In seiner Sitzung vom 01.07.2019 hat der Bezirksrat Nord mit dem Antrag Nr. 15-1785/2019 die Abhaltung einer Anhörung zum Thema eines effektiven Milieuschutzes in der Nordstadt beschlossen. Bereits in der Sitzung wurde die Möglichkeit der Einbindung der Stadtverwaltung, als maßgebliches ausführendes Organ, in die Anhörung diskutiert. Zur Vorbereitung der Anhörung, um diese Einbindung zu gewährleisten, halten wir es daher für sinnvoll und notwendig, die gestellten Fragen ebenfalls von der Stadtverwaltung beantworten zu lassen. Darüber hinaus würden wir es außerordentlich befürworten, falls ein Vertreter der Stadt zu diesem Thema anwesend ist.

Daher bitten wir die Verwaltung um die Beantwortung folgender Fragen:

1. Wie hat sich die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung in der Nordstadt in den letzten 15 Jahren verändert?

2. Sind Anzeichen für eine Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung ersichtlich?

3. Wie wird der Einsatz städtebaulicher Instrumente wie etwa sozialen Erhaltungsverordnungen bewertet, um ggf. riskante Aufwertungs- und Verdrängungseffekte abzuwenden; ist hierfür die Durchführung einer vorbereitenden Untersuchung vorgesehen?

Die Begründung gilt gemäß Antrag Nr. 15-1785/2019 weiterhin fort.

Die verwendeten Indikatoren umfassen nicht in Gänze 15 Jahre aufgrund fehlender Daten bzw. aufgrund vorhandener Brüche in den jeweiligen Statistiken, z.B. durch den Zensus 2011 oder durch neue Methoden (betrifft u.a.: Haushalte-, Arbeitslosen-, Sozial- und Wohnungsbestandsstatistik).

Die Nordstadt ist ein stark wachsender Stadtteil und gewinnt im Zeitraum Ende 2006 bis Ende 2018 fast 2.171 Einwohner*innen hinzu (+13,5 %, Stadt: +7,3 %). Dies gründet v.a. auf den Zuwachs junger Erwachsener im Alter von 18 bis 26 Jahren. Zum starken Wachstum haben in fast ¾ der Fälle Menschen mit Migrationshintergrund beigetragen (+ 1.572 Personen), häufig aus Osteuropa oder aus Nationen des Vorderen Orients.

Der Anteil der Kinder und Jugendlichen ist unterdurchschnittlich (12,8 %, Stadt: 15,4 %) und gegen den Trend von 14,0 auf 12,8 % gesunken (Stadt: Anstieg von 15,1 auf 15,4 %). Auch absolut betrachtet ist die Anzahl der Kinder und Jugendlichen – im Gegensatz zum gesamtstädtischen Trend – stagnierend.

Die Generation 60 plus ist in der Nordstadt unterrepräsentiert, ihr Anteil liegt bei 14,5 % (Stadt: 24,2 %). Im betrachteten Zeitraum Ende 2006 bis Ende 2018 ist die Zahl der Senior*innen zwar um 118 Personen gestiegen, aufgrund des starken Wachstums der mittleren Altersgruppen ist ihr Anteil im Stadtteil dennoch insgesamt von 15,7 auf 14,5 % gesunken.

Die Haushaltsstruktur ist v.a. durch kleinere Haushalte geprägt: 64,7 % sind 1-Personenhaushalte (Stadt 54,3 %), nur 12,6 % der Haushalte bilden Familien (Stadt 16,9 %), d.h. auch, dass die Nachfrage v.a. auf kleinere Wohnungen abzielen dürfte. Im Zeitraum 2008 bis 2017 hat die Nordstadt 1.035 Haushalte hinzugewonnen (ein Vergleich mit 2006 ist methodisch nicht möglich).

Der Haushaltsanstieg fußt auf einem überproportionalen Anstieg der Einpersonenhaushalte (+ 865 Haushalte bzw. + 13,6 %, Stadt: + 7,8 %). Die Nordstadt verlor im Gegenzug Familienhaushalte (- 44 Familien bzw. -3,0 %), darunter auch Alleinerziehende (-18 bzw. -4,3 %). Diese Entwicklung steht im Gegensatz zum gesamtstädtischen Trend eines starken Familienwachstums von Plus 3,8 % im Zeitraum Ende 2008 bis Ende 2017. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt in der Nordstadt Ende 2017 bei 1,60 Personen und ist damit seit 2008 von 1,63 Personen entgegen dem stadtweiten Trend leicht gesunken (Stadt: von 1,79 auf 1,82 Personen je Haushalt).

