Drucksache Nr. 0105/2025:
Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1910 -Studentisches Wohnen am Göttinger Hof-

Inhalt der Drucksache:

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0105/2025
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Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1910 -Studentisches Wohnen am Göttinger Hof-

Antrag,

dem Abschluss eines Durchführungsvertrages zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1910 -Studentisches Wohnen am Göttinger Hof- mit der Firma GC 17A GmbH,
c/o CTXL Property Consult GmbH, Unter den Linden 39, 10117 Berlin, zu den in der nachfolgenden Begründung genannten wesentlichen Vertragsbedingungen zuzustimmen.

Berücksichtigung von Gender-Aspekten

Die Gender-Aspekte sind im Zusammenhang mit dem Verfahren zum in Aufstellung befindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1910 geprüft worden. Sie gelten für den Durchführungsvertrag in gleichem Maße.

Ergebnis der Klimawirkungsprüfung

Der abzuschließende Vertrag dient u.a. der Absicherung der ordnungsgemäßen Durchführung des Bauvorhabens entsprechend des sich in der Aufstellung befindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1910. Die Klimawirkungsaspekte sind im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans geprüft worden.

Kostentabelle

Der Durchführungsvertrag dient u. a. dazu, Aufwendungen der Stadt für städtebauliche Maßnahmen, die im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes und seiner Realisierung entstehen, im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten den Planbegünstigten aufzuerlegen. Der Stadt entstehen daher insoweit keine finanziellen Auswirkungen.

Begründung des Antrages

Die Firma GC 17A GmbH - nachfolgend Vorhabenträgerin genannt - beabsichtigt auf dem in ihrem Eigentum stehenden ca. 1.630 m2 großen Grundstück am Göttinger Hof ein Micro-Apartmenthaus für 1-Personen-Haushalte vorwiegend für Studierende und Auszubildende aber auch Lehrende, Forschende und Berufseinsteiger*innen zu realisieren. Mit dem geplanten Vorhaben sollen 135 Micro-Apartments für überwiegend temporäre Wohnmöglichkeiten für diese Gruppen geschaffen werden.

Das Plangebiet liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB, unbeplanter Innenbereich). Das geplante Bauvorhaben fügt sich in der beabsichtigten Form und städtebaulichen Dichte nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein, sodass zur Realisierung des geplanten Vorhabens die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich ist. Hierzu hat die Stadt auf Antrag der Vorhabenträgerin das Verfahren für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1910 eingeleitet.

Zur Regelung der Durchführungsverpflichtung gemäß § 12 Abs. 1 BauGB und der mit der Aufstellung des vorgenannten vorhabenbezogenen Bebauungsplans verbundenen planungsrechtlichen Aspekte haben sich die Vorhabenträgerin und die Stadt auf einen Durchführungsvertrag nach § 12 BauGB zu folgenden wesentlichen Vertragsbedingungen geeinigt:

