Mit schriftlicher Eingabe vom 08.11.2019 hat die Initiative „Bumke selber machen! - Netzwerk Wohnraum für alle“ die Petition zur Neubebauung der Grundstücke der Fa. Bumke (Engelbosteler Damm 5 und 9) in der Nordstadt bei der Landeshauptstadt Hannover eingereicht. Diese Flächen liegen im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 1862 – Oberstraße.
Bei der Petition handelt es sich um Anregungen und Beschwerden im Sinne von § 34 Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG). Demzufolge hat jede Person das Recht, sich einzeln oder in Gemeinschaft mit andern schriftlich mit Anregungen und Beschwerden in Angelegenheiten der Kommune an die Vertretung zu wenden. Die Eingabe wird deshalb unter der Nr. 06/ 2. Halbjahr 2019 geführt. Laut Angabe der Petenten wurden über 2.506 Unterschriften gesammelt, davon alle aus Hannover.
Ziel der Petition ist, die Entwicklung für die freiwerdenden Bumke-Grundstücke entsprechend der fünf eingereichten Forderungen durch die Landeshauptstadt Hannover sicherzustellen. Dabei geht es vor allem um dauerhaft günstige Mieten, gemeinnützigen Wohnraum und eine an den Bedürfnissen der Bewohner*innen der Nordstadt orientierte Nutzung.
Zudem wird von der Bürgerinitiative „Bumke selber machen“ die Bitte vorgebracht, die Petition durch den Rat der Landeshauptstadt Hannover beraten zu lassen. Begründet wird dies mit der Größe und städtebaulichen Bedeutung des Bumke-Geländes, der weitreichenden Inhalte der Petition, sowie der großen Anzahl an Unterstützer*innen. Hierbei seien grundlegende Ziele der Entwicklung der Kommune berührt, über die gemäß § 58 Abs. 1 Nr. 1 NKomVG ausschließlich der Rat der Landeshauptstadt Hannover beschließt.
Gemäß § 15 Abs. 6 der Hauptsatzung der Landeshauptstadt Hannover ist die Entscheidung über Petitionen dem Verwaltungsausschuss übertragen worden, bei denen keine ausschließlichen Entscheidungsrechte des Rates betroffen sind.
Nach § 58 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 NKomVG trifft der Rat ausschließlich die abschließende Entscheidung über die Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung von Bauleitplänen. In diesem Fall handelt es sich jedoch um ein laufendes Bebauungsplanverfahren, der Rat hat noch keine Beschlüsse gefasst (Beschluss über Stellungnahmen, Satzungsbeschluss), somit verbleibt die Zuständigkeit gemäß § 15 Abs. 6 der Hauptsatzung der LHH beim Verwaltungsausschuss.
Auch handelt es sich hier nicht um grundlegende Ziele der Entwicklung der Kommune, also strategische Entwicklungsziele. Ein derartiger Grundsatzbeschluss liegt hier nicht vor, da es sich hierbei um ein ca. 8.000 m² großes, bisher gewerblich genutztes Grundstück handelt, bei dem eine Wohnbauentwicklung mit ca. 140 bis 150 Wohneinheiten ermöglicht werden soll. Selbst in Bezug auf die Nordstadt mit ihren rund 18.000 Einwohner und knapp 11.000 Wohnungen, ist diese städtebauliche Planung so kleinteilig, dass die Voraussetzungen für § 58 Abs. 1 Nr. 1 NKomVG nicht gegeben sind. Es kann in diesem Zusammenhang nicht von „grundlegenden Zielen der Entwicklung der Kommune“ gesprochen werden, da dieser Stadtbaustein zwar ein wichtiges Projekt für die Nordstadt ist, aber in Bezug auf die stadtentwicklungspolitische Bedeutung für die Gesamtstadt doch deutlich untergeordnet ist.
