Die Planung wurde nach der frühzeitigen Beteiligung im Laufe des weiteren Verfahrens geringfügig modifiziert. Der jetzt geplante V-geschossige Wohnungsneubau mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss fügt sich mit ca. 19,70 m Firsthöhe für den höheren Bauteil bzw. 16,20 m Firsthöhe für den niedrigeren Bauteil in die Höhenentwicklung des historischen Gebäudebestandes zwischen Christuskirche und dem jüdischen Friedhof ein und hält zu den angrenzenden Nachbargrundstücken die nach der NBauO geforderten Grenzabstände mit ½ H ein. Ungewöhnlich ist allenfalls der leicht geneigte Giebel des neuen Gebäudes hinsichtlich der Gebäudeform. Von der Maßstäblichkeit her kann aber in keiner Weise von einem Fremdkörper gesprochen werden. Mit dieser signifikanten Gebäudeform wird in einer Baulücke ein markantes Gebäude entstehen, welches hinsichtlich First- und Traufhöhe die Proportionen der umgebenden Bebauung im Umfeld der Christuskirche aufnimmt.
Die erforderlichen Mindestabstände zwischen dem neu geplanten Wohngebäude und den vorhandenen Wohngebäuden an der Oberstraße werden im Innenhof eingehalten. Damit bleiben ausreichende Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse für die vorhandenen Wohnungen im historisch gewachsenen Baublock und für die Balkone gewahrt.
Das neue Gebäude entwickelt sich traufständig neben dem vorhandenen III-geschossigen Gebäude (An der Christuskirche 10) und nimmt an der Nordseite des Platzes neben der Christuskirche mit seiner Firsthöhe die Maßstäblichkeit der vorhandenen Bebauung westlich des Kirchplatzes (An der Christuskirche 15 – 19) auf.
Das kirchliche Gemeindehaus in unmittelbarer Nachbarschaft zum geplanten Neubau hat z.B. eine Firsthöhe von über 20,0 m, mehrere Gebäude innerhalb des historischen Baublocks haben eine Firsthöhe über 19,0 m. Insofern fügt sich das geplante Gebäude in die nähere Umgebung höhenmäßig ein. Die Ausnutzung des neuen Baugrundstückes orientiert sich an der vorhandenen Bebauung im historischen Baublock zwischen Oberstraße und der Straße An der Christuskirche. Außerdem wird mit dem Wohnungsneubau und der Neugestaltung der verbleibenden Freiflächen im Innenhof sowohl das Grundstück An der Christuskirche 11 und 12 selbst, als auch die unmittelbare Umgebung im Vergleich zur heutigen Situation deutlich aufgewertet.
Eine Einschränkung der Vermietbarkeit oder eine Reduzierung des Wiederverkaufswertes der Grundstücke an den Straßen der Umgebung in dieser innerstädtischen und verkehrlich gut erschlossenen Lage ist aufgrund der geplanten Neubaumaßnahme nicht zu erwarten. Eine Auswirkung auf den nördlichen Teil des Engelbosteler Damms ist ebenfalls nicht zu erwarten. Auch eine Auswirkung auf das Mietgefüge in der Nordstadt durch den geplanten Neubau von 10 Wohneinheiten und 1 Gewerbeeinheit an dieser Stelle der Nordstadt ist nicht zu erwarten. Die Schaffung von neuem Wohnraum entspannt den Wohnungsmarkt.
Prägend für die Umgebung des historischen Baublocks ist vorrangig der Kirchenbau, aber ebenso prägend sind die Gebäude entlang des Kirchenplatzes, zu denen auch das Gemeindehaus der Kirchengemeinde an der Straße An der Christuskirche gehört. Die Firsthöhen dieser Gebäude in direkter Nachbarschaft zum geplanten Neubau betragen bis zu 26,00 m. Die Firsthöhen innerhalb des historischen Baublockes bis zu 19,90 m. Damit bleibt die geplante Neubebauung unterhalb der höchsten Firsthöhen der Gebäude direkt an den Straßen An der Christuskirche und Am Judenkirchhof. Durch den geplanten Neubau wird die Ost-West-Sichtachse nicht erheblich beeinträchtigt.