Ende Dezember 2018 waren im Stadtteil Nordstadt 964 Menschen arbeitslos registriert, ein Anteil von 6,9 % an der Bevölkerung im Alter von 18 bis 64 Jahren (Stadt: 6,3 %). Der Rückgang der Arbeitslosigkeit in der Nordstadt war im Zeitraum Ende 2006 bis Ende 2018 etwas stärker als im städtischen Durchschnitt (-4,9 Prozentpunkte, Stadt: -4,2 Prozentpunkte).

Die Transferleistungsquote liegt in allen Altersgruppen höher als im städtischen Vergleich. Ende 2017 bezogen 3.005 Nordstädter*innen Transferleistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts (SGB II, SGB XII oder Leistungen nach dem AsylbLG). Das waren 16,9 % der Bevölkerung in der Nordstadt (Stadt: 15,6 %). Darunter waren 716 bzw. 31,3 % Kinder und Jugendliche (Stadt: 27,8 %) und 384 Personen im Alter von 60 Jahren und älter (14,6 %; Stadt: 9,8 %).

Der stadtweit zu beobachtende Rückgang bzw. die Stagnation des Transferleistungsbezugs ist auch in der Nordstadt zu beobachten: Seit Ende 2006 nahm der Anteil der Transferleistungsbeziehenden in der Nordstadt stärker ab als in der Gesamtstadt (-2,5 Prozentpunkte, Stadt: +0,1 Prozentpunkte). Ende 2017 bezogen 130 Minderjährige weniger die o.g. Transferleistungen als Ende 2006. Die Kinderarmut sank deutlich um 6,3 Prozentpunkte (Stadt: -0,6 Prozentpunkte).

Die stadtweite Anstieg der Altersarmut verlief in der Nordstadt in diesem Zeitraum hingegen stärker (+4,6 Prozentpunkte) als im gesamtstädtischen Vergleich (+3,4 Prozentpunkte).

Antwort zu Frage 2:

Eine fundierte Beantwortung der Frage nach strukturellen Veränderungen in der Nordstadt, die ggfs. zu Verdrängung führen, kann allein aus den sozialstrukturellen Daten auf Stadtteilebene nicht beantwortet werden. Zusätzlich zu den statistischen Informationen zur sozialen Lage werden Informationen zu den Wohnkosten und zum lokalen Wohnungsmarkt benötigt, die Rückschlüsse darauf ermöglichen, ob es zu preisrelevanten Aufwertungen des Wohnungsbestandes kommt und welche Einkommensgruppen Zugang zum Wohnungsmarkt haben. Eine auf diese beiden Datenfelder fußende Struktur-Analyse kann erste Indizien für Verdrängungsprozesse ergeben. Fundierte Aussagen lassen sich letztendlich nur auf der Grundlage einer Haushaltsbefragung und weiterer vertiefender Untersuchungsmethoden vor Ort machen, die die Wohn- und Lebenssituation eruieren und auch Fortgezogene und ihre Umzugsmotive berücksichtigen.

Zur Beobachtung der Mietpreisentwicklung nutzt die Stadt Hannover Angebotspreisdaten, die sich aus Wohnungsinseraten verschiedener Internetportale speisen. Hiermit wird die Entwicklung der im Beobachtungszeitraum stattfindenden Neu- und Wiedervermietungen sichtbar. Über die Bestandsmieten kann hier keine Aussage getroffen werden. Die Angaben liegen nur für die Stadteilebene vor. Eine kleinräumigere Auswertung ist nicht möglich.

Die Nordstadt weist 2018 mit 9,00 €/m² eine höhere Angebotsmiete auf als der Stadtdurchschnitt (8,50 €/m²). Seit 2007 (5,93 €/m²) haben sich in der Nordstadt die angebotenen Mietwohnungen um 51,8 % verteuert. In der Gesamtstadt sieht das ähnlich aus: 2007 lag die mittlere Angebotsmiete bei 5,84 €/m², 2018 bei 8,50 €/m², ein Anstieg um 46,6 %: Insgesamt streuen die Angebotsmieten in den 51 hannoverschen Stadtteilen deutlich: Zwischen 2007 und 2018 haben sich z.B. in Mitte die Mietwohnungsangebote um knapp 70 % verteuert, in Kleefeld um 55 %; die geringsten Angebotspreissteigerungen ergeben sich im Sahlkamp (+23,0 %), Misburg-Nord (+30 %) und Mittelfeld (+31 %). Es lässt sich festhalten, dass die angebotenen Wohnungen in der Nordstadt seit Beginn der Erfassung ein überdurchschnittliches Angebotspreisniveau aufweisen.