Ungeachtet der kommunalrechtlichen Voraussetzungen besteht jedoch die Möglichkeit, dass sich der Rat gemäß § 58 Abs. 3 NKomVG die Beschlussfassung über die Petition vorbehält.
Der Inhalt der Petition besteht aus den folgenden 5 Forderungen an die Landeshauptstadt Hannover.
1. Die Aufnahme der Gemeinnützigkeit des gesamten entstehenden Wohnraums in den städtebaulichen Vertrag. Die Mieten müssen dauerhaft günstig sein.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Aufnahme der Gemeinnützigkeit in den städtebaulichen Vertrag ist ein so weitreichender Eingriff in das private Eigentum, dass das öffentliche Recht hierfür keine Rechtsgrundlage bietet.
Die in einem städtebaulichen Vertrag vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Dabei ist eine Leistung als angemessen zu beurteilen, wenn sie dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entspricht. Eine auf Dauer ausgerichtete vertragliche Verpflichtung zur Gemeinnützigkeit des entstehenden Wohnraums mit einer damit verbundenen dauerhaften Begrenzung der Mieten im privaten Eigentum, würde diesem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit widersprechen.
Dies beinhaltet auch, dass es dem Vorhabenträger ermöglicht werden muss Gewinne zu erwirtschaften.
Durch die neugeschaffene städtebauliche Struktur auf dem Grundstück im Zusammenwirken mit einem vertraglich vereinbarten hohen Anteil von Wohneinheiten, die Wohnraumförderprogrammen und deren Bindungen unterliegen (hier 45% gegenüber der Ratsvorgabe von 30%), wird dem besonderen Wohnbedarf von Bevölkerungsgruppen in der Nordstadt Rechnung getragen.
Die Verwaltung empfiehlt daher diesem Punkt nicht zu folgen.
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Offene Prüfung möglicher Umnutzung bereits bestehender Gebäude mit dem Ziel der Kostenreduzierung.
Stellungnahme der Verwaltung:
Eine ergebnisoffene Prüfung zum Erhalt der bestehenden Gebäude wurde bereits durch das Architekturbüro Gruppe OMP durchgeführt und im Rahmen des bisherigen Beteiligungsprozesses intensiv diskutiert.
Die Prüfung hat ergeben, dass der Aufwand für den Umbau zu Wohnraum aufgrund der Anforderungen aus der niedersächsischen Bauordnung so erheblich wäre, dass von der Bestandsstruktur kaum etwas übrig bliebe. Große Probleme stellen dabei die fast vollständige Unterkellerung und die großen Gebäudetiefen sowie die unterschiedlichen Geschosshöhen dar. Für eine Nutzungsänderung in Wohnen sind hier neue Anforderungen hinsichtlich Brandschutz, Wärmeschutz, Schallschutz, Barrierefreiheit, Geschosshöhen, Belichtung, Statik und Einstellplätzen zu berücksichtigen.
Wenn an den bestehenden Gebäuden festgehalten wird, können mit einem erheblich größeren Aufwand und deutlich höheren Kosten weniger Wohnungen und damit auch weniger geförderte Wohnungen geschaffen werden, als bei einem Neubau. Das ist gerade vor dem Hintergrund des nachhaltigen Umgangs mit Grund und Boden sowie hinsichtlich einer effizienten Grundstücksausnutzung zu berücksichtigen.
Die Architekten haben im Rahmen der Bürgerbeteiligung plausibel dargelegt, dass der Erhalt der bestehenden Gebäude keine Kostenreduzierung ermöglicht.
Eine erneute Prüfung der Bestandsgebäude ist nicht notwendig. Die Verwaltung empfiehlt diesem Punkt nicht zu folgen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Für das Bumke-Gelände liegt bereits ein Aufstellungsbeschluss für das Bebauungsplanverfahren Nr. 1862 - Oberstraße vor. Zu den allgemeinen Zielen eines jeden Bebauungsplanes und den begleitenden städtebaulichen Vertrag gehört grundsätzlich die Berücksichtigung nachhaltiger und sozialer Belange gemäß § 1 (5) BauGB.
