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Die Sicherung und Neuschaffung von Arbeitsplätzen in unmittelbarer Nähe (ca. 140 m) einer Stadtbahnhaltestelle führt dazu, dass diese gefahr- und problemlos von Frauen und Männern, nicht motorisierten Bevölkerungsteilen und mobilitätseingeschränkten Menschen erreicht werden können. Die Vorteile gelten für alle Gruppen gleichermaßen.
Für die Stadt Hannover entstehen keine Kosten. Durch den Verkauf einer Teilfläche eines stadteigenen Flurstücks ist eine Einnahme zu erwarten (siehe auch Anlage 2, Abschnitt 5 - Kosten für die Stadt).
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird zum einen das Ziel verfolgt den Standort des Arbeitgeberverbandes für die Chemische Industrie in Norddeutschland e.V. als Haupt-
verwaltung planungsrechtlich zu sichern und somit Arbeitsplätze zu erhalten und neue zu schaffen. Zum Anderen bietet sich die Möglichkeit an der Hildesheimer Straße eine prägnante Kante als Tor zum Stadtteil Döhren zu errichten.
Der Arbeitgeberverband Chemie Nord als Vorhabenträger hat einen Antrag auf die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren gemäß § 12 BauGB gestellt.
Der Einleitungsbeschluss für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurde am 12.02.2009 vom Verwaltungsausschuss gefasst.
Eine gesonderte Drucksache zum Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan wird vorgelegt.
Der Stadtbezirksrat Döhren-Wülfel hat am 04.12.2008 die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit beschlossen. Sie fand in der Zeit vom 06.01.2009 bis zum 06.02.2009 statt. Während dieser Zeit sind fünf schriftliche Stellungnahmen eingegangen. Da sich die Stellungnahmen inhaltlich auf sieben Kernpunkte beziehen, werden diese wie folgt zusammengefasst:
(1) wuchtiger Baukörper
Durch die geplanten fünf Vollgeschosse „verdoppelt sich die bisherige Höhe“ und damit ver-
bunden sind Verschattung, Fensterfronten „durch die wir von früh bis spät auf dem Präsen-
tierteller sitzen“, Minderung der Wohnqualität und Wertminderung.
(2) Verkehrs- u. Stellplatzsituation
Zunahme des Verkehrs und daraus folgende Einschränkung der Parkplatzsituation für die Anwohner.
(3) Entwicklung des Wohngebietes
Das Wohngebiet entwickele sich hin zu einem Mischgebiet mit zunehmender gewerblicher Nutzung.
(4) Ersatzpflanzungen
Mit der fadenscheinigen Begründung im Bebauungsplan „diese Flächen sind als Straßen-
begleitgrün entbehrlich“ ließe sich wohl jeder Baum abholzen, der einem Bauvorhaben im Wege stünde. So sollten doch auch Standorte für mögliche Ersatzpflanzungen nachge-
wiesen werden können. Es sollen Standorte für mögliche Ersatzpflanzungen in unmittel-
barer Nähe nachgewiesen werden.
(5) Denkmalschutz
Der städtebauliche und architektonische Charakter der unter Denkmalschutz stehenden
mit villenartigen Wohnhäusern bebauten Güntherstraße und der Umgebung des „Döhrener Turms“ würde negativ beeinflusst.
(6) ökologische Bauweise
Es wird angeregt das Vorhaben in ökologischer Bauweise (Passivhausstandard, Photo-
voltaikanlage) zu bauen.
(7) alternative Standorte
„Für den geplanten Neubau gäbe es in Hannover weit geeignetere Grundstücke, sogar in unmittelbarer Nähe.“
Stellungnahme der Verwaltung:
zu (1) wuchtiger Baukörper
Der Neubau übernimmt an dieser Stelle eine städtebauliche Gelenkfunktion zwischen der Bebauung an der Hildesheimer Straße, den gründerzeitlichen Fassaden und der städtebau-
lichen Struktur an der Güntherstraße. Mit der Abstaffelung stellt der Neubau einen Bezug her. Die niedriggeschossige Fassade reagiert auf die Güntherstraße.
