prozent. Diese werden in Absprache mit dem Eigentümer entweder als Quote über das gesamte Gebiet verteilt (zum Beispiel ein Belegrechtsverzicht bei jeder vierten freiwerdenden Wohnung) oder für einzelne Häuser vereinbart.

Ziel ist eine möglichst unkomplizierte und unbürokratische Zusammenarbeit mit den Wohnungsunternehmen. Die festgelegten Werte können daher im Einzelfall auch geringfügig unter- oder überschritten werden.

Die Verwaltung verzichtet für die Dauer der Gebietsfreistellung auf die Festsetzung von Ausgleichszahlungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz. Zur Leistung dieser Zahlung sind Mieterinnen und Mieter verpflichtet, die im Rahmen einer Einzelfreistellung (d. h. vor Inkrafttreten der Gebietsfreistellungen) mit einem zu hohen Einkommen in Wohnungen eingezogen sind.

Im Rahmen laufender Verträge wird die Verwaltung den rechtlichen Verpflichtungen entsprechend bereits bewilligte Aufwendungszuschüsse für die freigestellten Wohnungen allerdings nur bis zum Ende des jeweiligen Bewilligungszeitraumes weiter leisten.

Die Eigentümer verpflichten sich durch die Freistellungsverträge zu zusätzlichen Leistungen, um die Attraktivität der jeweiligen Gebiete zu erhöhen beziehungsweise um eine Stabilisierung der Bewohnerschaft zu fördern.

Die Gebietsfreistellung wird auf den aktuellen Eigentümer beschränkt. Bei einem Verkauf von Wohnungen aus den Gebietsfreistellungsbereichen geht die Freistellung nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Es ist jedoch möglich, eine entsprechende neue Vereinbarung abzuschließen.

9.) Ergänzende Vereinbarung über die Wahrnehmung von Belegrechten

Um die Entflechtung der Belegrechtsbestände weiter fortsetzen zu können, sind neben den Gebietsfreistellungen weitere Maßnahmen erforderlich.
Für die Sanierungsgebiete Vahrenheide-Ost und Hainholz würde sich ohne eine solche Regelung eine Erhöhung der wahrgenommenen Belegungsrechte (im Vergleich zur aktuellen Situation) ergeben. Die Verwaltung hält es aber in diesen Gebietsfreistellungsgebieten für erforderlich, die in der Vergangenheit praktizierten Belegrechtsverzichte fortzuführen und (bezogen auf Vahrenheide-Ost) die bisherigen Belegrechtsverzichte fortzuschreiben, wie dieses bereits im Rahmen des Aktionsprogramms Wohnen in Hannover vorgesehen war.

Die Einhaltung der Einkommensgrenze ist für diese Wohnungen im Regelfall unproblematisch, da entweder keine Einkommensgrenzen zu beachten sind (wenn keine neuen Fördermittel eingesetzt wurden) oder die um 60 Prozent erhöhte Einkommensgrenze zu berücksichtigen ist (wenn neue Modernisierungsmittel eingesetzt wurden).

10.) Umsetzung der neuen Gebietsfreistellungen und der ergänzenden Belegrechtsverzichte

Die Gebietsfreistellungen werden in öffentlich rechtliche Vereinbarungen mit den jeweiligen Unternehmen – entsprechend den bisher erteilten Gebietsfreistellungen – eingebettet. In diesen Verträgen werden - über die Freistellung von den Belegungsbindungen hinausgehend - beidseitige Verpflichtungen enthalten sein, um einen positiven Wandel in der Bewohnerstruktur zu erreichen. Dieses betrifft zum einen das teilweise Nichtausüben von Belegungsrechten durch die Verwaltung, zum anderen Maßnahmen der Vermieter zur Verbesserung der Mieterstruktur.

Die Gebietsfreistellungen sollen auf den Zeitraum 01.04.2004 bis 31.03.2009 befristet werden. Die Verwaltung sieht diesen Zeitraum als erforderlich an, um die positive Entwicklung der Gebiete zu ermöglichen. Nach diesem Zeitraum ist zu prüfen, ob eine weitere Gebietsfreistellung erteilt werden kann.

Die Belegrechtsverzichte in den Stadtteilen Vahrenheide und Hainholz werden durch eine ergänzende Vereinbarung umgesetzt. Analog der Gebietsfreistellungsverträge werden Ziele und Maßnahmen festgeschrieben und eine Berichtspflicht festgelegt. Die Belegrechtsvereinbarungen werden ebenfalls für den Zeitraum 01.03.2004 bis 31.03.2009 abgeschlossen. Beide Vertragspartner erhalten die Möglichkeit, diesen Vertrag zum 30.09. beziehungsweise 31.03. des jeweiligen Jahres zu kündigen.


Hinweis:

Die Anlagen zu dieser Drucksache enthalten folgende Informationen:

· Anlage 1
Genauere Beschreibung der von der Verwaltung vorgeschlagenen NEUEN Freistellungsgebiete (11 Seiten).

· Anlage 2
Übersicht über die bisher erteilten Gebietsfreistellungen (1 Seite)

· Anlage 3
Vergleich zwischen den Auswirkungen der bis zum 31.03.2004 geltenden Gebietsfreistellungen und den vorgeschlagenen Neuregelungen

· Anlage 4
Seite 1: Einkommenssituation bei Vermietungen im ersten Freistellungsjahr
Seite 2: Einkommenssituation bei Vermietungen im zweiten Freistellungsjahr
Seite 3: Einkommenssituation bei Vermietungen im dritten Freistellungsjahr
Seite 4: Einkommenssituation bei Vermietungen im vierten Freistellungsjahr

· Anlage 5
Seite 1: Nationalität bei Vermietungen im ersten Freistellungsjahr
Seite 2: Nationalität bei Vermietungen im zweiten Freistellungsjahr
Seite 3: Nationalität bei Vermietungen im dritten Freistellungsjahr
Seite 4: Nationalität bei Vermietungen im vierten Freistellungsjahr
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Hannover / Feb 16, 2004