Dabei geht es sowohl um den schonenden Umgang mit Ressourcen (Umnutzung von bestehenden Flächen, Nachverdichtung, flächensparendes Bauen, Umsetzung der energetischen Standards der Landeshauptstadt Hannover, klimaangepasstes Bauen usw.) sowie eine sozialgerechte Bodennutzung (Umsetzung des Ratsbeschlusses der Landeshauptstadt Hannover für min. 30% (hier 45%) geförderter Wohnungen, Weitergabe von Infrastrukturkosten für den Bau von Kitaplätzen, die durch den Wohnungsneubau ausgelöst werden, an den Investor). In diesen Zusammenhang gehört auch die Prüfung, inwieweit Sicherungsinstrumente (z.B. grundbuchliche Sicherungen, Dienstbarkeiten etc.) mit denen weitergehende wohnungspolitische Zielsetzungen erreicht werden können, angewendet werden.
Im Bereich des Bumke-Areals ist bislang geplant, ein allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festzusetzen. Das Nutzungsspektrum reicht von Wohngebäuden, über zur Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, bis hin zu Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für die Verwaltung zugelassen werden.
Durch den Bebauungsplan wird ein Rahmen für die Nutzungen gegeben. Dieser kann durch Eigentümer ausgeschöpft werden, dies muss aber nicht im vollen Umfang geschehen. Insofern sind verschiedene Nutzungsmöglichkeiten und Wohnformen wie beispielsweise genossenschaftliches Wohnen oder selbstverwaltete Baugemeinschaften gegeben, diese können jedoch nicht in dieser Detailschärfe durch die Landeshauptstadt Hannover im Rahmen der Bauleitplanung vorgegeben bzw. geregelt werden.
Die Rahmenbedingungen zur Sicherung einer sozialen und nachhaltigen Architektur werden im Bebauungsplanverfahren Nr. 1862 - Oberstraße und den dazugehörigen städtebaulichen Vertrag geschaffen. Die Umsetzung der in der Petition formulierten sozialen und nachhaltigen Architektur kann mit dem rechtlichen Instrumentarium (hier: BauGB) jedoch nur teilweise sichergestellt werden.
Die Verwaltung empfiehlt diesem Punkt daher im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zu folgen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Bereits im öffentlichen Beteiligungsverfahren des Vorhabenträgers Theo Gerlach Wohnungsbau, welches von November 2018 bis November 2019 stattfand, wurden in einem Eckdatenpapier Entwicklungsziele für das Bumke-Areal formuliert. Diese werden in den städtebaulichen Vertrag und in den Bebauungsplan einfließen und den politischen Gremien zur Entscheidung vorgelegt. Sich in diesen Entscheidungsprozess einzubringen war sowohl im Arbeitskreis (der sich aus Vertreter*innen des Theo Gerlach Wohnungsbauunternehmens, der Landeshauptstadt Hannover, von Stadtteilinstitutionen, von Bumke selber machen sowie Politiker*innen der Nordstadt, Bürger*innen und Fachexpert*innen zusammensetzte) als auch für alle Teilnehmer*innen der öffentlichen Foren möglich.
Im Bebauungsplanverfahren werden die Inhalte des Eckdatenpapiers aufgegriffen und rechtsverbindlich in den Bebauungsplanentwurf eingearbeitet. Ergänzend dazu wird der städtebauliche Vertrag ausgearbeitet.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens gibt es für jeden Bürger die Möglichkeit, sowohl bei der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit als auch bei der öffentlichen Auslage Anregungen und Bedenken zu den Inhalten der Planung abzugeben. Insofern gelten - wie bei jedem anderen kleineren und größeren Stadtentwicklungsprojekt - die gesetzlich vorgeschriebenen transparenten und demokratischen Entscheidungswege und Beteiligungsverfahren.