Die Höhe des Neubaus orientiert sich an dem Gebäude auf dem unmittelbaren Nachbar-
grundstück Güntherstraße 3. So entspricht die Gesamthöhe des neuen Baukörpers der Firsthöhe und die auf dieser Seite durch Abstaffelung im 4. und 5. Obergeschoss erreichte Höhe der Traufhöhe des Nachbargebäudes.
Durch das Abrücken des Neubaus von der Grundstücksgrenze um ca. 2,8 m im Vergleich zum derzeitigen Bestand verbessert sich die Abstandssituation. Beim Vorhaben handelt es sich nicht um einen vollverglasten Baukörper. Damit wird auch der von den Nachbarn vor-
gebrachte Einwand „auf dem Präsentierteller zu sitzen“ entkräftet.
Die Situation der Verschattung, die durch die östliche Lage des Vorhabens nur in den Mor-
genstunden von Bedeutung ist, verändert sich nur geringfügig. Mit dem Neubau verbessert sich insgesamt die nachbarschaftliche Situation. Dies wird erreicht durch Abrücken des Baukörpers von der westlichen Grundstücksgrenze und der neuen Lösung der Stellplatz-
anordnung (siehe zu (2)).
Weitere Aspekte bezüglich der städtebaulichen Einbindung sind in der Stellungnahme zu (5) genauer erläutert.
zu (2) Verkehrs- u. Stellplatzsituation
Durch den Neubau soll eine Expansion um 10 Beschäftigte erfolgen, von denen geschätzt ca. die Hälfte regelmäßig den fußläufig (ca. 140 m) erreichbaren öffentlichen Personennah-
verkehr nutzt. Daraus folgt, dass durch An- und Abfahrten der Mitarbeiter und Mitarbeiter-
innen, die schwerpunktmäßig in den Vormittags- und frühen Abendstunden stattfinden, eine Zunahme der Verkehrsbelastung für das Wohngebiet von ca. 10 Fahrten pro Tag stattfindet.
Zurzeit parken die Beschäftigten auf dem Baugrundstück. Sie fahren entlang der Grund-
stücksgrenze zur Güntherstraße 3 zu den rückwärtigen Parkplätzen. Bei den An- und Abfahrten entstehen neben Immissionen aufgrund der Enge zwischen den Gebäuden Platzprobleme.
Durch den Neubau wird die Stellplatzproblematik gelöst. Im Bereich der Zufahrt besteht die
Möglichkeit zum Ein- und Aussteigen. Die notwendigen Einstellplätze sollen in der vorhandenen Tiefgarage des Medizinischen Dienstes der Krankenversicherungen Niedersachsen an der Hildesheimer Straße 202-206 nachgewiesen werden. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über die Straße Am Landwehrgraben. Durch die unterirdische Anlage werden die Lärm- und Abgasimmissionen, die überwiegend beim An- und Abfahren entstehen, auf ein Mindestmaß reduziert.
Vom Vorhaben gehen keine bedeutenden verkehrlichen Einschränkungen für das Wohn-
gebiet aus.
zu (3) Entwicklung des Wohngebietes
Seit den 60-er Jahren wird das Gebäude Güntherstraße 1 als Verwaltungsgebäude genutzt. Das Objekt ist vielfach aufgrund räumlicher und personeller Anforderungen an den gestiegenen Flächenbedarf angepasst worden. Der Standort hat sich etabliert. Daher handelt es sich hier nicht um eine Entwicklung sondern um eine Anpassung der Art der baulichen Nutzung an die vorhandene Nutzung.
Das Vorhaben fügt sich in die an der Hildesheimer Straße vorhandenen Nutzungen mit Büro-Verwaltungsgebäuden sowie Geschäfts- und Wohnhäusern ein.
zu (4) Ersatzpflanzungen
Durch das Vorhaben ist es erforderlich vier Bäume zu beseitigen. Nach baurechtlicher Einschätzung ist die Eingriffsregelung nicht anzuwenden. Es gelten uneingeschränkt die Bestimmungen des Artenschutzrechts und der Baumschutzsatzung.
