das Verfahren zur Ausschreibung und Vergabe des ehemaligen Schulgrundstücks Grundstücks am Hohen Ufer entsprechend den nachfolgend dargestellten Bedingungen zu beschließen.

Das von den Investoren zu entwickelnde Nutzungskonzept richtet sich gleichermaßen an Frauen und Männer. Die neue Nutzung an dieser Stelle mit nach außen geöffneten, publikumswirksamen Angeboten soll zur Belebung der Altstadt beitragen und für Bewohner, Geschäftsleute und Besucher zur Attraktivitätssteigerung führen. Gerade auch in den Abendstunden führt eine stärkere Besucherfrequenz zu einem höheren Gefühl von Sicherheit und höherer Aufenthaltsqualität für alle Besucher- und Anwohnergruppen.

1. Aktueller Sachstand:
Seit dem Sommer 2007 gibt es mehrere Entscheidungen (u.a. OLG Düsseldorf, Vergabekammer Münster u.a.), die die Rechtsprechung des EuGH zur Vergabe kommunaler Grundstücke auch für die Bundesrepublik umsetzen und erhebliche Auswirkungen auf die kommunale Praxis haben werden.

In der Region haben bisher die g.e.b.b. (Gesellschaft für Entwicklung, Beschaffung und Betrieb des Bundes) das Verfahren zum Verkauf der Freiherr-von-Fritsch-Kaserne und die Stadt Garbsen das Projekt Sonae gestoppt. Die Freiherr- von-Fritsch-Kaserne wurde europaweit ausgeschrieben, derzeit sind mehrere Unternehmen zur Angebotsabgabe aufgefordert.

Auch bisher hat die Stadt Grundstücke regelmäßig ausgeschrieben, u.a. zur besseren Markterkundung und auch Transparenz. Dort, wo besondere städtische Interessen – insbesondere städtebaulicher Art - berührt sind, enthalten die Kaufverträge regelmäßig weitere Verpflichtungen zur Planung (Architektenwettbewerb), Bauausführung und Gestaltung oder Nutzung. Insbesondere enthalten alle städtischen Grundstückskaufverträge regelmäßig eine Bauverpflichtung für den Käufer und ein Rücktrittsrecht für die Landeshauptstadt Hannover, wenn der Käufer nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums mit dem Bau beginnt bzw. diesen fertig stellt.

Die neue Rechtsprechung sagt jetzt, dass in all diesen Fällen, in denen der Kaufvertrag eine Bauverpflichtung enthält, der Verkauf des Grundstücks wie die Vergabe eines öffentlichen Bauauftrages zu behandeln sei. Ausdrücklich ist es nicht erforderlich, dass der öffentliche Auftraggeber das Bauwerk später selbst nutzt oder es der Erfüllung eines öffentlichen Zwecks dient – vielmehr genügt schon ein öffentliches Interesse an der städtebaulichen Entwicklung eines Grundstücks. Dies führt zu einer unmittelbaren Anwendbarkeit der VOB.

Voraussetzungen für die Anwendung der VOB sind:

· Verpflichtung des Käufers aus dem Vertrag zum Bau, zur Gestaltung etc.
· Überschreiten eines Schwellenwertes von 5,15 Mio. € ohne
Umsatzsteuer (für Grunderwerb und Kosten der Baumaßnahme)

Beide Voraussetzungen sind im Fall des Grundstücks am Hohen Ufer erfüllt, d.h. die Stadt ist verpflichtet,

· europaweit auszuschreiben und
· das Grundstück ähnlich wie eine Baukonzession zu vergeben.

Alle formalen Erfordernisse sind dann – wie z.B. bei der Vergabe des Niedersachsenstadions - einzuhalten, es bestehen weitreichende Klagerechte nicht berücksichtigter anderer Interessenten.

Diese Verpflichtung entfiele nur dann, wenn das Grundstück mit einem reinen Kaufvertrag ohne jegliche weitere Verpflichtung abgeschlossen würde. Dann gilt als Bindung für den Käufer allein das öffentliche Baurecht. Aus Sicht der Verwaltung scheidet dieses Vorgehen wegen der besonderen Bedeutung des Grundstücks Hohes Ufer für die Alt- und Innenstadt aus.