  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, auf dem Vorhabengrundstück (Anlage 1) ein IV und VIII-geschossiges Micro-Apartmenthaus in Form eines Winkelgebäudes zu errichten, und zwar entsprechend den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans in seiner endgültigen Fassung, dem Vorhaben- und Erschließungsplan, der dazugehörigen Vorhabenbeschreibung, dem Freiflächenplan und gemäß den im Vertrag getroffenen Vereinbarungen. Soweit nicht abweichend geregelt, trägt die Vorhabenträgerin alle Kosten im Zusammenhang mit der Realisierung des Bauvorhabens.
  • Die Vorhabenträgerin hat den vollständigen Bauantrag für das Bauvorhaben innerhalb von 18 Monaten nach Bekanntmachung des Beschlusses über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1910 vorzulegen, innerhalb von 24 Monaten nach erteilter Baugenehmigung mit dem Bau zu beginnen und das Bauvorhaben innerhalb von 28 Monaten nach Baubeginn fertigzustellen.
  • Neben den üblichen städtischen Standards einer Hemmung der vorstehenden Fristen im Falle von Klage- bzw. Widerspruchsverfahren Dritter oder gegen die erteilte Baugenehmigung durch die Vorhabenträgerin, sind hier ergänzend Fristenhemmungen vorgesehen, falls nicht gänzlich auszuschließende archäologische Funde, zu bergende Kampfmittel, artenschutzrechtliche Belange und/oder zu beseitigender Altlasten zu behördlich angeordneten Maßnahmen führen, die die Bautätigkeiten für das Bauvorhaben vollständig unterbrechen oder jedenfalls ganz überwiegend unterbinden. Die Hemmung endet mit dem Abschluss der angeordneten Maßnahmen bzw. mit Eintritt des angeordneten Umsetzungstermins.
  • Die Vertragsparteien sind sich einig, dass das Micro-Apartmenthaus vorwiegend für Studierende und Auszubildende (auch für Lehrende, Forschende und Berufseinsteiger*innen) bereitgestellt wird und, dass die Anzahl der Wohnungen, die ausschließlich an Studierende oder Auszubildende vermietet werden, zahlenmäßig überwiegen und die Nutzung der Anlage prägen muss (sog. Dauerverpflichtung). Zur Prüfung, ob das Micro-Apartmenthaus vorwiegend für Studierende und Auszubildende bereitgestellt wurde, kann die Stadt die Vorlage geeigneter Nachweise verlangen.
  • Bei Verstoß gegen diese Vereinbarung oder Nichtvorlage der Nachweise kann die Stadt eine Vertragsstrafe verlangen. Dies ist ab Inbetriebnahme auf die Dauer von 5 Jahren begrenzt.
  • Der Vorhabenträgerin ist bekannt, dass Entscheidungen über Aufstellung und Inhalt des endgültigen Bebauungsplans gemäß § 1 Abs. 3 BauGB der kommunalen Planungshoheit unterliegen. Ein Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplans oder auf die Aufstellung eines Bebauungsplans eines bestimmten Inhalts besteht nicht.
  • Über die endgültige Ausführung der Fassaden der Gebäude ist nach einer gemeinsamen Bemusterung im Einvernehmen mit der Stadt zu entscheiden.
  • Aus Gründen des Boden- und Gewässerschutzes müssen Metallabdeckungen an Gebäuden beschichtet und Fassadenbaustoffe frei von pestizidhaltigen Produkten sein.
  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die Freiflächen des Vorhabengrundstücks entsprechend dem Freiflächenplan auf ihre Kosten bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens herzustellen. Die neu zu schaffenden Vegetationsflächen sollen durch überwiegend heimische, standortgerechte und vielfältige Baum- und Strauchpflanzungen gegliedert und mit einer Mischpflanzung aus Stauden und Gräsern unterpflanzt werden. Die im Freiflächenplan bestimmten Grünflächen müssen zumindest auf 50 % der Vegetationsflächen mit insektenfreundlichem Saatgut eingesät werden. Dabei soll die sogenannte „Hannover Mischung“ verwendet werden.
  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die Ersatzpflanzungen auf ihre Kosten und entsprechend der Vorgaben im Freiflächenplan - mindestens aber 9 Bäume - und nach Maßgabe der entsprechenden Fällgenehmigungen umzusetzen. Die Pflanzarbeiten haben spätestens in der auf die Fertigstellung des Bauvorhabens folgenden Pflanzperiode zu erfolgen. Soweit Bäume oder Gehölze auf dem Vorhabgrundstück nicht gefällt werden, sind sie im Zuge der Baumaßnahmen gemäß DIN 18920 sowie den entsprechenden Richtlinien der Stadt dauerhaft gegen jegliche Beeinträchtigung durch den Baubetrieb (wie Befahren, Ablagerungen, Baustelleneinrichtung) zu schützen.
  • Der Vorhabenträgerin ist bekannt, dass sich die Stadt durch den Beitritt zum „Insekten-Bündnis für Hannover“ (Drucksache Nr. 2850/2020) dazu verpflichtet hat, im Rahmen der Bauleitplanung die Belange des Insektenschutzes besonders zu berücksichtigen. Aus Gründen des Insektenschutzes hat die Vorhabenträgerin auf dem Vorhabengrundstück für Außenbeleuchtungen ausschließlich insektenschonende, vollständig eingekofferte LED-Leuchten mit warmweißem Licht (<3.000 Kelvin) zu nutzen, wobei der Lichtstrom nach unten auszurichten ist.
  • Bei der Fällung der Bäume sind neben den Vorschriften der Baumschutzsatzung auch die artenschutzrechtlichen Bestimmungen (insbesondere §§ 44 und 45 sowie § 39 BNatSchG), zu beachten.
  • Aufgrund der vorheriger Nutzung des Vorhabengrundstück zum Betrieb einer Tankstelle und Waschanlage liegen Verdachtsmomente auf eine schädliche Bodenveränderung vor.
  • Die chemischen Boden-Analysen der daraufhin durchgeführten ergänzenden Untersuchungen haben gezeigt, dass im Bereich der ehemaligen Standorte der Waschhalle und der Werkhalle ein MKW-Schaden vorliegt. Die konkrete flächenhafte Ausdehnung kann erst im Zuge der Aushubarbeiten festgestellt werden.
  • Die Vorhabenträgerin ist verpflichtet, den erkundeten MKW-Schadensbereich beim Aushub der Baugrube entsprechend zu berücksichtigen. Der Aushub ist entsprechend zu planen und unter fachlicher Begleitung vorab auszuführen.
  • Darüber hinaus verpflichtet sich die Vorhabenträgerin auf eigene Kosten, die Erdarbeiten im Rahmen der Realisierung des Bauvorhabens fachgutachterlich begleiten zu lassen, um ein Bodenmanagement inkl. ordnungsgemäßer Separierung und Deklaration von anfallendem Bodenaushub zu gewährleisten. Sämtliche Bodenbewegungen sind von dem begleitenden Fachgutachter zu dokumentieren. Die Dokumentation ist nach Abschluss der Arbeiten der Stadt und der Region Hannover vorzulegen.
  • Auf dem Vorhabengrundstück besteht der allgemeine Verdacht auf Kampfmittel, insbesondere besteht der Verdacht für die westliche Teilfläche des Vorhabengrundstücks. Vor Beginn der geplanten Eingriffe in den Untergrund ist eine Kampfmittelabfrage für den betreffenden Bereich anzufordern. Sofern danach erforderlich, ist die Vorhabenträgerin verpflichtet, die Tiefbauarbeiten auf dem Vorhabengrundstück kampfmitteltechnisch auf eigene Kosten begleiten zu lassen. Vor der Errichtung des Bauvorhabens ist eine Kampfmittelfreigabe im Bereich der Baugruben durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst Niedersachsen (KBD) beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) erforderlich.
  • Sämtliche Kosten der erforderlichen Erschließungsmaßnahmen, insbesondere der Herstellung der Tiefgaragenzufahrt, trägt die Vorhabenträgerin. Die Vorhabenträgerin trägt auch die Kosten für die Beseitigung etwaiger noch auftretender hochbaubedingter Schäden am Straßenraum und an technischen Straßeneinbauten (z.B. Schaltschränke, Straßenleuchten).
  • Nach der Beratung durch die Klimaschutzleitstelle verpflichtet sich die Vorhabenträgerin bei Durchführung des Bauvorhabens zur Einhaltung folgender energetischer Vorgaben:


  • a) Das geplante Gebäude ist im Effizienzhausstandard 40 Nachhaltigkeit (EG 40 NH) gemäß der Definition, den technischen Mindestanforderungen und den Berechnungsvorgaben der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) 2022 zu errichten. Sollte zum Zeitpunkt der jeweiligen Bauantragstellung gesetzlich ein höherer Standard gefordert werden, ist dieser einzuhalten.

    b) Die Wärmeversorgung erfolgt über eine elektrisch angetriebene Wärmepumpe, die den Wärmebedarf des Gebäudes vollständig deckt. Soll ein anderes Versorgungssystem installiert werden, ist ein Nachweis der Gleichwertigkeit der Treibhausgasemissionen zu erbringen. Die Berechnung erfolgt nach den Regeln des Gebäudeenergiegesetzes in der gültigen Fassung.

    c) Aufgrund der am 17.12.2020 vom Rat der Stadt beschlossenen Solar-Leitlinie (Drucksache Nr. 2457/2020) und des § 32a der Niedersächsischen Bauordnung sind auf 50 % der Flachdachflächen des Gebäudes fest installierte Photovoltaikmodule zu installieren. Die Pflicht gilt auch für Flächen mit Dachbegrünung und bei Bauantragstellung vor dem 1.1.2025. Die Pflicht zur Errichtung von Photovoltaikanlagen kann auch durch Dritte z. B. über Pacht- oder Betreibermodelle erbracht werden. Die Anforderungen können auch ganz oder teilweise durch alternative Systeme (z. B. Solarthermie-Anlagen) erfüllt werden.

  • Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, der Stadt spätestens sechs Monate nach Bezug bzw. Inbetriebnahme des Bauvorhabens die Umsetzung der o.g. Verpflichtungen über geeignete Unterlagen nachzuweisen.
  • Die Stellplätze für Kraftfahrzeuge sind nach den Vorschriften des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG, insbes. § 7) auszustatten.
  • Die Vorhabenträgerin ist verpflichtet, mindestens 15 % der im Rahmen des Bauvorhabens vorgesehenen Fahrradabstellplätze mit einer Lademöglichkeit für Elektrofahrräder auszurüsten.
  • Die Vorhabenträgerin wird mindestens 135 Fahrradabstellplätze sowie Stellplätze für 3 Lastenräder und 4 Sonderfahrzeuge (z.B. Fahrradanhänger) auf dem Vorhabengrundstück spätestens bei Fertigstellung des Bauvorhabens herstellen.
  • Neben den oben genannten Punkten enthält der Vertrag noch die erforderlichen allgemeinen Regelungen (insbesondere Übernahme der Planungskosten, Bestimmungen für den Fall der Veräußerung des Grundstücks/Rechtsnachfolge insbesondere des Bauvorhabens einschließlich Vertragsstrafe bei Verstoß hiergegen, Sicherheitsleistungen, Ausschluss von Erstattungs- und Schadensersatzansprüchen vor Bekanntmachung des Bebauungsplans im Rahmen eines Rechtsbehelfsverfahrens). In Bezug auf die sog. Dauerverpflichtung (s.o.) ist hier Verhandlungsergebnis, dass im Falle der Rechtsnachfolge diese Verpflichtung stets weiterzugeben ist. Zugleich ist nach Fertigstellung und Inbetriebnahme des Bauvorhabens eine Rechtsnachfolge der Stadt gegenüber anzuzeigen und das Zustimmungserfordernis durch die Stadt entfällt.

Die mit der Vorhabenträgerin vereinbarten Vertragskonditionen sind insgesamt und im Einzelnen angemessen und als Voraussetzung bzw. Folge des geplanten Bauvorhabens ursächlich.
61.14 
Hannover / Jan 21, 2025