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Die Daten, die die Grundlage des Entscheidungsvorschlags bilden, sind geschlechtsneutral.
Das Ergebnis der Klimawirkungsprüfung wird als neutral bewertet. Eine Laufzeitverlängerung der Aufwendungszuschüsse für Bestandswohnungen zur Sicherung von angemessenem Wohnraum hat keinen Einfluss auf das Klima.
Der Gesamtbetrag der Aufwendungszuschüsse für alle bisher noch laufenden Altverträge beträgt zurzeit jährlich rund 1,8 Mio. €. Hinzu kommen die Beträge für die ab 2016 fertiggestellten Neubauten (zzt. rund 3,1 Mio. €).
Höhe der Aufwendungszuschüsse
Mit dem Beschluss soll die Verwaltung die Möglichkeit erhalten, bei positivem Ausgang der Verhandlungen mit den Eigentümer*innen die Laufzeiten der im Jahr 2025 endenden Bewilligungszeiträume der Aufwendungszuschüsse um bis zu 10 Jahre zu verlängern. Dabei müssen die Höhe der einzelnen Zuschussbeträge, gegebenenfalls auch die Anzahl der weiter zu fördernden Wohnungen im Objekt, sowie die Miethöhe und die Dauer der Festschreibungszeit im Rahmen des konkreten Antragsverfahrens ermittelt werden.
Aufgrund der teilweise nur noch geringen Zahlbeträge und der oft notwendigen Eingrenzung der (zukünftigen) Mieten ist die Bereitschaft der Eigentümer*innen zur Kooperation nur noch bedingt vorhanden. Dies umso mehr, wenn auch die Bindungen aus der Landesförderung auslaufen. Um erfolgreich verhandeln zu können, werden die Zuschussbeträge daher je nach Gesamtsituation im Objekt auch erhöht werden müssen. Dadurch soll verhindert werden, dass Eigentümer*innen vermehrt auf eine Laufzeitverlängerung verzichten und die Belegrechte zumindest mittel- oder langfristig verloren gehen. Auch soll vermieden werden, dass durch Mieterhöhungen wegen des Zuschusswegfalls bei aufgrund anderer Förderungen oder Verträgen weiterbestehenden Belegrechten die Wohnungen für die städtische Wohnungsvermittlung zu teuer und damit nutzlos werden.
Folgen einer Nicht-Verlängerung der Aufwendungszuschüsse
Eine Zahlungseinstellung der Zuschüsse hätte für die damit verbundenen städtischen Belegrechte folgende Auswirkungen:
Mit 1) gekennzeichnete Wohnungen der Anlage:
Ohne Zuschusszahlung gehen die Belegrechte sofort verloren.
Mit 2) gekennzeichnete Wohnungen der Anlage:
Bei einem Auslauf des Aufwendungszuschusses bliebe für diese Wirtschaftseinheiten das ausschließliche Belegrecht der Stadt aufgrund der Ursprungsförderung noch für einen Teil der Wohnungen bestehen. Es endet nach und nach - wohnungsweise zu unterschiedlichen Zeitpunkten - spätestens am 31.12.2030. Sollte die Miete nach Zuschusswegfall entsprechend des Mietrechtes erhöht werden, wären die Belegrechte für die städtische Wohnungsvermittlung möglicherweise nicht mehr geeignet.
Mit 3) gekennzeichnete Wohnungen der Anlage:
Bei einem Auslauf des Aufwendungszuschusses bliebe für diese Wirtschaftseinheit das ausschließliche Belegrecht der Stadt aufgrund eines städtischen Baudarlehens erhalten, das aber jederzeit zurückgezahlt werden kann. Sollte die Miete im möglichen Rahmen des allgemeinen Mietrechtes erhöht werden, wären die Belegrechte für die städtische Wohnungsvermittlung vermutlich zumindest mittelfristig nicht mehr geeignet.
Mit 4) gekennzeichnete Wohnungen der Anlage:
Das Belegrecht kann nach Wegfall des Aufwendungszuschusses nicht mehr ausschließlich, sondern nur noch als Dreier-Vorschlag (die Stadt kann zur Belegung einer freien Wohnung drei berechtigte Wohnungssuchende zur Auswahl benennen) geltend gemacht werden. Nach drei Jahren (Ende 2028 = Nachwirkungsfrist) entfallen die Belegrechte endgültig.
Mit 5) gekennzeichnete Wohnungen der Anlage:
Die Stadt behält bei diesen Wohnungen der hanova WOHNEN GmbH die ausschließlichen Belegrechte aufgrund eines alten Vertrages grundsätzlich weiter. Wegen zu erwartender Mieterhöhungen könnten die Belegrechte für die städtische Wohnungsvermittlung jedoch nutzlos werden.
Bis auf einzelne Wohnungen sind die Bindungen aus der Landesförderung bis spätestens August 2025 beendet, so dass eine „B-Schein“-Bindung für Mietinteressenten (Wohnberechtigungsschein = Bindung an Einkommens- und Wohnflächengrenzen) nur noch bei einem noch laufenden städtischen Baudarlehen oder bei Verlängerung des Aufwendungszuschusses bestehen bleibt.
Vor dem Hintergrund der allgemeinen Marktentwicklung und der Entwicklung der Belegrechte im Besonderen werden die Belegrechte und Mietvereinbarungen dringend benötigt. Soweit bei den Eigentümer*innen die Bereitschaft zur weiteren Zusammenarbeit besteht und für die städtische Wohnungsvermittlung akzeptable Mieten erreicht werden können, sollte die Zuschussförderung daher für alle Wohnungen weitergeführt werden.
Die Objekte im Einzelnen
Weißekreuzstraße; Aarhushof
Eigentümerin beider Objekte ist die meravis Wohnungsbau & Immobilien GmbH.