Die Wohnungsleerstandsquote in der Nordstadt liegt mit 1,7 % (184 Wohnungen) im Stadtdurchschnitt (März 2019). Seit dem Vorjahr ist der Wohnungsleerstand analog zum Stadtdurchschnitt merklich gesunken (von 2,0 %). Gründe dafür sind vermutlich, dass 2017 und 2018 mehr Wohnungen fertiggestellt worden, die Ende 2018 auch bezogen wurden.

Der Wohnungsbestand in der Nordstadt ist zwischen Ende 2011 bis Ende 2017 überdurchschnittlich gewachsen: 421 Wohnungen sind hinzugekommen, ein Plus von 4,1 % (Stadt: 2,0 %). Auch die relative Entwicklung von Einwohner*innen-, Haushalte- und Wohnungsbestandszuwachs zeigt, dass sich die Nordstadt dynamischer entwickelt als die Gesamtstadt: Von Ende 2011 bis Ende 2017 ist die Einwohner*innenzahl um +7,2 % gewachsen (Stadt: 5,1 %), die der Haushalte um 8,9 % (Stadt: 4,3 %) und die Wohnungen um 4,1 % (Stadt: 2,0 %).

In der Nordstadt fällt die Belegrechtsquote mit 7,85 % etwas höher aus als in der Gesamtstadt mit 6,52 %. Die Entwicklung der Anzahl ausgeübter Belegrechte verlief in der Nordstadt seit 2011 ähnlich wie in der Gesamtstadt leicht rückläufig (Stadt 2018: 6,52 % / 2011: 6,86 %). 826 Wohnungen unterliegen in der Nordstadt dem städtischen Belegrecht (7,85 %). Seit 2011 ist dies eine Abnahme um 21 Wohnungen (2011: 847 / 8,71 %).

Die Wohnungsstruktur Ende 2017 in der Nordstadt weicht von der Gesamtstadt ab: Der Anteil der Kleinwohnungen ist größer (24,3 %, Stadt: 14,8 %), der Anteil der Großwohnungen ist kleiner (16,3 %, Stadt: 24,5 %), was sich u.a. aus dem hohen Vorkommen an Wohnheimplätzen für Studierende erklärt. Die durchschnittliche Wohnungsgröße ist mit 66 m² deutlich geringer als in der Gesamtstadt (77 m²).

Antwort zu Frage 3:

Vorab-Erläuterung zum städtebaulichen Instrument der sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung)

Die Soziale Erhaltungssatzung ist in den §§ 172 und 173 BauGB geregelt. Sie beinhaltet im wesentlichen drei „Werkzeuge“, die bei Vollzug im Satzungsgebiet eingesetzt werden können: 1. Einen Genehmigungsvorbehalt bei Abbruch, Umbau oder Änderung baulicher Anlagen, die Wohnzwecken dienen. 2. Einen Umwandlungsvorbehalt bei Begründung von Teileigentum an Gebäuden, die Wohnzwecken dienen. 3. Ein gemeindliches Vorkaufsrecht, das die Kommune für sich selbst und auch für Dritte ausüben kann.

Ziel einer sozialen Erhaltungssatzung ist der Schutz der im Satzungsgebiet bestehenden Bevölke­rungszusammensetzung. Meist erfolgen vier Schritte bis eine Satzung erlassen wird:

1. stadtweite Voruntersuchung zur Identifizierung von Gebieten, in denen die potenzielle Gefahr besteht, dass durch bauliche Veränderungen oder Aufwertung des Gebäude- und Wohnungsbestandes die Zusammensetzung der Bevölkerung gefährdet ist, was unerwünschte städtebauliche Folgen befürchten lässt.

2. Aufstellungsbeschluss für durch Voruntersuchung identifizierte Verdachtsgebiete.

3. Vertiefte sozialräumliche Untersuchungen, (Befragungen und weitere Methoden) zur Gewinnung von gerichtsfestem Abwägungsmaterial für den Beschluss und den Vollzug der Satzung.

4. Beschluss der Satzung durch den Rat.

Nach erfolgtem Satzungsbeschluss wird in Genehmigungsverfahren für jeden Einzelfall geprüft, ob das Satzungsziel durch die zu prüfende Maßnahme gefährdet ist, und ob dadurch unerwünschte städtebauliche Folgen zu befürchten sind. Meist liegt für die Genehmigungsverfahren eine detaillierte Kriterienliste vor.