Die Kompensation dieser Maßnahme ist im Plangebiet nicht vollständig möglich. Daher sollen die restlichen Ersatzpflanzungen an anderer Stelle im Stadtbezirk Döhren-Wülfel durchgeführt werden. Insgesamt sind sechs heimische Laubbäume I-II. Ordnung als Ersatz zu pflanzen. Art und Umfang werden im Durchführungsvertrag geregelt.
zu (5) Denkmalschutz
Auf das Maß der baulichen Nutzung und der verbesserten Abstandssituation wurde bereits im Abschnitt „zu (1) - wuchtiger Baukörper" näher eingegangen.
Durch die unmittelbarere Nähe zum ÖPNV und der städtebaulichen Dichte im südlichen Umfeld ist hier eine maßvolle Nachverdichtung erwünscht.
Mit III-V Geschossen ordnet sich der Baukörper dem südlich angrenzenden, an der Hildes-
heimer Straße gelegenen Grundstück mit seinen sechs Geschossen und dem an der Straße „Am Landwehrgraben“ gelegenen sechs- bis siebengeschossigen Baukörpern unter.
Der Neubau reagiert mit einer klaren und zeitgemäßen Architektur auf die Entwicklung der Hildesheimer Straße als Büro und Verwaltungsstandort. Mit der gewählten Kubatur und der Gestaltung der Fassade wird sowohl auf die 70-er Jahre Architektur an der Hildesheimer Straße als auch auf die denkmalgeschützten Gebäude an der Güntherstraße reagiert.
Durch die klare und zurückhaltende Architektur und den neuen Abstand kommt das ganze Denkmal an der Güntherstraße 3 besser zur Geltung. Dem dient auch die Verschiebung des Baukörpers in nördlicher Richtung auf die Baugrenze des vorhandenen Gebäudes.
Durch die Planung wird die Vollversiegelung des Grundstücks Güntherstraße 1 auf einen Anteil von ca. 50% reduziert. Die dadurch gesicherten Grünflächen werden mit einer umlaufenden Hecke eingefasst. Damit wird eine eindeutige Abgrenzung zwischen dem Büro- und Verwaltungsgebäude und dem Wohnhaus Güntherstraße 3 geschaffen.
Der Baukörper bleibt mit seiner Höhe unter der Höhe der Bäume in der nördlich gelegenen Grünverbindung zwischen Maschsee und Eilenriede zurück.
Somit wirkt sich das Vorhaben nicht wesentlich auf das Orts- und Landschaftsbild mit dem in näherer Umgebung vorhandenen „Döhrener Turm“ aus.
Mit dem Neubau der Chemie Nord wird die Gesamtsituation, sowohl städtebaulich als auch architektonisch positiv beeinflusst. Daher ist es sinnvoll, diese Bebauung zu ermöglichen
(siehe auch Anlage 2 zur Druchsache, Abschnitt 4 - Durchführungsvertrag).
zu (6) ökologische Bauweise
Durch die kompakte Bauweise weist der Neubau ein sehr günstiges Verhältnis von Ober-
fläche zu Volumen auf. Die Hülle des Gebäudes wird effizient gedämmt. Auf eine mechani-
sche Be- und Entlüftung wird verzichtet. Das Vorhaben wird über die Anforderungen der Energiesparverordnung (EnEV) hinaus mit einer Kraft-Wärme-Kopplung betrieben. Das Energiekonzept wird im weiteren Verfahren konkretisiert.
zu (7) alternative Standorte
Bei dem Vorhaben handelt es sich um eine bauliche Nachverdichtung. Die erforderliche Erschließung ist vorhanden. Damit wird dem Grundsatz der Eingriffsminimierung und dem sparsamen Umgang mit Grund und Boden gemäß § 1a BauGB gefolgt. Mögliche Standortalternativen würden Grunderwerb und ggf. aufwendige Sanierungs- bzw. Umbaumaßnahmen beinhalten. Daher ist es ökologisch und wirtschaftlich sinnvoll, diese Bebauung zu ermöglichen.
Die Stellungnahme des Bereiches Forsten, Landschaftsräume und Naturschutz im Fachbereich Umwelt und Stadtgrün ist der Drucksache als Anlage 5 beigefügt.