Die Weißekreuzstraße in der Oststadt gilt durch den derzeitigen Aufwendungszuschuss aus öffentlichen Mitteln noch als „öffentlich gefördert“ und würde bei Einstellung des Zuschusses noch für drei Jahre in der Bindung bleiben („Nachbindung“).
Für den in Wettbergen gelegenen Aarhushof wurde ein städtisches Baudarlehen gewährt, das zwar noch läuft, aber jederzeit zurückgezahlt werden kann.
Sowohl die Wohnungen in der Weißekreuzstraße, die für Senioren geeignet sind, als auch die im Aarhushof sind gut vermittelbar. Die Belegrechte sollten daher durch Verlängerung des Aufwendungszuschusses weiterhin langfristig gesichert werden.
Moritz-Simon-Weg
Die Belegrechte bei den Wohnungen im Moritz-Simon-Weg (Ahlem) entfallen mit Einstellung der Zuschusszahlungen sofort.
Die Wohnungen sind gut vermittelbar, weil die Wirtschaftseinheit sowohl kleine als auch große Wohnungen beinhaltet und in einem Bereich liegt, wo die Stadt nur noch wenige Belegrechte hat.
Der Aufwendungszuschuss sollte daher verlängert werden, damit die Belegrechte weiterhin zur Verfügung stehen.
Ithstraße; Liethfeld; Funkenkamp/Ortskamp
Eigentümerin der drei Objekte ist die hanova WOHNEN GmbH.
Die 12 Wohnungen in der Ithstraße liegen im ehemaligen Unterkunftsgebiet Stöcken und gelten aufgrund des Aufwendungszuschusses aus öffentlichen Mitteln als „öffentlich gefördert“. Bei Einstellung des Zuschusses bliebe das Belegrecht aufgrund des noch laufenden städtischen Baudarlehens und eines alten Vertrages bestehen, die Mieten könnten aber entsprechend erhöht werden.
Die städtischen Belegrechte für die 15 Wohnungen im Liethfeld (Bemerode/Kronsberg) entfallen mit Einstellung des Aufwendungszuschusses.
Das gilt auch für die Wohnungen im Funkenkamp/Ortskamp (Bemerode/Kronsberg). Da die Bindungen jedoch erst bei Zweitvermietung begonnen haben, laufen die Belegrechte für ca. die Hälfte der Wohnungen erst nach und nach - bis spätestens 2030 - aus.
Alle Wohnungen haben gut vermittelbare Zuschnitte. Es gibt insbesondere dringend benötigte Ein-Personen- und Vier-Zimmer- Wohnungen für größere Familien. Im Liethfeld befinden sich zudem drei Wohnungen, die für mobilitätseingeschränkte Menschen geeignet sind.
Die Aufwendungszuschüsse sollten daher für alle Wohnungen verlängert werden, damit die Belegrechte langfristig gesichert und Mieterhöhungen begrenzt werden können.
Papenkamp; 2 x Weinkampswende
Die Finanzierung dieser Objekte in Bemerode (Kronsberg) erfolgte im Rahmen der damaligen EXPO-Förderung. Es wurden Aufwendungszuschüsse und städtische Baudarlehen gewährt, die aber schon vorzeitig zurückgezahlt wurden. Die Bindungen daraus laufen für 25 Jahre ab Zweitbezug. Entsprechend enden auch die städtischen Belegrechte nach und nach bis spätestens 2030.
In allen drei Wirtschaftseinheiten befinden sich viele dringend benötigte kleine Ein-Personen- sowie gut geschnittene Vier-Zimmer-Wohnungen.
Um die Mieten sozialverträglich halten und bei Neuvermietung die Belegrechte noch nutzen zu können, sollten die Aufwendungszuschüsse weiterlaufen. Bei einer 10-jährigen Verlängerung würden sich auch die Bindungen über 2030 hinaus verlängern.
Försterkamp; 2 x Lehmbuschfeld; Ellernbuschfeld
Auch die Finanzierung dieser Objekte am Kronsberg erfolgte im Rahmen der damaligen EXPO-Förderung. Hier enden die Bindungen aus der Förderung aber bereits mit Auslauf der derzeitigen Aufwendungszuschüsse. Die städtischen Belegrechte würden daher sofort entfallen.
Alle vier Wirtschaftseinheiten weisen einen guten Wohnungsmix auf, der insbesondere für eine Person, Alleinerziehende und Familien mit fünf und mehr Personen geeignet ist.
Es sollte daher angestrebt werden, die Aufwendungszuschüsse für alle vier Objekte zu verlängern, um die Belegrechte für die Stadt zu erhalten.
Davenstedter Markt, Davenstedter Straße, Lehmannstraße, Wegsfeld
Die Bindungen aus der öffentlichen Förderung der insgesamt 635 Wohnungen in Davenstedt sind Ende 2020 ausgelaufen. Die Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen hatten günstige Mieten und waren gut vermittelbar.
Um zumindest einen Teil der Belegrechte zu erhalten, gleichzeitig aber auch die Durchmischung des Gebietes zu verbessern, wurde mit der meravis Wohnungsbau & Immobilien GmbH ab 01.01.2021 vertraglich vereinbart, dass die Stadt 308 der Wohnungen weiterhin belegen kann. Vier davon sind auch für mobilitätseingeschränkte Menschen geeignet.
Als Ausgleich für die Belegrechte und eventuelle Mietverzichte durch die Mietdeckelung wird halbjährlich ein pauschaler Zuschuss gezahlt. Der Vertrag läuft am 31.12.2025 aus. Die Mieten sind nach wie vor günstig, so dass die Belegrechte an den Wohnungen dringend erhalten werden sollten.