Für das Satzungsgebiet muss nach angemessener Zeit überprüft und entschieden werden, ob die Situation nach wie vor eine Satzung rechtfertigt und diese weiter aufrechterhalten werden soll. Meist erfolgt die Evaluation nach fünf Jahren. Die Prüfindikatoren müssen daher kontinuierlich aktualisiert und verfügbar sein.

Erfahrungen anderer Städte zur Wirksamkeit sozialer Erhaltungssatzungen
- Eine Soziale Erhaltungssatzung kann Modernisierungen, die zum Zwecke der Mietsteigerung erfolgen und über dem üblichen Wohnstandard liegen, mit Hilfe des Genehmigungsvorbehaltes verhindern. Modernisierungen zur Herstellung eines zeitgemäßen Standards sind zu genehmigen.

- Durch die Einwirkung auf Modernisierungen kann die Mietenentwicklung im Satzungsgebiet gedämpft werden. Mietpreissteigerungen können jedoch nicht prinzipiell verhindert werden, denn diese bleiben an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Da im Mietspiegel nur Mieten relevant sind, die in den letzten vier Jahre neu abgeschlossen, bzw. geändert wurden, führt dies auch in Gebieten, in denen die Soziale Erhaltungssatzung gilt, zum kontinuierlichen Mietenanstieg.

- Das Schutzziel der Sozialen Erhaltungssatzung ist der Erhalt der vorhandenen Bevölkerungs­struktur / Gebietscharakteristik. Einen individuellen Mieterschutz leistet die Satzung nicht.

- Besteht eine Umwandlungsverordnung auf Landesebene (Dies ist in Niedersachsen nicht der Fall), steht die Umwandlung von Miet­wohnungen in Teileigentum für die Zeit der Satzung unter Genehmigungsvorbehalt. Verpflichten sich die Eigentümer*innen innerhalb von sieben Jahren nur an darin wohnende Mieter*innen zu verkaufen, muss jedoch genehmigt werden.

- Der Vollzug einer sozialen Erhaltungssatzung bedarf personeller Kapazitäten in der Verwaltung und einer guten Zusammenarbeit zwischen unterschiedlichen Verwaltungseinheiten (Planen und Stadtentwicklung, Bauordnung, Justiziariat, Sozialplanung, Statistikstelle). Diese Kapazitäten hat die Verwaltung gegenwärtig nicht.

- Die Verwaltung ist für den wirksamen Vollzug der Satzung darauf angewiesen, „das Ohr am Viertel zu haben“, hierfür hat sich vielerorts der Einsatz von Mieterberatungen vor Ort bewährt.

- Der Einsatz des gemeindlichen Vorkaufsrechts bedarf entsprechender Finanzen und einer guten Zusammenarbeit mit Dritten, für die das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll (kommunales Unternehmen, Genossenschaften, Stiftungen, u.ä.). Heute stehen hierfür keine Mittel zur Verfügung.

- Eine soziale Erhaltungssatzung kann Defizite der Wohnungspolitik nicht allein ausgleichen.

Bewertung und Fazit

Durch den Einsatz des städtebaulichen Instrumentes der Sozialen Erhaltungssatzung sind die sozialräumlichen Veränderungsprozesse, die in einem Quartier bereits begonnen haben, zwar nicht umzukehren. Soziale Erhaltungssatzungen können aber ein konkreter Baustein für eine sozialver­träglichere Stadtteilentwicklung sein, da sie unerwünschte Entwicklungen (kostenrelevante Veränderung des Wohnungsbestandes, Mietenentwicklung, Verdrängung, daraus resultierende städtebauliche Folgen) eindämmen und zeitlich verzögern können. Auch kann durch den Satzungsbeschluss eine Signalwirkung für eine stärkere Regulation des Wohnungsmarktes erzielt werden. Dies kann – insbesondere in Zeiten hohen Drucks auf dem Wohnungsmarkt – Zeit verschaffen.

Dieser Effekt von Sozialen Erhaltungssatzungen ist aber nur erzielbar, wenn die Regelungen streng ausgelegt und kontrolliert werden. Dies bedarf in der Verwaltung ein deutliches Mehr an Personal und bedeutet einen erheblichen Beratungs- und Kommunikationsaufwand.

Um nachhaltig soziale Umstrukturierungen von Teilgebieten einer Stadt beeinflussen zu können, die auf Veränderungen des Wohnungsbestandes zurückzuführen sind, wäre eine Anwendung in mehreren Gebieten gleichzeitig sinnvoll.