| 0296/2010 (Originalvorlage) |
 |  Beschlussdrucksache | |||||||||
In den Stadtbezirksrat Südstadt-Bult In den Ausschuss für Umweltschutz und Grünflächen In den Stadtentwicklungs- und Bauausschuss In den Verwaltungsausschuss In die Ratsversammlung |
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2. die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zu beschließen.
Die genannten Faktoren sind besonders für Menschen mit eingeschränkter Mobilität (z.B. Senioren, Menschen ohne PKW) sowie Müttern und Vätern mit kleinen Kindern von großer Bedeutung. Die Vorteile gelten für alle Gruppen gleichermaßen.
Mit dieser Änderung des Bebauungsplanes wird das städtebauliche Ziel verfolgt, zukünftig eine Situation zu schaffen, die sich an die umliegende städtebauliche Struktur an der Hildesheimer Straße anpasst. Es bietet sich an, Wohnnutzungen, Einzelhandels- und ggf. Büronutzungen im Plangebiet zu kombinieren; wie es in unmittelbarer Nachbarschaft durch mehrgeschossige Wohn- und Geschäftsgebäude in Blockrandbebauung bereits geschieht.
Das Plangebiet wird in Anlehnung an den Bebauungsplan Nr. 37, 6. Änderung als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Die Aufstellung der 7. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 37 ist erforderlich, um das städtebauliche Konzept der Blockrand- bebauung durchzusetzen, da weder im Ursprungsplan Nr. 37 noch in seiner rechtskräftigen 6. Änderung das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grund- stücksfläche festgesetzt wurden.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes greifen erst, wenn die Nutzungen in den jeweiligen Gebäuden aufgegeben und die Gebäude abgerissen werden. Die derzeitigen Nutzungen müssen im Bebauungsplan nicht explizit gesichert werden, da sie allesamt in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO zulässig bzw. ausnahmsweise zulässig sind.
Kindertagesstätten als soziale Einrichtungen sollen gemäß § 4 BauNVO allgemein zulässig sein. Nicht zulässig sind Vergnügungsstätten (z.B. Spielhallen).
Bei der 7. Änderung des Bebauungsplanes handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung, so dass die Voraussetzungen für die Durchführung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB gegeben sind. Auf die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und auf die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde nicht verzichtet. Von einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht wird abgesehen.
Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan wurde vom Verwaltungsausschuss gefasst. Nach dem Aufstellungsbeschluss wurde die Bauvoranfrage zur Erweiterung des vorhandenen ALDI-Marktes gemäß § 15 BauGB zurückgestellt. Eine gesonderte Drucksache zur Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB wird parallel zu dieser Drucksache vorgelegt. Einer Erweiterung des ALDI-Marktes bis zur zulässigen Größe von 800 m² Verkaufsfläche steht grundsätzlich nichts entgegen, sofern die vorstehend genannten Planungsziele nicht beeinträchtigt werden.
Der Stadtbezirksrat Südstadt-Bult hat die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit beschlossen (Bekanntmachung in der örtlichen Presse am 26.08.09). Sie fand in der Zeit vom 03.09.2009 bis zum 02.10.2009 statt. Während dieser Zeit ist eine schriftliche Stellungnahme eines möglichen Projektwentwicklers eingegangen.
(1) Stellplätze und Wirtschaftlichkeit
Die notwendigen Pkw-Stellplätze für einen ca. 1200 m² großen ALDI-Markt könnten zwar auch im überbauten Erdgeschoss errichtet werden, aber aufgrund der hohen Bodenricht- werte und der Kaufpreisvorstellungen der jetzigen Eigentümer wäre dann jedoch die GFZ zu gering, um ein wirtschaftliches auskömmliches Projekt erstellen zu können.
Ebenerdige Stellplätze sind nicht generell ausgeschlossen. Der Ausschluss beschränkt sich auf offene Stellplätze. Diese Maßnahme ist aus Gründen des Nachbar- und Lärmschutzes für die umliegenden Wohnungen zwingend erforderlich.
Die Inhalte dieser beiden Stellungnahmen werden nachfolgend, nach Themengruppen geordnet, zusammengefasst mit der jeweiligen Stellungnahme der Verwaltung, wiedergegeben.
(2) Entwicklungsmöglichkeiten Tankstellengrundstück
Mit der beabsichtigten Planung würden die Entwicklungsmöglichkeiten der Tankstelle weiter beschränkt, so dass eine Anpassung der baulichen Anlagen und der Nutzung an sich ändernde Bedürfnisse der Kunden wesentlich erschwert bzw. unmöglich gemacht würden.
Stellungnahme der Verwaltung:
Einerseits sei aufgrund der eingereichten Bauvoranfrage vom 23.02.2009, die durch Bescheid vom 21.04.2009 zurückgestellt wurde, bekannt, dass unter Einbezug des Nachbargrundstückes ein eingeschossiger Neubau mit einem zur Hildesheimer Straße hin orientierten Parkplatz geplant sei. Durch die geplanten Änderungen des Bebauungsplanes sei diese Planung vereitelt.