Das neue Gebäude wird dem Eckgrund-
stück wieder eine stärkere räumliche Hinführung zum Portal der Christuskirche ermöglichen. Die frühere Bebauung an der Christuskirche hat einen Straßenraum gebildet, der auf das Portal zuführte.
Die geplante Zufahrt zur Tiefgarage des Neubaus stellt die kürzest mögliche Anschlussmöglichkeit des Baugrundstückes über den Platz dar. Alle anderen Zufahrtsmöglichkeiten zu dem Grundstück würden auf dem Platz für eine wesentliche Zunahme des Verkehrs sorgen. Die zukünftige Zufahrt zum Grundstück ist verkehrstechnisch nur für die Anlieger und den Zulieferverkehr zum Grundstück freizugeben. Durch diesen Anliegerverkehr wird die zukünftige Nutzung der Christuskirche durch das internationale Chorzentrum nicht beeinträchtigt werden.
Die während einer Bauphase temporär auftretenden Umweltbelastungen durch z. B. Lärm- und Staubentwicklung und Erschütterungen können im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens nicht gesteuert werden. Hier gelten völlig unabhängig die Regelungen der "Allgemeinen Verwaltungsvorschriften Baulärm (AVV Baulärm)" für Lärm, Staub und Erschütterungen bei Bau- und Abbrucharbeiten, die durch die untere Immissionsschutzbehörde der Region Hannover überwacht werden.
Mit der Neubebauung der bisherigen Brachfläche und mit dem Neubau wird ein städtebaulicher Missstand beseitigt. Daher sieht die Verwaltung nicht die Gefahr einer Zunahme von Gewalt wegen des geplanten Neubaus. Auch das gemäß § 4 Abs. 1 BauGB beteiligte Polizeikommissariat Nordstadt erhebt keine Bedenken gegen den Bebauungsgsplan.
Die Landeshauptstadt Hannover versucht bereits seit 2005, nach Aufgabe des Spielplatzes das Grundstück für eine Neubebauung zu veräußern (Haushaltskonsolidierungskonzept 2005 – 2007). Die Bebauungsmöglichkeiten hierfür waren bisher sehr eingeschränkt möglich. Durch die Zusammenlegung der städtischen Fläche mit dem Nachbargrund-
stück konnte der vorliegende Bebauungs-
vorschlag zusammen mit einem Investor erarbeitet werden. Die Landeshauptstadt Hannover veräußert ihre Grundstücke grundsätzlich zu den Verkehrswerten, die durch Gutachten ermittelt werden.
Der Umgebungsschutz gemäß § 8 NDSchG wurde für den jüdischen Friedhof und für folgende Gebäude von der gemäß § 4 Abs. 1 BauGB beteiligten Unteren Denkmalschutzbehörde untersucht:
Ø Christuskirche
Ø Am Judenkirchhof 10, 10A, 14, 15
Ø Brüggemannhof 8, 9
Ø Wilhelm-Busch-Straße 24
Ø Denkmalgruppe Oberstr. 1/Wilhelm-Busch-Str. 26/Am Judenkirchhof 7,8
Die Untere Denkmalschutzbehörde hat gegen das geplante Bauvorhaben auf dem Grundstück An der Christuskirche 11/12 keine fachlichen Bedenken erhoben. Ebenso hat die kirchliche Denkmalpflege keine fachlichen Bedenken erhoben.
Die Bäume sind zwischenzeitlich beseitigt worden, um einen Abriss des leerstehenden Wohngebäudes zu ermöglichen und einen zügigen Baubeginn zu gewährleisten. Gemäß der Baumschutzsatzung werden diese entsprechend ersetzt. Die Eingriffsregelung ist hier nicht anzuwenden, weil die vorhandene Bebauung bereits als historisch gilt und diese mit dem Bebauungsplan Nr. 1463 planungsrechtlich abgesichert werden soll. (s. hierzu auch die der Drucksache als Anlage 2 beigefügte Stellungnahme des Bereiches Forsten, Landschaftsräume und Naturschutz im Fachbereich Umwelt und Stadtgrün).