Der Bebauungsplan wird durch den Rat der Landeshauptstadt Hannover final als Satzung beschlossen. Der städtebauliche Vertrag wird durch den Verwaltungsausschuss beschlossen. Von daher sind die üblichen demokratischen Entscheidungswege - durch Beschluss der gewählten Vertreter - bei der Umnutzung des Bumke Areals gewährleistet.
Im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten ist eine demokratische Mitwirkung über die Öffentlichkeitsbeteiligung im Bebauungsplanverfahren gegeben. Die Entscheidung über die eingebrachten Anregungen obliegt jedoch allein den politischen Gremien. Insofern ist eine "Mitentscheidung" rechtlich nicht vorgesehen. Die Verwaltung empfiehlt diesem Punkt insoweit zu folgen, als dass der Forderung nach einer umfassenden demokratischen "Mitwirkung" nachgekommen werden soll.,
Stellungnahme der Verwaltung:
Grundsätzlich zielt das Instrument der Anwaltsplanung darauf ab, nicht organisierte - oft artikulationsschwache oder sozial benachteiligte - Bewohnergruppen in eine Planung einzubeziehen. Hierfür werden sie von Experten fachlich zum Planungsprozess beraten und bei der Wahrung ihrer Interessen unterstützt.
Vorrangig wird die Anwaltsplanung als ein Instrument im Rahmen einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme nach § 136 ff BauGB angewandt. Hier sollen die Sanierungsbetroffenen möglichst frühzeitig an der Vorbereitung und Durchführung beteiligt und gemäß § 137 BauGB von der Gemeinde zur Mitwirkung angeregt und beraten werden. In der Regel geht es darum, den von der Sanierung betroffenen Mietern, Pächtern und Eigentümern eine Möglichkeit zur Wahrung ihrer Rechtsposition im Hinblick auf die weitreichenden Eingriffsmöglichkeiten der Gemeinde im Rahmen der Sanierung zu geben. Das Bumke-Areal befindet sich aktuell nicht in einem Sanierungsgebiet. Die Fläche war von 1984 bis 1997 Bestandteil des Sanierungsgebietes Nordstadt.
Bei der Planung für das Bumke-Gelände handelt es sich um eine städtebauliche Entwicklung von einem freiwerdenden Gewerbestandort zum urbanen Wohnstandort. Um diese Fläche im Sinne des Stadtteils zu entwickeln wurde eine Bürgerbeteiligung durchgeführt. Im Rahmen dieses Beteiligungsverfahrens wurde der Arbeitskreis nach dem 1. öffentlichen Forum nochmals angepasst, um ein möglichst breites Meinungsbild aus dem Stadtteil und deren unterschiedlichen Bewohnergruppen zu bekommen. In diesem Rahmen konnten unter Begleitung von unterschiedlichen Fachleuten die Planungsziele und einzelne Aspekte der Planung für dieses Areal diskutiert werden. Zudem konnten die Interessen und Wünsche für das Bumke-Gelände auf verschiedenen Wegen der Beteiligung geäußert werden.
Insbesondere mit der Gruppe „Bumke selber machen“ wurden mehrere Gespräche mit Vertretern der Verwaltung geführt, um die Instrumente der Stadtplanung zu erläutern und Fragen zum Planungsrecht und den Möglichkeiten und Grenzen des städtebaulichen Vertrags zu erörtern.
Die Ergebnisse aus diesem Prozess und die Ergebnisse aus der eigenen Beteiligungsveranstaltung von „Bumke selber machen“ wurden öffentlich vorgestellt und diskutiert. Vor diesem Hintergrund ist die Einrichtung einer Anwaltsplanung nicht erforderlich, zumal eine Verständigung auf ein Ergebnis mit einem breiten Konsens erfolgen konnte.
Die Einrichtung einer Anwaltsplanung wird als nicht mehr notwendig erachtet. Die Verwaltung empfiehlt diesem Punkt nicht zu folgen.