3. Verfahren

Ein europaweites Vergabeverfahren kann nach unterschiedlichen Verfahrensarten durchgeführt werden: Offenes und Nichtoffenes Verfahren, Wettbewerblicher Dialog, Verhandlungsverfahren mit und ohne vorherige Vergabebekanntmachung.
Von den Voraussetzungen her eignet sich hier am ehesten das Verhandlungsverfahren mit vorheriger Vergabebekanntmachung. Für die Bebauung und Nutzung des Grundstücks kommen unterschiedliche Lösungen in Betracht, die sich in der Vergabebekanntmachung noch nicht abschließend beschreiben lassen, sondern erst im Laufe der Verhandlungen entwickelt werden können. Auch die wirtschaftlichen Vorteile und Risiken des Projekts können erst im Laufe des Verfahrens abgeschätzt werden.
Der wettbewerbliche Dialog ist für die Vergabe einer Baukonzession ungeeignet, da hierbei der Auftraggeber (Stadt) den Bietern die Planungskosten erstatten muss. Diese Regelung ist nur interessengerecht, wenn die Stadt selbst Bauherr ist und einen eigenen Beschaffungsbedarf mit dem Vergabeverfahren deckt.

Das europaweite Verhandlungsverfahren mit vorheriger Vergabebekanntmachung verläuft in folgenden Verfahrensschritten:

Zunächst erfolgt im Europäischen Amtsblatt eine Vorinformation, mit der die Ausschreibung angekündigt wird.

Nächster Schritt ist die Vergabebekanntmachung, die ebenfalls im Europäischen Amtsblatt veröffentlicht wird. Die Vergabebekanntmachung enthält neben einer kurzen Projektbeschreibung die Anforderungen an die Teilnehmer sowie die Kriterien für die Auswahl der Teilnehmer und deren Wichtung (s.Ziff.6).

Aus dem Kreis der Bewerber werden diejenigen ausgewählt, die die Teilnahmekriterien am besten erfüllen. Diesen Teilnehmern werden die Vergabeunterlagen zugesandt und sie werden zur Abgabe eines Angebotes aufgefordert. Wesentlicher Inhalt der Vergabeunterlagen sind die Darstellung des Verfahrens, die Anforderungen an die Angebote einschließlich der Zuschlagskriterien und deren Wichtung, d.h. nach welchen Kriterien die Stadt den Zuschlag erteilen wird (s.Ziff.7.) sowie der Entwurf des Grundstückskaufvertrages.

Nach Abgabe der Angebote und deren Prüfung wird ein mehrstufiges Verhandlungsverfahren durchgeführt, in dessen Verlauf der Kreis der Bieter so weit eingeschränkt werden wird, dass zum Abschluss des Verfahrens dem Bieter mit dem nach den Kriterien der Ausschreibung wirtschaftlichsten Angebot der Zuschlag erteilt werden kann.

Nachdem der Bieter mit dem wirtschaftlichsten Angebot feststeht und der Rat dem Vorschlag der Verwaltung zugestimmt hat, werden die nicht berücksichtigten Bieter über die beabsichtige Zuschlagserteilung informiert. Die nichtberücksichtigten Bieter haben danach eine Frist von 14 Kalendertagen, um die geplante Zuschlagsentscheidung zu rügen und nachprüfen zu lassen. Liegen nach Ablauf dieser Frist keine Rügen vor, kann der Zuschlag rechtwirksam erteilt werden

Mit allen erforderlichen Fristen sind für das Verfahren ca. 200 Tage anzusetzen. D.h. bei planmäßigem Verlauf würde das Verfahren voraussichtlich bis zum Jahresende 2008 dauern. Ein Ablaufplan ist als Anlage 1 beigefügt.


4. Projektbeschreibung/ Zielvorstellungen der Stadt

Die Stadt sucht einen Investor, der das Grundstück am Hohen Ufer erwirbt, um es der besonderen Lage angemessen hochwertig zu bebauen und einer adäquaten Nutzung zuzuführen. Als Nutzung erwünscht sind ein Hotel, (wenn es ein in der Stadt bisher nicht vorhandenes Angebot darstellt, d.h. 5- oder mindestens 4-Sterne-Superior-Bereich), Wohnungen und auch Büros sowie auch gemischte Nutzungen. Das Hohe Ufer ist auch als Dienstleistungsstandort für Praxen o.ä. geeignet. Auf jeden Fall soll das Erdgeschoss sowohl zur Leine als auch zum Ballhof hin für eine publikumsintensive Nutzung geöffnet werden. Allen Nutzungen sollte gemeinsam sein, dass sie durch ein neuartiges Angebot, die besondere Anziehungskraft für weiteres Publikum oder die besondere Publikumsintensität zur Belebung der Altstadt beitragen. Andererseits haben sie die vorhandenen Nutzungen zu respektieren und müssen sich sinnvoll ergänzend einfügen.