Im Gegensatz dazu solle die Tankstellennutzung aber dauerhaft fortgesetzt werden, womit eine Nutzung des Tankstellengrundstückes für einen ALDI-Markt ausgeschlossen sei. Die Bauvoranfrage zur Erweiterung des ALDI-Marktes sei damit mangels Sachbescheidungs- interesses unzulässig.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Verwaltung liegt eine Stellungnahme des Rechtsvertreters des Tankstellen- grundstückes vor, in dem der dauerhafte Fortbestand der Tankstellennutzung hervorgehoben wird. Somit ist die Bauvoranfrage nicht wegen des Bebauungsplan- entwurfes sondern der Eigentumssituation nicht realisierbar.
Stellungnahme der Verwaltung
Die Aufstellung der 7. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 37 ist erforderlich, um das städtebauliche Konzept durchzusetzen, da weder im Ursprungsplan Nr. 37 noch in seiner rechtskräftigen 6. Änderung das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt wurden.
Eine mehrgeschossige Bebauung bei gleichzeitigem Ausschluss von ebenerdigen Stell- plätzen mache das Betreiben eines modernen Lebensmittelmarktes mit 800 m² Verkaufs- fläche unmöglich. Ein solches Bauvorhaben entspreche nicht den heutigen Marktan- forderungen an Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe.
Der optische Gesichtspunkt der Blockrandbebauung für Wohnungsbau könne nicht die Wichtigkeit der Sicherung eines Nahversorgungskonzeptes überwiegen.
Daraus ergebe sich ein Widerspruch wonach der vorhandene Standort den Zielsetzungen des städtischen Nahversorgungskonzeptes entspreche und einen wichtigen Beitrag zur qualitativen und quantitativen Sicherung des Nahversorgungsangebotes im Bereich Lebensmittel darstellt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Verwaltung sieht keinen Widerspruch zu den Zielsetzungen des städtischen Nahversorgungskonzeptes, da die Entwicklung des vorhandenen Standortes oder die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben unterstützt werden soll.
Die Lärmbelästigungen durch die Brauerei seien nicht hinreichend gewürdigt worden. Die Unterschreitung des vorgesehenen Schutzabstandes von 200 m betrage immerhin 15 %. Mit den konkreten Auswirkungen habe sich der Entwurf bislang nicht befasst.
Die Brauerei wird durch die zwischen Plangebiet und Brauerei gelegene 4- bis 5-geschossige Bebauung vom Plangebiet isoliert. Daher ist von der ca. 170 m südlich des Plangebietes gelegenen Brauerei, trotz der Unterschreitung des empfohlenen Schutzabstandes um ca. 30 m, keine bedeutende Lärmbelästigung für das Plangebiet zu erwarten.
Die Wohnnutzung sei insbesondere unter Lärmschutzgesichtspunkten nicht darstellbar. Die Schallpegel lägen deutlich über den für allgemeine Wohngebiete anzustrebenden Orientierungswerten der DIN 18005. Dies mache passive Schallschutzmaßnahmen bis hin zu schalldämmenden Lüftungseinrichtungen erforderlich. Eine entsprechende Wohnungs- qualität entspreche nicht den heutigen Anforderungen.
Mit der 7. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 37 wird keine Änderung der Art der baulichen Nutzung vorgenommen. Zurzeit gilt für das Plangebiet der rechtsgültige Bebauungsplan Nr. 37 in der Fassung seiner 6. Änderung aus dem Jahr 2005, der hier Flächen für allgemeines Wohngebiet festsetzt.
Mit der Planung erfolgt lediglich eine Anpassung an die Umgebung. Diese Fläche, die in unmittelbarer Nachbarschaft durch mehrgeschossige Wohn- und Geschäfts- gebäude an der Hildesheimer Straße sowie mehrgeschossige Wohnhäuser in der Siemens- und Mozartstraße in geschlossener Blockrandbebauung geprägt ist, soll für den Bau von Wohn- und Geschäftsgebäuden genutzt werden. Aus heutiger Sicht ist die geplante Schließung der Blockrandbebauung entlang der Hildesheimer Straße eine sinnvolle städtebauliche Lösung.
Geräuschbelastungen des beschriebenen Ausmaßes sind in Randlagen der Haupt- verkehrsstraßen von Großstädten übliche Begleiterscheinungen und damit auch in vielen Wohngebieten Hannovers vorhanden. Die vorgesehene Planung von Wohn- gebieten in dieser vergleichbaren innerstädtischen Lage ist vernünftig, da das Wohn- gebiet sehr gut an den ÖPNV angeschlossen ist, in der Nähe attraktive Erholungs- möglichkeiten (Maschsee) bestehen und im Plangebiet Spiel- und Ruhebereiche geschaffen werden können, die im Schallschatten der Baukörper (Blockinnenbereich) liegen.
Aus Sicht der Verwaltung werden mit den getroffenen Festsetzungen zum Lärmschutz gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet.
„Der Standort ist als Wohnbebauung nicht in der Weise geeignet, dass hierdurch der Gesichtspunkt der Erhaltung eines Nahversorgers an dem Standort – und unser grund- rechtliches geschütztes Eigentum an dem Grundstück – überwogen würde. Aus diesem Grund halten wir die Planung für abwägungsfehlerhaft".
Stellungnahme der Verwaltung
Die Stellungnahme des Bereiches Forsten, Landschaftsräume und Naturschutz im Fachbereich Umwelt und Stadtgrün, der auch die Belange des Naturschutzes wahrnimmt, ist der Drucksache als Anlage 3 beigefügt.
Die beantragten Beschlüsse sind erforderlich, um das Bebauungsplanverfahren weiterführen zu können.