Als städtebauliche Rahmenbedingungen gelten die Eckpunkte, die bereits im Zusammenhang mit der bisherigen Projektentwicklung an diesem Standort festgelegt wurden.
Es wird eine Bebauung erwartet, die sich in der Gebäudehöhe an der Höhenentwicklung der Nachbarbebauung (Am Hohen Ufer 3a) orientiert (3- bis 4-geschossige Bebauung). Diese soll aufgrund ihrer Kubatur und Nutzung geeignet sein, dass in direkter Nachbarschaft zum Historischen Museum und zur der denkmalgeschützten Umgebung im Bereich Ballhof und Burgstraße eine angemessene Architektur entstehen kann. Ein besonderes Augenmerk liegt dabei in der Ausgestaltung der Stadtkante zum Hohen Ufer hin. Nicht erwünscht sind Nutzungen wie z.B. großflächiger Einzelhandel, die zu einem Verkehrsaufkommen führen, das innerhalb der kleinteiligen Struktur der Altstadt nicht zu bewältigen ist.


5. Städtebauliche und architektonische Qualität, Baurecht

Städtebauliche und architektonische Qualität ist an dieser herausgehobenen Stelle unverzichtbar. Alle Bieter müssen sich deshalb verpflichten, für den Fall, dass sie den Zuschlag erhalten, in Abstimmung mit der Stadt einen Architektenwettbewerb durchzuführen.

Ziel dieses Hochbauwettbewerbes ist es, auf Grundlage des eingereichten Nutzungskonzeptes, bzw. des daraus abgeleiteten Bau- und Raumprogramms, eines vom Vorhabenträger vorgegebenen Kostenrahmens sowie der o. g. städtebaulichen Rahmenbedingungen zu alternativen Lösungsmöglichkeiten zu kommen, aus denen ein qualifiziertes Preisgericht die beste Lösung auswählt und für die weitere Überarbeitung vorschlägt.

Dieser Architektenwettbewerb soll folgende Kriterien erfüllen:

· Begrenzter Wettbewerb nach RAW 2004 (Regeln für
Architektenwettbewerbe) mit mindestens 12 ausgewählten
Architekturbüros in Abstimmung mit der Stadt.
· Das Wettbewerbsverfahren ist im Auftrag des Investors als Auslober
durch ein qualifiziertes Büro durchzuführen.
· Die Höhe der Preisgelder richtet sich nach der Bausumme und wird
nach dem Regelungsinhalt der RAW in Abstimmung mit der
Architektenkammer Niedersachsen ermittelt.

Auf der Grundlage des prämierten Wettbewerbsergebnisses wird die Verwaltung nachfolgend ein Bebauungsplanverfahren einleiten, um das notwendige Baurecht auf dem Grundstück am Hohen Ufer zu schaffen. Es wird darauf hingewiesen, dass dieses Verfahren ergebnisoffen ist. Sollte kein Bebauungsplan zu stande kommen, der die Umsetzung des ausgewählten Projektes ermöglicht, wird dem Bieter ein Rücktrittsrecht eingeräumt. Die Stadt übernähme in diesem Fall die Kosten der Rückabwicklung sowie des Architektenwettbewerbs.


6. Auswahlkriterien für die Teilnehmer

Für den Teilnahmewettbewerb muß festgelegt werden, welche Bedingungen ein Bewerber erfüllen muß, um an der zweiten Stufe, dem eigentlichen Vergabeverfahren teilnehmen zu können (Auswahlkriterien). Bewerben können sich Einzelunternehmen oder Bewerbergemeinschaften, deren Bewerbung folgende Angaben enthalten muss:

· Nachweise der Eignung gem. § 8 VOB/A Nr. 3 Abs. 1 (über
Fachkunde, Leistungsfähigkeit, Zuverlässigkeit) einschl.
Bonitätsnachweis

Bewerber, die trotz Nachforderung die Nachweise nach § 8 Nr. 3 Abs. 1 VOB/A nicht vorlegen können, werden nicht berücksichtigt.
· eine Kurzbeschreibung der vorgesehenen Nutzung.
· Referenzen für ähnliche Projekte
· Die grundsätzliche Bereitschaftserklärung eines Kreditinstituts, das
Projekt zu finanzieren, bzw. die Eigenerklärung,
über ausreichend liquide Mittel zur Finanzierung des Projekts zu
verfügen; für den Fall, dass es sich um eine
Betreiberimmobilie wie ein Hotel handelt, die grundsätzliche
Bereitschaftserklärung eines Betreibers, das Projekt im Falles des
Zuschlags zu übernehmen.Die drei oben genannten Kriterien gehen mit folgender Wichtung in die Bewertung der Teilnahmeanträge ein:

· Kurzbeschreibung – 20 %
· Referenzen – 50 %
· Finanzierungs- und Betriebsbereitschaftserklärung – 30 %.

Die Zahl der für das Vergabeverfahren ausgewählten Bewerber darf nicht unter drei und sollte nach Auffassung der Verwaltung auch möglichst nicht über 8 liegen.


7. Mindestanforderungen an die Angebote und Zuschlagskriterien

Alle vorgelegten Angebote müssen folgende Mindestanforderungen erfüllen:

· Vorlage eines Nutzungs-, Betreiber und Finanzierungskonzeptes über
15 Jahre. Diese Konzepte müssen plausibel und zeitnah an dieser
Stelle umsetzbar sein.
· Verpflichtung, im Falle des Zuschlags einen Wettbewerb entsprechend
den in den Vergabeunterlagen beschriebenen Bedingungen
durchzuführen
· Verpflichtung, einen Kaufvertrag zu den bei der Stadt üblichen
Bedingungen und mit einem Mindestpreis von 1000 € / qm
Grundstücksfläche abzuschließen. Die Verwaltung erwartet, dass im
Verhandlungsverfahren ein höherer Preis erzielt wird.
· Verpflichtung, die in der Drucksache 1440/2007 festgelegten
„Ökologischen Standards beim Bauen im kommunalen
Einflussbereich“ einzuhalten

Angebote, die diese Mindestanforderungen nicht erfüllen, werden nicht gewertet.

Mit den Bietern, deren Anforderungen die Mindestkriterien erfüllen, werden Verhandlungen geführt.
Der Zuschlag wird auf das wirtschaftlichste Angebot nach den Kriterien der Ausschreibung erteilt. Dabei sind folgende Zuschlagskriterien mit folgender Wichtung vorgesehen:
· Welche Erhöhung der Besucherfrequenz lässt das Konzept für
die Altstadt erwarten ?
· Wie stark werden welche zusätzliche Zielgruppen (Alter,
Herkunft, Interessen) durch das Nutzungskonzept
angesprochen ?
· Wie verteilt sich die erwartete Erhöhung der Besucherfrequenz
über den Tag (wochentags, Wochenenden) außerhalb der
Stoßzeiten ?
· Wie wahrscheinlich ist eine Nachfragesteigerung für den im
Umkreis vorhandenen Handel und die Gastronomie ?
· Wie hoch ist das Risiko eines Verdrängungswettbewerbs im
Umfeld ?
· In welchem Maße lässt das Nutzungskonzept sinnvolle und
passende Ergänzung zu im Umkreis vorhandenen Nutzungen
zu ?
· Wie wird die Ausstrahlung des Museums gestärkt ?
· In welchem Maße ist die Uferzone (Definition) bei der Belebung
einbezogen ?
· In welchem Maße wird die Laufbeziehung zwischen Ballhof und
Leineufer verstärkt ?
· Welche Auswirkungen hat das Projekt auf die Stellplatzsituation
in der Altstadt ?
· Wie hoch ist der Anteil von Teilnutzungen, für die
„Subunternehmer/Partner“ bereits benannt werden können
(z.B. Benennung von Pächtern für einzelne Geschäfte). · Welche Steigerung der regionalen und überregionalen
Attraktivität lässt das Konzept erwarten ?
· Wie geeignet ist das Nutzungskonzept, um die Schärfung des
Altstadtprofils zu unterstützen ?
· Wie geeignet ist das Nutzungskonzept als positiver Aspekt im
allgemeinen Stadtmarketing der Stadt Hannover ?
· Wie entwickelt sind die Marketingaktivitäten des Anbieters ? · In welcher Bandbreite liegt das geplante Investitionsvolumen als
ein Ausdruck der Wertigkeit des Projekts ?
· Wie plausibel ist insgesamt die wirtschaftliche Nachhaltigkeit
des Projekts dargelegt (wann wird ein Überschuss erreicht, wie
hoch ist die Liquiditätsreserve) ?
· In welchem Umfang sind neu entstehende Arbeitsplätze in
Hannover zu erwarten ?
· Wie sind Zielkonflikte und Ansätze für deren Lösung im Projekt
dargestellt ?
· Welchen zeitlichen Vorteil bei der Umsetzung bietet das
Angebot gegenüber anderen Angeboten ?